La Federal Housing Authority est le plus grand assureur hypothécaire aux États-Unis, avec plus de 1, 3 billion de dollars dans son portefeuille. Dans le cadre du Bureau du logement du HUD (US Housing and Urban Development), il aide environ un million de personnes à travers le pays à devenir propriétaires chaque année, et soutient également la disponibilité de 300000 unités locatives en rendant la propriété abordable. Les acomptes bas et les exigences de pointage de crédit faibles rendent les prêts FHA beaucoup plus attractifs que les hypothèques conventionnelles.
Bien que cela puisse être une bonne nouvelle pour certains propriétaires, les investisseurs immobiliers qui cherchent à profiter des avantages d'un prêt FHA devront peut-être chercher ailleurs. C'est parce que les conditions de ces prêts restreignent les personnes admissibles.
Lisez la suite pour en savoir plus sur les prêts de la FHA, qui est admissible et si vous pouvez les utiliser pour financer des propriétés locatives.
Points clés à retenir
- La Federal Housing Authority assure les prêts hypothécaires qui nécessitent un faible acompte et des normes de souscription libérales.En raison des avantages qui viennent avec les prêts FHA, ils ne peuvent pas être utilisés pour les résidences secondaires, les locations, les vacances ou d'autres immeubles de placement. la maison 60 jours après la clôture de l'hypothèque et doit la conserver comme résidence principale pendant au moins une année complète. La FHA assure également les hypothèques pour les logements comptant jusqu'à quatre unités, à condition que l'une d'elles soit occupée par le propriétaire.
Que sont les prêts FHA?
Les propriétaires ont eu du mal à acheter et à maintenir les paiements sur leurs propriétés pendant la Grande Dépression. Ils étaient limités à des prêts représentant 50% de la valeur marchande d'une propriété et les conditions hypothécaires étaient généralement très courtes. De nombreux prêts se sont terminés par de très gros paiements en ballon, ce que la plupart des gens ne pouvaient pas se permettre de faire. Cela a conduit à une quantité massive de défauts de paiement, faisant monter le taux de verrouillage. En 1934, le Congrès américain a décidé de créer la Federal Housing Administration dans le but de promouvoir l'accession à la propriété à prix abordable. C'est ainsi que le programme de prêts de la Federal Housing Administration (FHA) a vu le jour.
Les prêts offerts par la FHA ont des exigences d'acompte plus faibles et des normes de souscription plus libérales que la plupart des hypothèques conventionnelles. Par exemple, à partir de 2019, les propriétaires n'ont besoin que d'une cote de crédit de 580 ou plus pour être admissibles. Les candidats approuvés peuvent financer jusqu'à 96, 5%, ce qui signifie qu'ils n'ont qu'à verser 3, 5%. Ceux qui ont des cotes de crédit inférieures à 579 sont toujours admissibles, mais ils ont besoin de mettre un peu plus de 10%.
Les prêts FHA sont, pour la plupart, réservés aux acheteurs qui ont l'intention d'utiliser la maison qu'ils achètent comme résidence principale. Cela signifie qu'un prêt FHA ne peut pas être utilisé pour financer une résidence secondaire, une maison de location, une maison de vacances ou un immeuble de placement. Cependant, il existe quelques exceptions et quelques façons de contourner cette règle générale.
Exigence d'occupation FHA
Selon les règles et directives de la FHA, la propriété financée doit être occupée par le propriétaire. Cela signifie que les propriétés locatives et saisonnières ne s'appliquent pas. La FHA utilise cette règle comme un moyen d'empêcher les investisseurs de bénéficier du programme.
Les débiteurs hypothécaires avec des prêts garantis par la FHA doivent utiliser leur maison comme résidence principale pendant au moins un an.
L'emprunteur doit prendre possession de la maison dans les 60 jours suivant la clôture de l'hypothèque et vivre dans la maison pendant la majeure partie de l'année. La propriété doit être utilisée comme résidence principale pendant au moins un an. S'il y a plus d'un emprunteur inscrit sur l'hypothèque, la FHA en a besoin d'au moins un pour satisfaire aux exigences d'occupation.
Refinancement d'un prêt FHA existant
Supposons que quelqu'un utilise un prêt FHA pour financer l'achat d'une résidence principale. Le propriétaire peut quitter la maison en bas de la rue, mais il continue de la posséder et la loue pour son revenu. En d'autres termes, la maison devient un immeuble de placement. Les taux d'intérêt baissent et le propriétaire souhaite se refinancer pour une meilleure affaire.
Même s'il ne vit plus dans la maison, les règles de la FHA lui permettent de se refinancer dans un autre prêt FHA. Un refinancement FHA à FHA est également connu comme un refinancement rationalisé FHA.
Il y a plusieurs exigences pour être admissible au refinancement:
- Un minimum de 210 jours doit s'être écoulé depuis que vous avez clôturé votre prêt immobilier d'origine.Vous devez avoir effectué au moins six versements mensuels sur votre prêt hypothécaire émis par la FHA.Si vous ne disposez que de votre prêt FHA depuis moins d'un an, vous ne pouvez pas en avoir. paiements en retard de plus de 30 jours. Si vous avez détenu votre prêt FHA pendant plus d'un an, vous avez droit à un seul paiement tardif de 30 jours dans les 12 mois, mais ce retard ne peut pas avoir été dans les 90 derniers jours.Le refinancement doit réduire vos paiements mensuels de principal et d'intérêts, qui est souvent décrit comme un avantage tangible net. Par exemple, si votre paiement mensuel précédent était de 1 100 $, votre nouveau paiement mensuel après le refinancement devrait être de 1 050 $ ou moins. Le refinancement d'une hypothèque à plus court terme donne également droit à un avantage tangible net.
Si le propriétaire répond aux critères ci-dessus, les refinancements rationalisés de la FHA sont probablement les prêts les plus faciles à conclure. Ils ne nécessitent aucune vérification d'emploi ou de revenu, aucune vérification de la cote de crédit et aucune évaluation à domicile. La principale chose qui compte, c'est que le propriétaire a effectué ses paiements de prêt FHA à temps.
Double usage
Une autre façon d'utiliser un prêt de la FHA pour acheter un immeuble à revenus consiste à acheter un logement à logements multiples. La FHA permet aux propriétaires d'acheter une propriété avec jusqu'à quatre unités, à condition que l'une soit occupée par le propriétaire. Il n'y a cependant aucune limite à la taille du lot. De cette façon, le propriétaire peut vivre dans une seule unité, ce qui en fait une propriété occupée par le propriétaire et, par conséquent, éligible à la FHA. Le propriétaire peut louer les autres unités pour un revenu.
Un investisseur avisé dans un marché locatif chaud gagne parfois suffisamment de revenus en utilisant cette méthode pour vivre gratuitement dans la maison. Comme indiqué ci-dessus, la FHA prête jusqu'à 96, 5% de la valeur estimative, ce qui signifie que l'acheteur peut déposer aussi peu que 3, 5%.
Considérations particulières
La FHA a des dispositions spéciales qui peuvent vous permettre de gagner un revenu de location de votre maison. Si votre travail vous oblige à déménager et que vous avez besoin d'une résidence secondaire, ou si votre maison est trop petite pour votre famille en expansion, vous pourrez peut-être louer votre première maison après avoir satisfait à l'exigence d'occupation d'un an. Si vous êtes absent du travail parce que vous êtes autrement incapable de travailler, vous pourrez peut-être louer des chambres dans votre maison à des pensionnaires pour compenser la perte de salaire.
Bien sûr, vous pouvez toujours rembourser l'hypothèque plus tôt. La FHA ne facture aucune pénalité pour remboursement anticipé, donc si vous pouvez éliminer le prêt dans son intégralité, vous êtes libre de faire ce que vous voulez avec la propriété.
