Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont attrayantes pour plusieurs raisons. Premièrement, au moins 90% du revenu imposable doit être restitué aux actionnaires sous forme de dividendes. Deuxièmement, qui sont liés au point un, les rendements en dividendes sont généralement plus élevés que sur l'ensemble du marché. Troisièmement, et c'est peut-être le plus important, vous n'avez pas à investir l'argent et le temps dans l'achat d'une propriété directement, ce qui est très susceptible d'entraîner des dépenses surprises et des maux de tête sans fin.
FPI non négociées
Envisagez sérieusement de vous éloigner des FPI non négociés. Ils ne sont pas cotés en bourse, ce qui signifie que vous ne pourrez pas faire de recherche sur votre investissement. Cela, à son tour, vous empêchera de déterminer la valeur du FPI. Certains FPI non négociés révéleront tous les actifs et la valeur après 18 mois de son offre, mais ce n'est toujours pas rassurant.
Les FPI non négociées sont également illiquides. Dans de nombreux cas, vous ne pouvez pas vendre pendant au moins sept ans. Certains vous permettent de récupérer une partie de votre investissement après un an, mais il y aura presque toujours des frais. Ils verrouillent votre argent car ils ont besoin de mettre en commun l'argent des investisseurs pour acheter et gérer des propriétés. Mais il peut aussi y avoir un côté plus sombre à cet argent mis en commun. Ce côté plus sombre concerne parfois le versement de dividendes de l'argent d'autres investisseurs - par opposition au revenu généré par une propriété. Cela limite les flux de trésorerie du FPI et diminue la valeur des actions. (Pour en savoir plus, voir: Quels sont les pièges potentiels de la propriété de FPI ?)
Un autre con pour les FPI non négociés est les frais initiaux. La plupart facturent des frais initiaux entre 9% et 10% (parfois jusqu'à 15%). Il y a des cas où les FPI non cotées ont une bonne gestion et d'excellentes propriétés, ce qui peut conduire à des rendements stellaires, mais c'est également le cas des FPI cotées en bourse.
Un dernier risque pour les FPI non négociés est les frais de gestion externes. Si un FPI non négocié paie un gestionnaire externe, cela ronge les rendements. Si vous choisissez d'investir dans une FPI non cotée, il est impératif de poser à la direction toutes les questions nécessaires liées aux risques ci-dessus. Plus il y a de transparence, mieux c'est. (Pour plus d'informations, voir: Analyse des FPI et des performances des FPI .)
FPI cotées en bourse
C'est un terrain de jeu beaucoup plus sûr. Cependant, il existe encore des risques. Le plus important est l'augmentation des taux d'intérêt, ce qui réduira la demande de FPI. On peut faire valoir que la hausse des taux d'intérêt indique une économie forte, ce qui se traduira alors par des loyers et des taux d'occupation plus élevés. Mais historiquement, les FPI ne fonctionnent pas bien lorsque les taux d'intérêt augmentent.
L'autre principal risque est de choisir le mauvais FPI. Cela peut sembler simpliste, mais c'est une question de logique. Par exemple, au moment d'écrire ces lignes, les centres commerciaux de banlieue sont en déclin. Vous ne voudriez pas investir dans une FPI avec une exposition à un centre commercial de banlieue. Les milléniaux préférant la vie urbaine à des fins de commodité et de réduction des coûts, les centres commerciaux urbains sont probablement un meilleur pari. Les tendances changent, alors assurez-vous de faire des recherches sur ce qui est actuel. (Pour plus d'informations, voir: Money Habits of the Millennials .)
Le dernier point n'est pas un risque, mais un point que vous devez savoir: les dividendes des FPI sont imposés comme un revenu ordinaire.
The Bottom Line
Investir dans des FPI peut être une alternative passive et génératrice de revenus à l'achat direct d'une propriété. Ne vous laissez pas influencer par les rendements massifs des dividendes. Au lieu de cela, choisissez les bonnes équipes de gestion et les propriétés de qualité en fonction des tendances actuelles. Considérez fortement les FPI cotées en bourse par rapport aux FPI non cotées. Assurez-vous également de prêter attention aux taux d'intérêt. (Pour en savoir plus, voir: Quelle est la différence entre une FPI et un fonds immobilier ?)
