Le retour sur investissement (ROI) est un terme comptable qui indique le pourcentage d'argent investi qui est récupéré après déduction des coûts associés. Pour le non-comptable, cela peut sembler déroutant, mais la formule peut être simplement énoncée comme suit:
La ROI = CostGain − Cost où: Gain = Investment gainCost = Coût d'investissement
Mais alors que l'équation ci-dessus semble assez facile à calculer, avec l'immobilier, un certain nombre de variables, y compris les dépenses de réparation / maintenance et les méthodes de calcul de l'effet de levier - le montant d'argent emprunté (avec intérêts) pour réaliser l'investissement initial - entrent en jeu, ce qui peut affecter le ROI. Dans de nombreux cas, le retour sur investissement sera plus élevé si le coût de l'investissement est inférieur.
Lors de l'achat d'un bien, les conditions de financement peuvent avoir un impact important sur le prix de l'investissement; cependant, l'utilisation de ressources comme une calculatrice hypothécaire peut vous aider à économiser sur le coût de l'investissement en vous aidant à trouver des taux d'intérêt avantageux.
Comment calculer le retour sur investissement pour les investissements immobiliers
Complications dans le calcul du ROI
Des complications dans le calcul du retour sur investissement peuvent survenir lorsqu'un bien immobilier est refinancé ou qu'une deuxième hypothèque est souscrite. Les intérêts sur un second prêt ou sur un prêt refinancé peuvent augmenter et des frais de prêt peuvent être facturés, ce qui peut réduire le retour sur investissement. Il peut également y avoir une augmentation des coûts d'entretien, des taxes foncières et des tarifs des services publics. Tous ces nouveaux numéros doivent être branchés et le retour sur investissement recalculé, si le propriétaire d'une location résidentielle ou d'une propriété commerciale paie ces dépenses.
Des calculs complexes peuvent également être requis pour les biens achetés avec un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) avec un taux variable croissant facturé annuellement pendant la durée du prêt.
Examinons les deux méthodes principales pour calculer le retour sur investissement: la méthode des coûts et la méthode des paiements directs.
La méthode des coûts
La méthode du coût calcule le retour sur investissement en divisant les capitaux propres d'une propriété par les coûts de cette propriété.
Par exemple, supposons qu'une propriété a été achetée pour 100 000 $. Après les réparations et la réhabilitation, qui coûtent aux investisseurs 50 000 $ supplémentaires, la propriété est ensuite évaluée à 200 000 $, ce qui fait de la position des investisseurs dans la propriété 50 000 $ (200 000 -).
La méthode du coût nécessite la division de la position en capitaux propres par tous les coûts liés à l'achat, aux réparations et à la remise en état de la propriété.
Le retour sur investissement, dans ce cas, est de 50 000 $ ÷ 150 000 $ = 0, 33, soit 33%.
La méthode directe
La méthode directe est préférée par les investisseurs immobiliers en raison des résultats de retour sur investissement plus élevés. En utilisant les chiffres de l'exemple ci-dessus, supposons que la même propriété a été achetée pour le même prix, mais cette fois, l'achat a été financé par un prêt et un acompte de 20 000 $. Les frais remboursables ne sont donc que de 20 000 $, plus 50 000 $ pour les réparations et la réhabilitation, pour un montant total de 70 000 $. Avec une valeur de l'immeuble de 200 000 $, la situation des capitaux propres est de 130 000 $.
Le retour sur investissement, dans ce cas, est de 130 000 $ ÷ 200 000 $ = 0, 65, soit 65%. C'est presque le double du retour sur investissement du premier exemple. La différence, bien sûr, est attribuable au prêt: l'effet de levier comme moyen d'augmenter le retour sur investissement.
Le retour sur investissement n'est pas égal au profit
Bien sûr, avant que l'un ou l'autre des ROI cités ci-dessus puisse être réalisé en bénéfices réels en espèces, les propriétés doivent être vendues. Souvent, une propriété ne se vendra pas à sa valeur marchande. Souvent, une transaction immobilière sera conclue à un prix inférieur au prix demandé initial, ce qui réduira le calcul du retour sur investissement final pour cette propriété. De plus, il y a des coûts associés à la vente d'un bien immobilier: fonds dépensés pour les réparations, la peinture ou l'aménagement paysager. Les coûts de publicité de la propriété devraient également être ajoutés, ainsi que les coûts d'évaluation et la commission à l'agent immobilier ou au courtier.
Les frais de publicité et de commission peuvent être négociés avec le prestataire de services. Les promoteurs immobiliers, avec plus d'un bien à annoncer et à vendre, sont mieux placés pour négocier des tarifs avantageux avec les médias et les courtiers. Le retour sur investissement sur plusieurs ventes, cependant, avec des coûts variables pour la publicité, les commissions, le financement et la construction, présente des problèmes comptables complexes qui sont mieux gérés par un professionnel.
Flux de trésorerie de la propriété
Un investisseur peut avoir 30 000 $ en capitaux propres dans un immeuble locatif commercial pour lequel il a payé 10 000 $ pour un retour sur investissement de 300%. La propriété rapporte également 500 $ par mois en loyers, pour un total de 6 000 $ par année. C'est un retour sur investissement de 60% sur les flux de trésorerie de la propriété - 6000 $ divisé par le coût d'investissement de 10000 $.
The Bottom Line
Le calcul du retour sur investissement immobilier peut être simple ou complexe, selon toutes les variables mentionnées ci-dessus. Dans une économie robuste, l'investissement dans l'immobilier résidentiel et commercial s'est révélé très rentable. Même dans une économie en récession, lorsque les prix baissent et que les liquidités sont rares, de nombreuses aubaines dans l'immobilier sont disponibles pour les investisseurs avec l'argent à investir. Lorsque l'économie se rétablit, comme elle le fait invariablement, de nombreux investisseurs récolteront un beau bénéfice.
Aux fins de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les gains en capital, cependant, les propriétaires de biens immobiliers sont invités à obtenir des conseils fiscaux professionnels auprès d'une source fiable avant de produire leur déclaration.
