Lorsque vous vous apprêtez à acheter ou à vendre une maison, un des facteurs à considérer est les frais d'agent immobilier. Malheureusement, la plupart des gens ne sont intéressés que par le montant de ces frais et ne savent pas comment ils fonctionnent ni qui les paie même une fois la transaction terminée. Nous examinons ici certains des principes les plus universels des frais immobiliers.
Combien?
Les commissions versées aux agents immobiliers sont négociables et varient donc. Bien que beaucoup de gens croient que la commission est toujours de 6%, un rapport de 2004 de REAL Trends Data a montré que le taux de commission moyen aux États-Unis était de 5, 1%. Ce pourcentage est un pourcentage du prix de vente de la maison, donc le montant exact que cela impliquera ne sera pas connu jusqu'à ce qu'une offre ait été acceptée et que la maison soit vendue. Toute commission à un agent immobilier doit être négociée dans le cadre du contrat entre l'agent et l'acheteur ou le vendeur avant la conclusion de la transaction.
Qui paye?
C'est précisément à qui paie la commission d'un agent immobilier que les choses deviennent un peu délicates. En supposant que l'acheteur et le vendeur ont tous les deux un agent, vous pourriez faire valoir que le vendeur le paie ou que l'acheteur le paie. En effet, les frais proviennent du produit de la vente et sont souvent - mais pas toujours - répartis également entre les deux agents.
Par exemple, supposons qu'un acheteur et un vendeur (chacun avec un agent immobilier) conviennent d'un accord sur une maison. La maison est vendue à l'acheteur pour 250 000 $. En supposant que la commission immobilière est de 6%, cela signifie que la commission due sur cette vente est de 15 000 $. Vous pouvez soit affirmer que l'acheteur paie ces frais (parce qu'il ou elle paie le coût de la maison), ou que le vendeur les paie (parce qu'ils proviennent des capitaux propres de la maison). Quoi qu'il en soit, il est important de noter que ces frais proviennent du coût de la maison - ils ne sont pas cloués en plus du prix de vente. Donc, si le vendeur est propriétaire de la maison, il sortira de la vente avec 235 000 $ (250 000 $ - 15 000 $).
Comment l'argent est-il distribué?
Les contrats que l'acheteur et le vendeur ont avec leurs agents déterminent les frais que chaque agent recevra à l'avance. Le pourcentage est souvent réparti également entre l'acheteur et l'agent du vendeur, bien que parfois un contrat puisse stipuler qu'un agent recevra plus de la commission que l'autre. Ensuite, il revient généralement aux avocats de l'opération d'extraire la commission et de la répartir selon les contrats des agents. Cependant, les frais ne vont pas directement aux agents immobiliers - ils vont à leurs courtiers. Les agents immobiliers agréés doivent travailler pour un courtier, dont beaucoup prennent une réduction des frais immobiliers pour couvrir le coût de choses telles que la publicité, la location de signalisation et les espaces de bureau.
Contentions sur les frais immobiliers
L'une des plus grandes affirmations concernant les frais immobiliers est qu'ils sont trop élevés ou que le service fourni par les agents immobiliers ne vaut pas le coût des frais. Bien qu'il y ait certainement de bons et de mauvais agents, c'est un argument encore difficile à gagner de chaque côté. Par exemple, supposons que la maison de l'exemple ci-dessus ait été vendue le premier jour de son inscription. Cela signifie en fait qu'au moins l'agent du vendeur gagne 7500 $ pour une quantité relativement petite de travail - principalement prendre des photos, lister la maison, discuter des prix avec le vendeur et répondre à ses questions. Cependant, d'un autre côté, une maison peut également prendre des semaines, des mois ou, dans le cas de maisons très uniques ou chères, des années à vendre. Pour l'agent du vendeur, cela peut représenter de nombreuses heures passées à vendre la maison, à tenir des journées portes ouvertes et à prendre des appels téléphoniques et à se tenir au courant des autres annonces et ventes dans le quartier; cet agent assumera également le coût à long terme du maintien de la maison sur le marché, y compris les frais de signalisation et de publicité. Si vous le regardez de cette façon, peu de vendeurs voudraient prendre le risque de payer un agent immobilier à l'heure.
Il en va de même pour les acheteurs - certains trouveront une maison immédiatement, tandis que d'autres examineront des dizaines de maisons avant de s'y installer. Si les acheteurs devaient payer un agent à l'heure, ils auraient l'inconvénient d'être précipités. S'ils devaient payer à l'agent des honoraires forfaitaires, cela pourrait mettre l'agent immobilier en mesure de faire avancer le choix plus rapidement. De cette façon, le système de commission est conçu pour agir comme une sorte de compromis entre l'acheteur et le vendeur.
Frais fixes
Cela dit, il y a des agents de cotation qui travaillent pour un prix fixe. Cela peut évidemment bénéficier aux vendeurs en termes d'économies, mais l'inconvénient est que ces agents offrent généralement une représentation limitée. Dans un sens, les honoraires immobiliers en pourcentage agissent comme un type d'assurance qui protège à la fois les agents immobiliers et les acheteurs et vendeurs qu'ils représentent. Comme pour l'assurance, une seule partie obtient un avantage maximal dans chaque cas particulier, mais cela équilibre le fonctionnement du système.
Dans les cas où l'agent immobilier doit travailler plusieurs mois pour conclure une transaction, le pourcentage d'honoraires garantit qu'il peut s'attendre à une somme raisonnable pour le travail effectué et les dépenses engagées pour faire le travail. Cependant, cela signifie également qu'un agent immobilier sera parfois payé autant pour beaucoup moins de travail. Étant donné que les deux parties concluent la transaction sans aucune connaissance du résultat, le taux est considéré comme un moyen équitable de garantir que l'acheteur ou le vendeur ne paie pas trop et que l'agent immobilier soit payé équitablement pour la quantité de travail l'accord peut entraîner. Un pourcentage est également un moyen de niveler les règles du jeu en termes de mise à disposition d'agents immobiliers aux acheteurs et aux vendeurs, qu'ils soient millionnaires ou cherchent à acheter ou vendre un condo de 90 000 $. (Avez-vous un bon agent immobilier? Lisez la définition de l'agent immobilier pour certains indices.)
The Bottom Line
Les commissions d'agent immobilier peuvent être l'un des aspects les moins bien compris de l'achat ou de la vente d'une maison. Si vous décidez de recruter les services d'un agent immobilier, assurez-vous de lire attentivement le contrat et de comprendre les conditions concernant la commission que vous paierez pour les services de votre agent.
