L'immobilier commercial (CRE) est un bien générateur de revenus utilisé uniquement à des fins commerciales (plutôt que résidentielles). Les exemples incluent les centres commerciaux, les centres commerciaux, les immeubles et complexes de bureaux et les hôtels. Le financement - y compris l'acquisition, le développement et la construction de ces propriétés - se fait généralement au moyen de prêts immobiliers commerciaux: des hypothèques garanties par des privilèges sur la propriété commerciale.
Tout comme pour les hypothèques immobilières, les banques et les prêteurs indépendants participent activement à l'octroi de prêts immobiliers commerciaux. En outre, les compagnies d'assurance, les fonds de pension, les investisseurs privés et d'autres sources, y compris le programme de prêts 504 de la US Small Business Administration, fournissent des capitaux pour l'immobilier commercial.
Ici, nous examinons les prêts immobiliers commerciaux, en quoi ils diffèrent des prêts résidentiels, leurs caractéristiques et ce que les prêteurs recherchent.
Expliquer les prêts immobiliers commerciaux
Individus contre entités
Bien que les hypothèques résidentielles soient généralement accordées à des emprunteurs individuels, les prêts immobiliers commerciaux sont souvent accordés à des entités commerciales (par exemple, des sociétés, des promoteurs, des sociétés en commandite, des fonds et des fiducies). Ces entités sont souvent constituées dans le but spécifique de posséder des biens immobiliers commerciaux.
Une entité peut ne pas avoir d'antécédents financiers ou de notation de crédit, auquel cas le prêteur peut exiger des dirigeants ou des propriétaires de l'entité qu'ils garantissent le prêt. Cela fournit au prêteur un individu (ou un groupe d'individus) avec un historique de crédit - et auprès duquel ils peuvent récupérer en cas de défaut de crédit. Si ce type de garantie n'est pas exigé par le prêteur et que le bien est le seul moyen de recouvrement en cas de défaut de crédit, la dette est appelée prêt sans recours, ce qui signifie que le prêteur n'a aucun recours contre quiconque ou quoi que ce soit d'autre que la propriété.
Échéanciers de remboursement des prêts
Une hypothèque résidentielle est un type de prêt amorti dans lequel la dette est remboursée en versements réguliers sur une période de temps. Le produit hypothécaire résidentiel le plus populaire est l'hypothèque à taux fixe de 30 ans, mais les acheteurs résidentiels ont également d'autres options, notamment des hypothèques de 25 et 15 ans. Des périodes d'amortissement plus longues impliquent généralement des versements mensuels plus faibles et des frais d'intérêts totaux plus élevés pendant la durée du prêt, tandis que des périodes d'amortissement plus courtes entraînent généralement des versements mensuels plus importants et des frais d'intérêts totaux plus faibles.
Les prêts résidentiels sont amortis sur la durée de vie du prêt, de sorte que le prêt est entièrement remboursé à la fin de la durée du prêt. Un emprunteur avec une hypothèque à taux fixe de 200 000 $ sur 30 ans à 5%, par exemple, effectuerait 360 paiements mensuels de 1 073, 64 $, après quoi le prêt serait entièrement remboursé.
Contrairement aux prêts résidentiels, les conditions des prêts commerciaux varient généralement de cinq ans (ou moins) à 20 ans, et la période d'amortissement est souvent plus longue que la durée du prêt. Un prêteur, par exemple, pourrait consentir un prêt commercial pour une durée de sept ans avec une période d'amortissement de 30 ans. Dans cette situation, l'investisseur effectuerait des paiements pour sept ans d'un montant basé sur le remboursement du prêt sur une période de 30 ans, suivi d'un paiement final «en ballon» de la totalité du solde restant du prêt.
Par exemple, un investisseur avec un prêt commercial de 1 million de dollars à 7% effectuerait des paiements mensuels de 6653, 02 $ pour sept ans, suivis d'un paiement final en ballon de 918127, 64 $ qui rembourserait le prêt en totalité.
La durée de la durée du prêt et la période d'amortissement affectent le taux facturé par le prêteur. Selon la solvabilité de l'investisseur, ces conditions peuvent être négociables. En général, plus le calendrier de remboursement du prêt est long, plus le taux d'intérêt est élevé.
Ratios prêt / valeur
Les prêts commerciaux et résidentiels diffèrent également par le ratio prêt / valeur (LTV), un chiffre qui mesure la valeur d'un prêt par rapport à la valeur de la propriété. Un prêteur calcule le LTV en divisant le montant du prêt par le moindre de la valeur estimative de la propriété ou de son prix d'achat. Par exemple, le LTV pour un prêt de 90 000 $ sur une propriété de 100 000 $ serait de 90% (90 000 $ ÷ 100 000 $ = 0, 9 ou 90%).
Pour les prêts commerciaux et résidentiels, les emprunteurs avec des LTV inférieurs seront admissibles à des taux de financement plus favorables que ceux avec des LTV plus élevés. La raison: ils ont plus d'équité (ou de participation) dans la propriété, ce qui équivaut à moins de risque aux yeux du prêteur.
Des LTV élevés sont autorisés pour certaines hypothèques résidentielles: jusqu'à 100% de LTV sont autorisés pour les prêts VA et USDA; jusqu'à 96, 5% pour les prêts FHA (prêts assurés par la Federal Housing Administration); et jusqu'à 95% pour les prêts conventionnels (ceux garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac).
Les LTV de prêts commerciaux, en revanche, se situent généralement entre 65% et 80%. Bien que certains prêts puissent être consentis à des LTV plus élevés, ils sont moins courants. Le LTV spécifique dépend souvent de la catégorie de prêt. Par exemple, une LTV maximale de 65% peut être autorisée pour les terres brutes, tandis qu'une LTV allant jusqu'à 80% peut être acceptable pour une construction multifamiliale.
Il n'y a aucun programme VA ou FHA dans les prêts commerciaux, et aucune assurance hypothécaire privée. Par conséquent, les prêteurs n'ont aucune assurance pour couvrir les défauts de paiement de l'emprunteur et doivent compter sur les biens immobiliers donnés en garantie.
Ratio de couverture du service de la dette
Les prêteurs commerciaux se penchent également sur le ratio de couverture du service de la dette (DSCR), qui compare le bénéfice d'exploitation net annuel (NOI) d'une propriété à son service annuel de la dette hypothécaire (capital et intérêts compris), mesurant la capacité de la propriété à honorer sa dette. Il est calculé en divisant le NOI par le service annuel de la dette.
Par exemple, une propriété avec 140 000 $ en NOI et 100 000 $ en service de dette hypothécaire annuel aurait un DSCR de 1, 4 (140 000 $ ÷ 100 000 $ = 1, 4). Le ratio aide les prêteurs à déterminer la taille maximale du prêt en fonction des flux de trésorerie générés par la propriété.
Un DSCR inférieur à 1 indique un flux de trésorerie négatif. Par exemple, un DSCR de 0, 92 signifie qu'il n'y a que suffisamment de NOI pour couvrir 92% du service annuel de la dette. En général, les prêteurs commerciaux recherchent des DSCR d'au moins 1, 25 pour assurer un flux de trésorerie adéquat.
Un DSCR inférieur peut être acceptable pour les prêts avec des périodes d'amortissement plus courtes et / ou les propriétés avec des flux de trésorerie stables. Des ratios plus élevés peuvent être nécessaires pour les propriétés avec des flux de trésorerie volatils - par exemple, les hôtels, qui n'ont pas les baux à long terme (et donc plus prévisibles) des locataires communs à d'autres types de biens immobiliers commerciaux.
Taux d'intérêt et frais
Les taux d'intérêt sur les prêts commerciaux sont généralement plus élevés que sur les prêts résidentiels. En outre, les prêts immobiliers commerciaux impliquent généralement des frais qui s'ajoutent au coût global du prêt, y compris les frais d'évaluation, juridiques, de demande de prêt, de montage de prêt et / ou d'enquête.
Certains frais doivent être payés d'avance avant que le prêt soit approuvé (ou rejeté), tandis que d'autres s'appliquent annuellement. Par exemple, un prêt peut comporter des frais uniques de montage de 1%, dus au moment de la clôture, et des frais annuels d'un quart de un pour cent (0, 25%) jusqu'à ce que le prêt soit entièrement remboursé. Un prêt de 1 million de dollars, par exemple, peut nécessiter le versement initial de 1% de prêt égal à 10 000 $, avec des frais de 0, 25% de 2 500 $ payés annuellement (en plus des intérêts).
Prépaiement
Un prêt immobilier commercial peut avoir des restrictions sur le remboursement anticipé, conçues pour préserver le rendement anticipé du prêteur sur un prêt. Si les investisseurs règlent la dette avant la date d'échéance du prêt, ils devront probablement payer des pénalités de remboursement anticipé. Il existe quatre principaux types de pénalités de «sortie» pour le remboursement anticipé d'un prêt:
- Pénalité pour paiement anticipé. Il s'agit de la pénalité de remboursement anticipé la plus élémentaire, calculée en multipliant le solde actuel par une pénalité de remboursement anticipé spécifiée. Garantie d'intérêt. Le prêteur a droit à un montant d'intérêt spécifié, même si le prêt est remboursé tôt. Par exemple, un prêt peut avoir un taux d'intérêt de 10% garanti pendant 60 mois, avec des frais de sortie de 5% par la suite. Lockout. L'emprunteur ne peut pas rembourser le prêt avant une période spécifiée, comme un lock-out de 5 ans. Annulation. Une substitution de garantie. Au lieu de payer en espèces au prêteur, l'emprunteur échange de nouvelles garanties (généralement des titres du Trésor américain) contre les garanties de prêt d'origine. Cela peut réduire les frais, mais des pénalités élevées peuvent être attachées à cette méthode de remboursement d'un prêt.
Les conditions de remboursement anticipé sont identifiées dans les documents de prêt et peuvent être négociées avec d'autres conditions de prêt dans les prêts immobiliers commerciaux.
The Bottom Line
Avec l'immobilier commercial, un investisseur (souvent une entité commerciale) achète la propriété, loue un espace et perçoit le loyer des entreprises qui opèrent dans la propriété. L'investissement est destiné à être un immeuble productif de revenus.
Lors de l'évaluation des prêts immobiliers commerciaux, les prêteurs tiennent compte des garanties du prêt, de la solvabilité de l'entité (ou des dirigeants / propriétaires), y compris de trois à cinq ans d'états financiers et de déclarations de revenus, et de ratios financiers, tels que la valeur du prêt et le ratio de couverture du service de la dette.
