Qu'est-ce qu'un prêt combiné?
Un prêt combiné se compose de deux prêts hypothécaires distincts du même prêteur au même emprunteur. Un type de prêt combiné permet de financer la construction d'une nouvelle maison, suivi d'une hypothèque conventionnelle une fois la construction terminée. Un autre type de prêt combiné offre deux prêts simultanés pour l'achat d'une maison existante. Il est souvent utilisé lorsque l'acheteur ne peut pas proposer un acompte de 20% mais souhaite éviter de payer pour une assurance hypothécaire privée (PMI).
Comment fonctionne un prêt combiné
Dans le cas d'une nouvelle maison, un prêt combiné consiste généralement en une hypothèque à taux variable pour financer la construction, suivie d'un deuxième prêt, généralement une hypothèque de 30 ans, une fois la maison terminée. En règle générale, le deuxième prêt sera utilisé pour rembourser le premier, laissant à l'emprunteur un seul prêt.
Pour quelqu'un qui achète une maison existante, un prêt combiné peut prendre la forme d'une superposition ou d'une hypothèque 80-10-10. Une hypothèque 80-10-10 se compose de deux prêts avec un versement initial. Le prêt principal couvre 80% du prix d'achat de la maison, le second 10%, et l'acheteur effectue un acompte de 10%.
Étant donné que le prêt principal a un ratio prêt / valeur de 80%, l'acheteur peut généralement éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI), qui est généralement requise lorsque les acheteurs d'une maison effectuent des versements inférieurs à 20%. Le PMI n'est pas une dépense ponctuelle mais doit être payé annuellement jusqu'à ce que l'avoir du propriétaire atteigne 20%. Cela coûte généralement aux emprunteurs un montant égal à 0, 5% à 1% de la valeur de leur prêt chaque année.
Le deuxième prêt représente le reste de cet acompte de 20%. Il se présente généralement sous la forme d'une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Un HELOC fonctionne un peu comme une carte de crédit, mais avec un taux d'intérêt plus bas puisque les capitaux propres de la maison le soutiennent. En tant que tel, il ne génère des intérêts que lorsque l'emprunteur l'utilise.
Un prêt combiné peut aider les acheteurs de maison à éviter le coût supplémentaire d'une assurance hypothécaire privée.
Avantages et inconvénients d'un prêt combiné
L'utilisation d'un prêt combiné pour acheter une maison existante a tendance à être plus courante sur les marchés du logement actifs. Alors que les prix grimpent et que les maisons deviennent moins abordables, les prêts hypothécaires superposés permettent aux acheteurs d'emprunter plus d'argent que leur mise de fonds ne le permettrait autrement. Cela peut être un avantage tant que les acheteurs n'endettent pas plus de dettes qu'ils ne peuvent en cas de problème.
Les prêts combinés peuvent également être une option pour les personnes qui essaient d'acheter une nouvelle maison mais qui n'ont pas encore vendu leur maison actuelle. Dans ce scénario, l'acheteur pourrait utiliser le HELOC pour couvrir une partie de l'acompte sur la nouvelle maison, puis rembourser le HELOC lors de la vente de l'ancienne maison.
Les acheteurs qui construisent une nouvelle maison peuvent avoir des options plus simples ou moins chères qu'un prêt combiné. Par exemple, le constructeur pourrait financer la construction. Ensuite, lorsque la maison est terminée, l'acheteur peut prendre des dispositions pour une hypothèque régulière et payer le constructeur. Alternativement, le propriétaire peut utiliser un prêt à la construction autonome, puis acheter une hypothèque permanente.
Cependant, un prêt combiné peut avoir un avantage sur deux prêts distincts de prêteurs différents, en raison de ses frais de clôture uniques.
