Pour de nombreuses personnes, leurs maisons sont leurs plus grands atouts - celles qu'ils pourraient envisager de vendre un jour pour déménager dans une autre partie du pays, passer à une maison plus grande ou aider à financer la retraite. À moins que vous n'ayez vendu une maison au cours des dernières années, vous ne vous rendez peut-être pas compte que les révisions du code des impôts pourraient avoir une incidence sur le montant que vous obtenez après la vente. Découvrez comment les nouvelles lois fiscales vous toucheront si vous décidez de déménager.
Les anciennes règles
Dans le passé, les vendeurs pouvaient reporter l'impôt sur les gains en capital sur tous les bénéfices antérieurs, quelle que soit leur taille, tant qu'ils remplissaient les deux conditions suivantes:
- A acheté une maison de remplacement qui coûte plus que le montant reçu pour la maison qui a été vendue.Acheté le remplacement dans les deux ans avant ou deux ans après la date de la vente.
Par exemple, supposons que vous ayez acheté une maison pour 200 000 $ et que vous l'avez vendue en cinq ans pour 300 000 $. Tant que vous en achetez un autre dans les deux ans pour au moins 300 000 $, vous pouvez éviter l'impôt sur les gains en capital sur le profit de 100 000 $. De plus, vous auriez pu continuer ce processus chaque année, créant potentiellement un montant illimité de gains à imposition différée. Ensuite, à votre décès, le gain aurait pu être annulé en raison de l'augmentation de la provision de base pour vos bénéficiaires.
De plus, un vendeur qui avait atteint l'âge de 55 ans pouvait exclure définitivement jusqu'à 125 000 $ de bénéfices sans acheter une autre maison.
Le nouveau règlement
Le 6 mai 1997, la Taxpayer Relief Act de 1997 est entrée en vigueur. La loi a supprimé le report continu et illimité des bénéfices et l'a remplacé par des exclusions plafonnées.
Les contribuables célibataires peuvent désormais exclure jusqu'à 250 000 $ de bénéfices sur la vente de leur maison. Les couples mariés qui déposent conjointement peuvent exclure 500 000 $ de leur revenu imposable. L'âge n'est pas un facteur et vous n'avez pas à acheter une maison de remplacement. Après avoir pris l'exclusion, vous pouvez acheter une maison moins chère ou même en louer une. Mieux encore, l'IRS vous permettra d'utiliser l'exclusion chaque fois que vous vendez votre résidence principale.
Il y a deux règles:
- Vous devez avoir possédé et utilisé la maison comme résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédentes. Vous ne pouvez pas avoir utilisé l'exclusion au cours des deux années précédentes.
Par exemple, supposons qu'un couple marié ait acheté sa maison il y a huit ans pour 200 000 $ et y ait vécu pendant cette période. Maintenant, ils sont prêts à vendre pour 450 000 $ et à déménager dans une maison plus grande qui coûte 400 000 $ dans une partie moins chère du pays pour accueillir leur famille en pleine expansion. En raison de l'exclusion, ils n'auront pas à payer d'impôt sur les gains en capital sur le bénéfice de 250 000 $.
Regardons 20 ans dans le futur quand notre couple voudra prendre sa retraite et passer à un condo. Ils vendent leur grande maison pour 1 million de dollars et achètent un condo pour 750 000 $. Ils auront un gain en capital de 600 000 $ (1 million $ - 400 000 $) sur la vente de la maison. Cependant, ils n'auront à payer de l'impôt que sur 100 000 $ de profit en raison de l'exclusion de 500 000 $. Ils peuvent utiliser les 250 000 $ en espèces qui restent après avoir acheté le condo comme ils le souhaitent.
Points supplémentaires
Les deux années requises de propriété et d'utilisation pendant la période de cinq ans se terminant à la date de la vente ne doivent pas être continues. Par conséquent, si vous avez loué votre maison au cours des première, troisième et cinquième années de propriété, mais y avez vécu pendant les deuxième et quatrième années, vous pouvez toujours prendre l'exclusion.
En outre, il existe des exceptions à la règle d'occupation de deux ans. Ceux-ci incluent: invalidité, condamnation et divorce.
Si l'exclusion efface tous vos gains, vous n'avez pas à déclarer la vente dans votre déclaration de revenus. Sinon, vous devez déposer la transaction sur l'annexe D. Dans les deux cas, assurez-vous de conserver tous les dossiers pendant au moins trois ans.
Ne pensez pas que vous ne pouvez utiliser cette exclusion que si vous êtes propriétaire d'une maison unifamiliale traditionnelle. La loi s'applique à tout logement que vous considérez comme votre résidence principale, comme:
- PénicheCondo ou maison de villeAppartement coopératifMobil home
Comment réduire la taxe
Bien qu'éviter l'impôt sur un profit de 250 000 $ (500 000 $ pour les déclarants conjoints) soit important, il pourrait ne pas suffire à compenser totalement les gains de certains vendeurs. Il y a quelques choses que vous pouvez faire pour augmenter votre base de coûts et réduire votre obligation fiscale.
Parcourez vos dossiers pour savoir si vous aviez d'autres dépenses autorisées, notamment:
- Frais de règlement ou frais de clôture lorsque vous avez acheté la maisonTaxes immobilières que le vendeur devait mais pour lesquelles vous avez payé et qui n'ont pas été remboursésAméliorations de la maison, comme un nouveau toit ou un ajout de pièce
The Bottom Line
Enfin, regardez vos autres investissements. Possédez-vous des actions, des obligations ou d'autres biens immobiliers d'une valeur inférieure à ce que vous avez payé pour eux? Vous pouvez les vendre et utiliser les pertes pour compenser le gain en capital sur la vente de la maison.
