Certains emprunteurs hypothécaires n'ont que deux choses en tête: "Combien puis-je me permettre?" et "Quels seront mes paiements mensuels?" Ils maximisent leurs finances sur la dette hypothécaire et utilisent un prêt hypothécaire à amortissement uniquement ou à intérêt négatif pour minimiser leurs paiements mensuels. Ensuite, ils comptent sur l'appréciation du prix du logement pour éclipser les risques associés à un solde hypothécaire constant ou croissant.
Dans de nombreux cas, si ces propriétaires ont la chance d'accumuler des capitaux propres dans leur maison, ils maximisent à nouveau leurs finances grâce à un prêt sur valeur domiciliaire ou à des refinancements en espèces, puis utilisent le produit pour effectuer des achats supplémentaires, rembourser la dette des consommateurs, ou même faire des investissements supplémentaires. Cela semble risqué? Il est., nous vous montrerons comment vous assurer d'avoir une hypothèque que vous pouvez vous permettre et de construire des capitaux propres en la remboursant rapidement.
Faire des mathématiques hypothécaires
Chaque hypothèque a un calendrier d'amortissement. Un tableau d'amortissement est un tableau qui présente chaque versement hypothécaire prévu dans un ordre chronologique commençant par le premier versement et se terminant par le versement final. (Pour connaître les amortissements, voir Comprendre la structure de paiement hypothécaire et prendre une décision hypothécaire fondée sur le risque .)
Dans le tableau d'amortissement, chaque paiement est divisé en un paiement d'intérêts et un paiement principal. Au début du tableau d'amortissement, un pourcentage élevé du paiement total correspond aux intérêts et un petit pourcentage du paiement total au principal. Lorsque vous payez votre prêt hypothécaire, le montant alloué aux intérêts diminue et le montant alloué au capital augmente.
Le calcul de l'amortissement est plus facile à comprendre en le divisant en trois parties:
Partie 1 - Colonne 5: Total des paiements mensuels
Le calcul du paiement mensuel total est indiqué par la formule ci-dessous.
La A = 1− (1 + i) −nPi où: A = montant du paiement périodique P = solde du capital restant de l'hypothèquei = taux d'intérêt périodique
Partie 2 - Colonne 6: Intérêt périodique
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Figure 1
Le calcul des intérêts périodiques facturés est calculé comme indiqué ci-dessous:
Le taux d'intérêt périodique (colonne 3) x le solde du capital restant (colonne 4)
Remarque: Le taux d'intérêt indiqué dans la colonne 3 est un taux d'intérêt annuel. Il doit être divisé par 12 (mois) pour arriver au taux d'intérêt périodique.
Partie 3 - Colonne 7: Paiements principaux
Le calcul du paiement périodique du principal est indiqué par la formule ci-dessous.
Le paiement total (colonne 5) - le paiement périodique des intérêts (colonne 6)
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Figure 2
La figure 2 montre un calendrier d'amortissement pour une hypothèque à taux fixe de 8% sur 30 ans. Pour des raisons d'espace, seuls les cinq premiers et les cinq derniers mois sont affichés.
Le tableau d'amortissement montre comment le fait de payer 300 $ de plus chaque mois pour le solde du principal du même prêt hypothécaire illustré à la figure 1 raccourcira la durée du prêt hypothécaire à environ 21 ans et 10 mois (262 mois au total contre 360) et réduira le montant total. d'intérêts payés sur la durée de l'hypothèque de 209 948 $.
Comme vous pouvez le voir, le solde principal de l'hypothèque diminue de plus que les 300 $ supplémentaires que vous lui versez chaque mois. Il vous permet d'économiser plus d'argent en réduisant les mois d'intérêt facturés sur le terme restant.
Par exemple, si un montant supplémentaire de 300 $ a été payé chaque mois pendant 24 mois au début d'une hypothèque de 30 ans, le montant supplémentaire par lequel le solde du capital est réduit est supérieur à 7 200 $ (ou 300 $ x 24). Le montant réel économisé en payant les 300 $ supplémentaires par mois d'ici la fin de la deuxième année est de 7 430, 42 $. Vous vous êtes épargné 200 $ au cours des deux premières années de votre prêt hypothécaire - et les avantages ne font qu'augmenter à mesure qu'ils s'accumulent tout au long de la durée du prêt hypothécaire!
En effet, lorsque les 300 $ supplémentaires sont appliqués chaque mois au solde principal de l'hypothèque, un pourcentage plus élevé du versement hypothécaire prévu est appliqué au solde principal de l'hypothèque au cours des mois suivants. (Pour en savoir plus sur les versements hypothécaires, consultez notre didacticiel sur les bases du prêt hypothécaire .)
Les vrais avantages de faire des paiements hypothécaires accélérés
Les avantages réels des paiements accélérés sont mesurés en calculant ce qui est économisé par rapport à ce qui est abandonné. Par exemple, au lieu d'effectuer un paiement supplémentaire de 300 $ par mois pour l'hypothèque ci-dessus, les 300 $ pourraient être utilisés pour faire autre chose. C'est ce qu'on appelle une analyse coûts-avantages.
Disons que le consommateur avec l'hypothèque indiquée dans les tableaux d'amortissement ci-dessus essaie de décider s'il doit effectuer les versements hypothécaires accélérés de 300 $ par mois. Le consommateur envisage trois choix comme indiqué ci-dessous. Pour chaque option, nous calculerons les coûts par rapport aux avantages, ou ce qui peut être économisé par rapport à ce qui est abandonné. (Pour les besoins de cet exemple, nous allons supposer qu'il n'est pas possible de tirer parti de toute valeur nette de la maison par le biais d'un prêt sur valeur domiciliaire. Nous allons également ignorer la déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires, ce qui pourrait changer les chiffres. légèrement.)
Les trois options du propriétaire comprennent:
- Obtenir un prêt à la consommation de 14 000 $ sur cinq ans à un taux d'intérêt de 10% pour acheter un bateau Rembourser une dette de carte de crédit de 12 000 $ au taux annuel de 15% (composé quotidiennement) Investir en bourse.
Option 1: Acheter un bateau
La décision d'acheter un bateau est à la fois une question de plaisir et d'économie. Un bateau - comme beaucoup d'autres «jouets» de consommation - est un actif qui se déprécie. Ajouter la dette des ménages pour acheter un actif non liquide et déprécié accroît le risque pour le bilan des ménages. Ce consommateur doit soupeser l'utilité (le plaisir) de la possession d'un bateau par rapport à la véritable économie de la décision.
Nous pouvons calculer qu'un prêt de 14 000 $ pour le bateau à un taux d'intérêt de 10% et un terme de cinq ans auront des paiements mensuels de 297, 46 $.
