Il y a un phénomène intéressant sur le marché immobilier américain. D'une part, plusieurs centaines de milliers de nouveaux logements ont été construits en 2015. D'un autre côté, plus d'un million de logements sont vacants. Les gens construisent de nouvelles maisons, mais négligent les structures qui existent déjà. Beaucoup de ces structures sont restées vacantes et abandonnées pendant si longtemps qu’elles tombent en ruine. La seule option maintenant est de les mettre à niveau et de recommencer.
À quoi ressemble actuellement le taux d'inoccupation aux États-Unis? Pas aussi mauvais que l'an dernier, mais toujours un chiffre alarmant.
Taux de vacance extrêmes
Sur les millions de foyers du pays (environ 85 millions), plus de 1, 3 million sont vacants (selon un récent rapport de Realty Trac). Cela représente environ 1, 6% de toutes les maisons. Cela signifie que si vous entrez dans la ville moyenne du pays, 3 logements sur 200 ne comptent actuellement personne.
Naturellement, il y en a à chaque extrémité du spectre. Pendant longtemps, des villes comme Detroit ont eu un taux d'inoccupation beaucoup plus élevé (environ 5, 3%) que d'autres villes comme Fort Collins (0, 2%). Alors, qu'est-ce qui cause à une ville une crise du logement massive? Tout d'abord, examinons les régions où les taux d'inoccupation sont les plus élevés aux États-Unis.
Villes avec des taux de vacance élevés
Lorsque nous examinons les taux d'inoccupation, ne confondez pas cela avec les taux de verrouillage. Il y a beaucoup de bâtiments qui sont tout simplement vides. Ils n'appartiennent pas à la banque; ils n'ont tout simplement pas de résidents.
- Flint, Michigan - 7, 5% vacanceDetroit, Michigan - 5, 3% vacanceYoungstown, Ohio - 4, 4% vacanceBeaumont - Port Arthur, Texas - 3, 8% vacanceAtlantic City, New Jersey - 3, 7% vacanceIndianapolis, Indiana - 3% vacanceTampa, Floride - 2, 9% vacanceMiami, Floride - 2, 8% vacanceCleveland, Ohio - 2, 8% vacanceSt. Louis, Missouri - vacance de 2, 6%
Connaissant les villes les plus durement touchées, nous pouvons émettre des hypothèses sur les raisons pour lesquelles elles ont du mal à garder les résidents chez eux.
Thèmes communs dans les villes à haute vacance
Lorsque nous regardons en haut de la liste, il n'est pas surprenant que Flint, Detroit et Youngstown soient en haut. Ces villes ont été durement touchées ces dernières années par la récession et l'effondrement de l'industrie automobile.
Flint, Michigan a fait les manchettes récemment à cause des problèmes avec l'eau de la ville. La détérioration des infrastructures a conduit à une eau de ville très contaminée. Un problème exacerbé par le fait que la ville a mis du temps à résoudre le problème.
Flint devrait avoir la population et les revenus fiscaux pour régler ses problèmes d'infrastructure. Cependant, lorsque l'industrie automobile était en ébullition, en 2008, l'économie d'une grande partie de l'est du Michigan s'est effondrée. Les revenus n'étaient pas là et les gens ont migré en masse. Sans que les gens paient des impôts, la ville a dû réduire ses coûts dans la mesure du possible. Cela a entraîné des problèmes d'eau et provoqué une nouvelle émigration.
Detroit, Michigan a souffert de problèmes similaires. Depuis 2008, la ville a perdu plus de 230 000 habitants. Cela a conduit à un grand nombre de logements vacants et d'immeubles à appartements. À mesure que ces bâtiments se détériorent, la plupart des gens trouvent que la construction de nouveaux bâtiments est une meilleure option que d'essayer de réparer une ancienne structure délabrée.
Youngstown, Ohio est connu depuis longtemps pour sa production et sa fabrication d'acier. La ville a beaucoup compté sur les travailleurs du commerce pour produire de l'acier de haute qualité utilisé dans tout, des bâtiments aux véhicules. Malheureusement, après l'effondrement de l'économie, la ville ne s'est jamais complètement rétablie. Alors que de plus en plus de produits manufacturés sont expédiés à l'étranger, la ville souffre encore plus.
Lorsqu'une ville n'a plus de source d'emploi viable, le marché du logement souffre.
La masse des postes vacants
Chose intéressante, la plupart des propriétés vacantes ne sont pas des maisons unifamiliales. On pourrait s'attendre à ce que, lorsque la bulle immobilière a éclaté, de nombreuses personnes ont été saisies et contraintes de quitter leur maison. Cela signifierait que la plupart des résidences vacantes qui traînent sont des maisons unifamiliales vides.
La recherche Realty Trac montre cependant que la grande majorité (76, 7%) sont des immeubles de placement. Les immeubles de placement comprennent les immeubles d'appartements et les résidences où le propriétaire de la propriété ne vit pas sur place.
Les villes avec le pourcentage le plus élevé de logements vacants appartenant à cette catégorie se trouvent principalement sur la côte est. Myrtle Beach, en Caroline du Sud, arrive en tête de liste avec 95% des propriétés vacantes dans la catégorie des immeubles de placement.
The Bottom Line
Il y a beaucoup de théories et beaucoup de raisons sous-jacentes pour lesquelles tant de propriétés aux États-Unis sont vacantes (tellement qu'il y a deux maisons vides pour chaque sans-abri aux États-Unis).
L'une des principales raisons est qu'après l'effondrement des logements et la grande récession, les zones à fort taux d'inoccupation ne se sont jamais complètement rétablies. Une autre raison est qu'après un certain temps, plusieurs de ces propriétés ne valent tout simplement plus la peine d'être réparées. Enfin, lorsqu'il y a moins d'habitants, la ville perçoit moins d'impôts. Moins de recettes fiscales signifient qu'il n'y a pas les fonds nécessaires pour simplement traverser et bulldozer les bâtiments irréparables.
