Les fiducies de placement immobilier (FPI) se sont imposées comme un moyen pour le plus petit investisseur de participer directement aux rendements plus élevés générés par les biens immobiliers. Dans le passé, ces fiducies étaient considérées comme des ramifications mineures de fiducies d'investissement à participation unitaire, dans la même catégorie que les fiducies liées à l'énergie ou à d'autres secteurs, mais lorsque la Global Industry Classification Standard accordait aux FPI le statut d'être une classe d'actifs distincte, les règles changé et leur popularité a grimpé en flèche.
, nous expliquerons le fonctionnement des FPI et examinerons les implications fiscales et les économies uniques qu'elles offrent aux investisseurs réguliers.
Caractéristiques de base des FPI
Les FPI sont un ensemble de propriétés et d'hypothèques regroupées et offertes en garantie sous forme de fiducies de placement collectif. Chaque unité d'un FPI représente une fraction proportionnelle de la propriété de chacune des propriétés sous-jacentes. Les FPI de la NYSE possédaient une capitalisation boursière de plus de 1 billion de dollars en mars 2019. En 2019, 226 FPI étaient négociées activement à la Bourse de New York et sur d'autres marchés.
En règle générale, les FPI ont tendance à avoir plus de valeur que celles axées sur la croissance et sont principalement composées de titres de petite et moyenne capitalisation.
L'IRS oblige les FPI à verser au moins 90% de leur revenu aux porteurs de parts. Cela signifie que les FPI offrent des rendements supérieurs à ceux que l'on trouve généralement sur les marchés traditionnels des titres à revenu fixe. Ils ont également tendance à être moins volatils que les actions traditionnelles car ils oscillent avec le marché immobilier.
Trois types de FPI
Les FPI peuvent être divisées en trois catégories:
- FPI d'actions: ces fiducies possèdent et / ou louent des immeubles et perçoivent les revenus de location, les dividendes et les gains en capital provenant de la vente d'immeubles. La triple source de revenus rend ce type très populaire. FPI hypothécaires: ces fiducies comportent un risque plus élevé en raison de leur exposition aux taux d'intérêt. Si les taux d'intérêt augmentent, la valeur des FPI hypothécaires peut chuter considérablement. FPI hybrides - Ces instruments combinent les deux premières catégories. Ils peuvent être ouverts ou fermés (comme les fonds communs de placement ouverts et fermés), ont une durée de vie limitée ou indéfinie et investissent dans un seul groupe de projets ou plusieurs groupes.
Imposition au niveau de la fiducie
Les FPI doivent suivre les mêmes règles que toutes les autres fiducies de placement collectif. Les FPI doivent être imposées d'abord au niveau de la fiducie, puis auprès des bénéficiaires. Mais elles doivent suivre la même méthode d'auto-évaluation que les entreprises. Ainsi, les FPI ont les mêmes règles d'évaluation et de comptabilité que les sociétés, mais au lieu de passer par les bénéfices, elles transmettent les flux de trésorerie directement aux porteurs de parts.
Il y a quelques règles supplémentaires pour les FPI au-delà des règles pour les autres fonds communs de placement:
- Les revenus de location sont traités comme des revenus d'entreprise pour les FPI parce que le gouvernement considère que le loyer est l'affaire des FPI. Cela signifie que toutes les dépenses liées aux activités de location peuvent être déduites de la même manière que les dépenses d'entreprise peuvent être radiées par une société., ces revenus doivent être soumis à une retenue à la source de 30% pour les dividendes ordinaires et à un taux de 35% pour les plus-values, sauf si le taux est inférieur par convention.
À toutes fins pratiques, les FPI sont généralement exonérées d'impôt au niveau de la fiducie tant qu'elles distribuent au moins 90% de leur revenu à leurs porteurs de parts. Cependant, même les FPI adhérant à cette règle sont toujours soumises à l'impôt sur les sociétés sur tout revenu non réparti.
Imposition aux porteurs de parts
Les dividendes versés par le FPI sont imposés au porteur de parts à titre de revenu ordinaire, à moins qu'ils ne soient considérés comme des dividendes déterminés, qui sont imposés comme des gains en capital. Sinon, le dividende sera imposé au taux d'imposition marginal le plus élevé du porteur de parts.
De plus, une partie des dividendes versés par les FPI peut constituer un remboursement de capital non imposable, ce qui réduit non seulement le revenu imposable du porteur de parts dans l'année où le dividende est reçu, mais reporte également les impôts sur cette partie jusqu'à la vente de l'immobilisation. Ces paiements réduisent également le prix de base pour le porteur de parts. Les portions non imposables sont ensuite imposées en tant que gains / pertes en capital à long ou à court terme.
Étant donné que les FPI sont rarement imposées au niveau des fiducies, elles peuvent offrir des rendements relativement plus élevés que les actions, dont les émetteurs doivent payer des impôts au niveau des sociétés avant de calculer le paiement des dividendes.
Exemple - Calcul de l'impôt pour les porteurs de parts
Jennifer décide d'investir dans une FPI qui se négocie actuellement à 20 $ par part. Le FPI dispose de fonds d'exploitation de 2 $ par part et en distribue 90%, ou 1, 80 $, aux porteurs de parts. Cependant, 0, 60 $ par part de ce dividende provient de l'amortissement et d'autres dépenses et est considéré comme un remboursement de capital non imposable. Par conséquent, seulement 1, 20 $ (1, 80 $ - 0, 60 $) de ce dividende provient des bénéfices réels. Ce montant sera imposable pour Jennifer à titre de revenu ordinaire, son prix de base étant réduit de 0, 60 $ à 19, 40 $ par unité. Comme indiqué précédemment, cette réduction de la base sera imposée comme un gain ou une perte à long ou à court terme lors de la vente des parts.
The Bottom Line
Les avantages fiscaux uniques offerts par les FPI peuvent se traduire par des rendements supérieurs pour les investisseurs à la recherche de rendements plus élevés avec une stabilité relative. Théoriquement, il est possible pour un porteur de parts d'atteindre une base de coût négative si les parts sont détenues pendant une période suffisamment longue. Bien que cela ne soit pas courant, le potentiel de réaliser un gain ou une perte possible de cette manière devrait être clairement compris par les investisseurs.
