Table des matières
- 1. Connaissez l'équité de votre maison
- 2. Connaissez votre pointage de crédit
- 3. Connaissez votre ratio dette / revenu
- 4. Les coûts de refinancement
- 5. Taux et durée
- 6. Points de refinancement
- 7. Connaissez votre seuil de rentabilité
- 8. Assurance hypothécaire privée
- 9. Connaissez vos impôts
- The Bottom Line
Les demandes de refinancement représentent une partie importante de toutes les demandes de prêt hypothécaire, selon la Mortgage Bankers Association (MBA). Cela peut être dû en partie au fait que les taux d'intérêt hypothécaires relativement bas ont encouragé les propriétaires à restructurer leurs finances.
Cependant, le fait qu'un refinancement hypothécaire vous convienne ou non dépend davantage des circonstances individuelles que des taux d'intérêt hypothécaires de cette semaine. Voici neuf considérations clés à examiner avant de demander un refinancement à domicile.
1. Connaissez l'équité de votre maison
La première qualification dont vous aurez besoin pour refinancer est l'équité dans votre maison. La bonne nouvelle est que la valeur des maisons a augmenté et que la part des propriétaires de maisons sous-marines a considérablement chuté, selon Len Kiefer, économiste en chef adjoint de Freddie Mac. Pourtant, certaines maisons n'ont pas retrouvé leur valeur et certains propriétaires ont une faible valeur nette. Le refinancement avec peu ou pas de fonds propres n'est pas toujours possible avec les prêteurs conventionnels, mais certains programmes gouvernementaux sont disponibles. La meilleure façon de savoir si vous êtes admissible à un programme particulier est de visiter un prêteur et de discuter de vos besoins individuels. Les propriétaires ayant au moins 20% de capitaux propres auront plus de facilité à se qualifier pour un nouveau prêt.
2. Connaissez votre pointage de crédit
Les prêteurs ont resserré leurs normes d'approbation des prêts ces dernières années, de sorte que certains consommateurs peuvent être surpris de constater que même avec un bon crédit, ils ne seront pas toujours admissibles aux taux d'intérêt les plus bas. En règle générale, les prêteurs veulent voir une cote de crédit de 760 ou plus afin de se qualifier pour les taux d'intérêt hypothécaires les plus bas. Les emprunteurs ayant des scores inférieurs peuvent toujours obtenir un nouveau prêt, mais les taux d'intérêt ou les frais qu'ils paient peuvent être plus élevés.
Points clés à retenir
- Avant de décider de refinancer ou non votre prêt hypothécaire, assurez-vous d'avoir une valeur nette du logement adéquate - au moins 20% facilitera l'admissibilité à un prêt. Assurez-vous que votre pointage de crédit est d'au moins 760 et votre dette envers -le ratio de revenus est de 36% ou moins.Regardez en termes de taux d'intérêt et de frais de refinancement - y compris les points et si vous devrez payer le PMI - pour déterminer si le prêt à terme répondra à vos besoins.Assurez-vous de calculer la rupture- même point et comment le refinancement affectera vos impôts.
3. Connaissez votre ratio dette / revenu
4. Les coûts de refinancement
Le refinancement d'une maison coûte généralement entre 3% et 5% du montant total du prêt, mais les emprunteurs peuvent trouver plusieurs façons de réduire les coûts ou de les intégrer au prêt. Si vous avez suffisamment de fonds propres, vous pouvez reporter les coûts sur votre nouveau prêt, augmentant ainsi le capital. Certains prêteurs offrent un refinancement «sans frais», ce qui signifie généralement que vous paierez un taux d'intérêt légèrement plus élevé pour couvrir les frais de clôture. N'oubliez pas de négocier et de magasiner car certains frais de refinancement peuvent être payés par le prêteur ou réduits.
5. Taux et durée
Alors que de nombreux emprunteurs se concentrent sur le taux d'intérêt, il est important d'établir vos objectifs lors du refinancement afin de déterminer quel produit hypothécaire répond à vos besoins. Si votre objectif est de réduire autant que possible vos versements mensuels, vous voudrez un prêt avec le taux d'intérêt le plus bas à long terme. Si vous souhaitez payer moins d'intérêts sur la durée du prêt, recherchez le taux d'intérêt le plus bas à court terme. Les emprunteurs qui souhaitent rembourser leur prêt le plus rapidement possible devraient rechercher un prêt hypothécaire à court terme exigeant des paiements qu'ils peuvent se permettre.
6. Points de refinancement
Lorsque vous comparez diverses offres de prêt hypothécaire, assurez-vous de regarder à la fois les taux d'intérêt et les points. Des points, égaux à 1% du montant du prêt, sont souvent versés pour faire baisser le taux d'intérêt. Assurez-vous de calculer combien vous paierez en points avec chaque prêt, car ils seront payés à la clôture ou encapsulés dans le principal de votre nouveau prêt.
Les prêteurs ont resserré leurs normes d'approbation des prêts ces dernières années, exigeant des cotes de crédit plus élevées pour les meilleurs taux d'intérêt et des ratios dette / revenu plus faibles que par le passé.
7. Connaissez votre seuil de rentabilité
Un calcul important dans la décision de refinancer est le seuil de rentabilité, le point auquel les coûts de refinancement ont été couverts par votre épargne mensuelle. Après ce point, vos économies mensuelles sont entièrement à vous. Si, par exemple, votre refinancement vous coûte 2 000 $ et que vous économisez 100 $ par mois sur votre prêt précédent, il vous faudra 20 mois pour récupérer vos coûts. Si vous avez l'intention de déménager ou de vendre votre maison dans les deux ans, un refinancement dans ce scénario peut ne pas avoir de sens.
8. Assurance hypothécaire privée
Les propriétaires qui ont moins de 20% de capitaux propres dans leur maison au moment du refinancement devront payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Si vous payez déjà PMI dans le cadre de votre prêt actuel, cela ne fera pas une grande différence pour vous. Mais certains propriétaires dont la valeur des maisons a diminué depuis la date d'achat peuvent découvrir que s'ils refinancent, ils devront commencer à payer PMI pour la première fois. Les paiements réduits dus à un refinancement peuvent ne pas être suffisamment bas pour compenser le coût supplémentaire du PMI. Un prêteur peut calculer rapidement si vous devrez payer PMI et combien cela ajoutera à vos paiements de logement.
9. Connaissez vos impôts
De nombreux consommateurs ont compté sur la déduction de leurs intérêts hypothécaires pour réduire leur facture d'impôt sur le revenu fédérale. Si vous refinancez et commencez à payer moins d'intérêts, votre déduction fiscale peut être plus faible, bien que peu de gens y voient une raison d'éviter le refinancement. Cependant, il est également possible que la déduction des intérêts soit plus élevée pour les premières années du prêt lorsque la portion des intérêts du paiement mensuel est supérieure au capital. L'augmentation de la taille de votre prêt en raison du retrait de fonds ou du report des frais de clôture affectera également le montant des intérêts que vous paierez.
Cela dit, les dispositions de la loi sur les réductions d'impôts et les emplois, adoptées en décembre 2017, peuvent affecter votre désir d'utiliser la déduction des intérêts hypothécaires. La nouvelle déduction forfaitaire plus élevée - maintenant 24 400 $ pour les couples mariés déposant conjointement, contre 12 700 $ en vertu de la loi précédente - peut rendre les déductions détaillées moins attrayantes financièrement pour un plus grand nombre de contribuables. Mais les propriétaires plus riches qui souhaitent refinancer une hypothèque existante importante pourront toujours déduire des intérêts sur jusqu'à 1 million de dollars de dette hypothécaire (la limite de la nouvelle dette hypothécaire est maintenant de 750000 $ pour les maisons achetées le 15 décembre 2017 ou plus tard). Compte tenu de ces changements, il est sage de consulter un conseiller fiscal pour obtenir des informations individuelles sur l'impact du refinancement sur vos impôts.
The Bottom Line
Comme de nombreuses transactions financières, le refinancement hypothécaire est complexe et nécessite une diligence raisonnable de la part des propriétaires qui le considèrent.
Il est sage de consulter un prêteur réputé pour des réponses rapides à certaines de vos préoccupations. Cela vous aidera à prendre la décision importante de savoir si le refinancement vous convient. S'il semble que ce serait une bonne chose, faites les devoirs de recherche discutés ci-dessus.
