Table des matières
- Offrir une résidence secondaire
- L'IRS sur les investissements dans les maisons de vacances
- Vendre une maison de vacances
- Conseils pour le deuxième propriétaire
Le rêve américain d'acheter une maison a subi pas mal de changements au cours des 50 dernières années, s'étendant aux résidences secondaires ou de vacances. Mais ces chalets au bord du lac, les chalets dans les montagnes et les cabanes sur la plage sont souvent vides à 90% de l'année tandis que leurs propriétaires réservent du temps pour les prochaines vacances - et paient la facture de l'hypothèque et des taxes foncières.
Il y a bien sûr une alternative à laisser votre maison de vacances ramasser la poussière lorsque vous ne pouvez pas y être: louez-la à d'autres personnes qui souhaitent profiter d'un peu de temps loin du travail. Bien que la location puisse être lucrative, vous devrez tenir compte des implications fiscales.
Points clés à retenir
- L'IRS considère une résidence secondaire comme un immeuble de placement si vous y passez moins de deux semaines et essayez de la louer pour le reste du temps.Les pertes de location ne peuvent être amorties que sur les revenus d'autres locations, un partenariat privé que vous ne faites pas '' t exploiter ou une société S. La durée de possession d'une maison de vacances a une incidence sur les impôts sur les gains en capital que vous payez. Si vous êtes propriétaire d'une résidence secondaire en vue de la louer et que votre AGI est inférieure à 150 000 $, commencez à gérer activement il.
Offrir une résidence secondaire
L'achat et le maintien d'une résidence secondaire est une énorme décision financière. Une résidence secondaire a tous les coûts de votre première maison et souvent plus, mais sans les radiations faciles de l'IRS.
Si vous envisagez d'acheter une résidence secondaire, l'une des premières étapes consiste à décider si vous financerez l'achat avec une hypothèque ou si vous paierez en espèces. Pour vous aider à décider, utilisez une calculatrice hypothécaire pour rechercher les taux d'intérêt des prêteurs dans la région où se trouve votre propriété de vacances. Ensuite, une fois que vous avez rassemblé des estimations du coût total de vos versements hypothécaires mensuels, passez en revue vos données financières pour voir s'il est plus judicieux de contracter une hypothèque ou de payer en espèces.
7, 4 millions
Le nombre de maisons aux États-Unis, équivalant à 5, 6% du parc total de logements, qui bénéficient de la déduction fiscale pour la deuxième hypothèque, selon la National Association of Home Builders et le Census Bureau.
L'IRS sur les investissements dans les maisons de vacances
Les résidences secondaires semblent être une tache grise pour l'IRS. Toutes les pertes locatives sont des «pertes passives» ou des «pertes de loisirs». Ceux-ci ne peuvent être amortis que sur les revenus d'autres activités passives comme d'autres locations, un partenariat privé que vous n'aidez pas à exploiter ou une S-corporation. Les pertes passives que vous ne pouvez pas utiliser sont reportées jusqu'à ce que vous vendiez la maison de vacances. Lorsque vous vendez la propriété, vous pouvez utiliser les pertes passées pour compenser les gains. Si vous avez des pertes de valeur passives supplémentaires après la vente, vous pouvez les déduire de votre revenu régulier.
Selon les dernières directives de l'IRS pour l'année d'imposition 2019, vous pouvez déduire jusqu'à 25000 $ par an si:
- Votre revenu brut ajusté est inférieur à 100 000 $ Vous participez activement à la gestion de la propriété
Cet allégement fiscal disparaît à 150 000 $ de revenu brut ajusté (AGI), même si la plupart des gens qui peuvent se permettre d'acheter une résidence secondaire auront un AGI bien supérieur à ces chiffres. Si votre AGI se situe entre 100 000 $ et 150 000 $, vous avez droit à la moitié de la déduction. La participation active est le plus grand défi. Vous pouvez utiliser la déduction annuelle si vous ou votre conjoint souhaitez devenir un professionnel immobilier qualifié et gérer activement les biens enregistrant les pertes passives. Soyez averti, cependant, l'IRS est peu susceptible de croire que vous détenez un emploi à temps plein et le clair de lune en tant que gestionnaire immobilier. Vous aurez besoin d'un journal détaillé sur pourquoi, quand, où et ce que vous faites en tant que gestionnaire immobilier afin de prouver votre cas et de prendre la déduction.
La plupart des personnes qui possèdent une résidence secondaire seraient mieux servies en les classant comme un bien à usage mixte à des fins fiscales et en les louant uniquement pour les 14 nuits en franchise d'impôt au cours d'une année donnée.
Vendre une maison de vacances
Les propriétés dans les zones de vacances populaires ont généralement tendance à voir une appréciation supérieure à la moyenne, donc à un moment donné, vous voudrez peut-être retirer et vendre. La durée de possession d'une maison de vacances a une incidence sur votre impôt sur les gains en capital. Si vous vendez avant la fin d'un an, vous serez assujetti au taux de gains en capital à court terme. Si vous vendez après un an, votre impôt fédéral sera calculé au taux des gains en capital à long terme.
Vous pouvez cependant faire un peu d'esquive si vous êtes prêt à déménager complètement. Si vous vendez votre résidence principale avec la déduction non imposable de 250 000 $ par personne et que vous emménagez dans la maison de vacances et la déclarez votre nouvelle résidence principale, vous pourrez utiliser à nouveau l'exemption de 250 000 $ (500 000 $ pour les couples) - à condition que vous viviez à l'ancienne maison de vacances depuis deux ans. Malheureusement, cette stratégie n'est souvent pratique que pour les indépendants ou les retraités. Il existe également d'autres restrictions sur l'utilisation de l'exclusion des gains en capital pour les maisons de vacances qui ont été converties en résidence principale.
Près de 60% des Américains disposent d'une forme d'assurance-vie selon les derniers chiffres de 2018.
Conseils pour le deuxième propriétaire
Si la gestion active ne vous plaît pas ou si votre AGI est trop élevé, passez plus de temps dans la cabine et transformez-la en une propriété à usage mixte plutôt qu'en un immeuble de placement. Cela signifie que les taxes changent avec le changement de désignation - principalement que vous ne pouvez pas utiliser de pertes passives. Mais vous pourrez réclamer un pourcentage des intérêts hypothécaires et des impôts fonciers en déduction de votre impôt sur le revenu.
