Qu'est-ce qu'un refinancement Cash-Out?
Dans le monde de l'immobilier, le refinancement est le processus de remplacement d'une hypothèque existante par une nouvelle qui prolonge généralement les conditions plus favorables pour l'emprunteur. En refinançant, l'emprunteur peut être en mesure de réduire ses versements hypothécaires mensuels, de négocier un taux d'intérêt plus bas, de renégocier le nombre d'années (ou la durée) du prêt, de retirer d'autres emprunteurs de l'obligation de prêt ou d'accéder à des liquidités par le biais de la valeur nette du logement qui a construit au fil du temps.
Un refinancement décaissé est une option de refinancement hypothécaire dans laquelle la nouvelle hypothèque est d'un montant supérieur au montant du prêt existant afin de convertir la valeur nette du logement en espèces.
Points clés à retenir
- Dans un refinancement à décaissement, une nouvelle hypothèque vaut plus qu'un solde hypothécaire précédent, et la différence est payée en espèces.Vous payez généralement un taux d'intérêt plus élevé ou plus de points sur une hypothèque de refinancement à décaissement, par rapport à un taux- refinancement à terme, dans lequel le montant de votre hypothèque reste le même. Selon le ratio prêt / valeur de votre propriété, le prêteur fixera un maximum sur le montant d'argent que vous pouvez retirer lors du refinancement.
Refinancement à taux et à terme vs cash-out
Le refinancement du prêt hypothécaire le plus élémentaire est le taux et la durée. Avec ce type, l'emprunteur tente d'atteindre un taux d'intérêt inférieur et / ou d'ajuster la durée du prêt. Par exemple, si une propriété a été achetée il y a des années lorsque les taux étaient plus élevés, l'emprunteur pourrait trouver avantageux de refinancer afin de profiter des taux d'intérêt plus bas qui existent maintenant.
En outre, les variables peuvent avoir changé dans la vie d'un emprunteur afin qu'il puisse désormais gérer une hypothèque de 15 ans (économiser massivement sur les paiements d'intérêts), même si cela signifie renoncer aux paiements mensuels inférieurs de leur hypothèque actuelle de 30 ans.
Le refinancement cash-out a un objectif différent. Il permet aux emprunteurs de convertir la valeur nette du logement en espèces en créant une nouvelle hypothèque d'un montant supérieur à ce qui est actuellement dû. L'emprunteur reçoit la différence entre les deux prêts en espèces. Cela est possible car l'emprunteur ne doit à l'institution prêteuse que ce qui reste sur le montant initial de l'hypothèque. Le montant du prêt supplémentaire de l'hypothèque refinancée et décaissée est versé à l'emprunteur en espèces à la clôture.
Par rapport au taux et à la durée, les prêts au comptant s'accompagnent généralement de taux d'intérêt plus élevés ou d'autres coûts, tels que les points. Les prêteurs craignent que les emprunteurs qui ont déjà souscrit des fonds propres substantiels soient plus susceptibles de retirer leur nouveau prêt, bien qu'un score de crédit élevé et un faible ratio prêt / valeur (LTV) puissent apaiser ces préoccupations et aider l'emprunteur à obtenir un accord favorable.
Exemple de refinancement de retrait
Un propriétaire a contracté une hypothèque de 200 000 $ pour acheter une propriété et, après plusieurs années, doit encore 100 000 $. Cela signifie que le propriétaire a accumulé au moins 100 000 $ en valeur nette du logement (en supposant que la valeur de la propriété n'est pas tombée en dessous de 200 000 $). Pour convertir une partie de ces capitaux propres en espèces, le propriétaire pourrait opter pour un refinancement à décaissement.
S'ils voulaient convertir 50 000 $ de leurs capitaux propres, ils pourraient se refinancer en contractant un nouveau prêt pour un total de 150 000 $. La nouvelle hypothèque se composerait du solde de 100 000 $ du prêt initial plus les 50 000 $ souhaités qui pourraient être souscrits en espèces. En d'autres termes, ils peuvent assumer une nouvelle hypothèque de 150 000 $, rembourser les 100 000 $ dus sur la première hypothèque et avoir 50 000 $ restants.
Le montant maximal de liquidités dont dispose un propriétaire dans le cadre d'un refinancement décaissé dépend du rapport prêt / valeur de la propriété.
Limites des options de refinancement Cash-Out
En calculant le ratio prêt / valeur actuel de la propriété, un prêteur peut établir un montant de prêt maximum pour un refinancement à décaissement. Le prêteur examine la valeur marchande actuelle de la propriété par rapport au solde impayé que l'emprunteur doit sur le prêt existant.
Si nous utilisons l'exemple précédent - et supposons que la valeur marchande actuelle de la propriété est de 250 000 $ - et que le prêteur a fixé un LTV maximum de 80%, le montant maximum de refinancement du retrait serait de 100 000 $. Le LTV de 80% établirait que le montant maximum du nouveau prêt serait de 200 000 $, soit 250 000 $ x 0, 80. Une fois l'hypothèque initiale remboursée (100 000 $), l'emprunteur disposerait de 100 000 $ en espèces.
