Les soldes hypothécaires ont grimpé de 57 milliards de dollars au premier trimestre de 2018 et la dette hypothécaire a augmenté de 312 milliards de dollars par rapport au premier trimestre de 2017, selon les dernières données du rapport trimestriel sur l'endettement et le crédit des ménages de la Federal Reserve Bank de New York. La dette immobilière s'élève désormais à 8, 94 billions de dollars, proche, mais toujours timide, du pic de 9, 99 billions de dollars que nous avons connu au troisième trimestre de 2008.
Bien qu'il s'agisse de la plus forte augmentation depuis plusieurs trimestres, les soldes hypothécaires restent inférieurs à leur sommet de 2008 et sont bien en deçà de leurs sommets antérieurs dans les États les plus touchés par la crise du logement, comme la Floride, l'Arizona, le Nevada et la Californie. En revanche, le Texas, le Dakota du Nord et le Delaware ont des soldes hypothécaires supérieurs de 10% à leurs pics précédents. Des soldes hypothécaires plus élevés indiqueraient une reprise plus importante ou auraient été moins touchés par la crise en premier lieu.
La dette hypothécaire semble être un bon pari pour les prêteurs
La cote de crédit médiane des emprunteurs pour les nouveaux prêts hypothécaires a augmenté au premier trimestre, passant de 755 à 761 - toujours dans la très bonne fourchette. Encore mieux, le pourcentage des hypothèques gravement en souffrance - celles qui n'ont pas effectué de paiement dans les 90 jours ou plus - ont continué de s'améliorer, avec 40, 5% des personnes en retard de paiement rattrapant leurs paiements, contre 35, 9% au premier trimestre. (Pour en savoir plus, consultez 6 conseils pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire .)
Après la dette sur valeur domiciliaire, la dette hypothécaire a le taux de délinquance le plus bas de tous les types de dette des ménages. Selon le rapport trimestriel sur la dette et le crédit des ménages, seulement 1, 2% des prêts hypothécaires étaient en souffrance grave (plus de 90 jours) à la fin de 2017.
En utilisant des données différentes de celles de la Réserve fédérale (qui utilise les données du Consumer Credit Panel / Equifax), TransUnion mesure les taux de défaillance hypothécaire de plus de 60 jours et montre qu'ils sont passés d'un pic de 7, 21% au premier trimestre 2010 à un minimum de 1, 83% au quatrième trimestre de 2017. TransUnion prévoit qu'en 2018 le taux de défaillance hypothécaire tombera à son plus bas niveau depuis 2005 - 1, 65% - grâce à la remontée des prix du logement, à la vigueur de l'emploi et à la hausse des revenus des ménages. Outre les facteurs économiques forts, les délinquances sont relativement faibles parce que les gens accordent la priorité à leurs paiements de logement, car les conséquences d'un retard sur une hypothèque sont beaucoup plus graves que les conséquences d'un retard sur les paiements par carte de crédit ou prêt étudiant, qui ont des taux de délinquance de 4, 6%. et 11%
La dette hypothécaire alimente la dette totale des ménages
La dette hypothécaire est la plus importante composante de la dette totale des ménages, qui a augmenté de 63 milliards de dollars pour atteindre un niveau record de 13, 21 billions de dollars après avoir augmenté pendant 15 trimestres consécutifs. Les soldes hypothécaires représentent 71% de la dette totale des ménages.
Les prêts hypothécaires, qui comprennent à la fois les nouveaux prêts hypothécaires et les refinancements, ont chuté à 428 milliards de dollars, contre 452 milliards de dollars au quatrième trimestre, peut-être en raison de la baisse de la demande de logements typiques des mois d'automne et d'hiver et de la hausse des taux d'intérêt. Les ventes de maisons existantes ont chuté de 3, 6% en décembre, selon la National Association of Realtors. Ils ont toutefois augmenté de 5, 6% en novembre et de 2, 0% en octobre.
La dette hypothécaire moyenne par emprunteur, selon TransUnion, s'élevait à 200 935 $ au dernier trimestre. Le nombre total de comptes hypothécaires est passé à 52, 7 millions, contre 52, 0 millions au quatrième trimestre de 2016. Le nombre de 52, 7 millions est resté stable au cours des trois derniers trimestres, ce qui signifie que le nombre de nouvelles hypothèques (cessions) est à peu près égal au nombre des prêts hypothécaires remboursés. Les prêts hypothécaires peuvent être remboursés en raison d'une vente, d'un refinancement ou du désir de devenir propriétaire libre et clair.
Les taux d'intérêt hypothécaires augmentent
TransUnion prévoit que la hausse des taux d'intérêt en 2018 fera passer la part des nouveaux prêts hypothécaires provenant des refinancements de 35% en 2017 à 28% en 2018. (Pour en savoir plus, consultez 6 questions à poser avant de refinancer .) Les taux hypothécaires fixes à 30 ans ont augmenté légèrement, de 3, 83% le 28 septembre 2017 à 4, 42% le 8 février 2018. La Réserve fédérale a augmenté son taux cible des fonds fédéraux de 0, 25% à la mi-décembre; à la mi-février, les taux s'établissent à 4, 51%, leur plus haut niveau depuis le 2 avril 2014.
TransUnion affirme que la hausse des taux d'intérêt a affecté le refinancement mais pas les achats. Les ventes de maisons aux États-Unis en 2017 ont été les plus fortes depuis 2006. Le prix national médian des maisons en décembre était de 246 800 $, et quatre des cinq marchés immobiliers les plus chauds se trouvaient en Californie. (Pour en savoir plus, consultez le Guide de l'acheteur d'une première maison .)
Que signifie l'augmentation de la dette hypothécaire?
Ce montant élevé et croissant de la dette hypothécaire est-il une bonne chose, ou cela signifie-t-il que les gens se surexploitent à nouveau et qu'un nouvel accident de logement est imminent? Selon une déclaration de Joe Mellman, premier vice-président et chef de file des activités hypothécaires de TransUnion, nous n'avons pas à nous inquiéter: «La hausse des prix des maisons, des critères de souscription solides et une économie forte ont entraîné un niveau de risque extrêmement faible dans le secteur hypothécaire., qui se poursuivra probablement en 2018. »
Mellman s'attend à ce que la demande de logements reste forte, mais estime que les acheteurs de maisons auront du mal avec l'offre restreinte de logements d'entrée de gamme, grâce à la hausse des taux d'intérêt et au coût élevé du déménagement dans une maison plus agréable. L'une des raisons pour lesquelles les logements d'entrée de gamme sont restreints est que de nombreux propriétaires actuels ont des hypothèques à faible taux d'intérêt qu'ils ne veulent pas laisser et, en plus de cela, ils peuvent ne pas être en mesure d'acheter les maisons les plus chères d'aujourd'hui. Les effets de la facture fiscale de décembre peuvent également avoir un impact sur le marché du logement, mais nous ne savons pas encore si ni comment. (Pour en savoir plus, consultez Comment le projet de loi GOP vous affecte .)
The Bottom Line
La hausse des soldes hypothécaires au quatrième trimestre de 2017 ne semble pas être une cause d'alarme, comme c'était le cas lorsque la bulle immobilière se gonflait et que la Grande Récession se préparait. Peu de consommateurs sont en retard sur leurs prêts, beaucoup de ceux qui sont en retard rattrapent leur retard et les saisies sont à des niveaux record. Au fil de l'année, il sera intéressant de voir à quel point l'inventaire serré, la hausse des taux d'intérêt et la facture fiscale affectent le marché du logement et les emprunteurs hypothécaires.