Qu'est-ce qu'un prêt de dotation?
Un prêt de dotation, également appelé prêt hypothécaire de dotation, est un type de prêt hypothécaire dans lequel l'emprunteur ne paie que les intérêts du prêt chaque mois. Au lieu d'effectuer des paiements sur le capital, l'emprunteur investit régulièrement dans un plan d'épargne, ou dotation, qui arrivera à échéance à l'échéance de l'hypothèque. L'emprunteur utilise ensuite les fonds de cette dotation pour rembourser le principal de l'hypothèque.
Les prêts de dotation ont été principalement appréciés au Royaume-Uni. Les consommateurs qui les utilisent ont souvent choisi d'acheter ce que les Britanniques appellent une police d'assurance vie (l'équivalent d'une police d'assurance vie entière aux États-Unis) pour accumuler les économies nécessaires pour rembourser le capital. Cette police d'assurance-vie devrait arriver à échéance simultanément avec l'hypothèque.
Comment fonctionne un prêt de dotation
Afin d'autoriser un prêt de dotation, un prêteur exigera la preuve que l'emprunteur a un plan réaliste de remboursement du capital. Ce plan ne peut pas reposer sur un héritage ou une aubaine attendus.
Supposons qu'un emprunteur choisisse d'acheter une maison qui coûte 150 000 $, en finançant l'achat avec une hypothèque de 25 ans. Le prêteur émettant l'hypothèque fixe le paiement mensuel à 850 $ (reflétant un taux d'intérêt en vigueur de 6, 8%). Cette somme ne couvre que les intérêts du prêt; l'emprunteur doit couvrir lui-même les taxes et assurances pertinentes.
Entre-temps, l'emprunteur a également acquis une police d'assurance-vie qui arrivera à échéance dans 25 ans. Il effectue des versements mensuels de 250 $ sur ce contrat car la société émettrice du contrat a calculé que les versements mensuels de ce montant, avec le rendement anticipé par intérêt, garantiront que le contrat aura une valeur de rachat de 150 000 $ ou plus à la fin du 25 ans. Si au bout de 25 ans, les marchés étaient stables, la politique arriverait à échéance et l'emprunteur utiliserait les 150 000 $ accumulés pour rembourser le capital. Tout montant de la police supérieur à 150 000 $ ira à l'emprunteur. Toute pénurie exigera que l'emprunteur rembourse la différence en espèces.
Avec un prêt de dotation, les mensualités de l'emprunteur ne vont qu'aux intérêts du prêt; le capital est remboursé en un seul versement à l'échéance de l'hypothèque.
Avantages et inconvénients d'un prêt de dotation
La bonne partie. Les prêts de dotation offrent de nombreuses incitations aux emprunteurs. Le principal est, bien sûr, les paiements mensuels inférieurs, car ils ne paient que des intérêts au lieu des intérêts et du principal du prêt. Bien sûr, ils doivent toujours verser une police d'assurance-vie ou une autre forme de plan d'épargne afin de démontrer qu'ils prévoient le paiement du principal final à l'échéance du prêt.
Mais un plan d'épargne forcé est rarement une mauvaise chose, et il peut même être rentable: de nombreuses personnes ont contracté des prêts de dotation en pensant que l'argent qu'elles épargnent grâce à leur police d'assurance-vie finira par être plus que le principal de leur hypothèque. Dans ces cas, l'emprunteur recevrait un montant forfaitaire supplémentaire après le remboursement du principal hypothécaire.
La partie risquée. Malgré ces avantages, les prêts de dotation peuvent être plus risqués que les prêts hypothécaires traditionnels. Tout type de plan d'investissement ou d'épargne peut perdre de la valeur au fil du temps selon le marché: que se passe-t-il s'il y a une correction majeure, entraînant la chute des avoirs d'un portefeuille, juste au moment où l'hypothèque arrive à échéance? De même, des variations brusques des taux d'intérêt pourraient fausser le taux de croissance prévu de la valeur de rachat d'une police d'assurance-vie. Si la politique perd de la valeur, l'emprunteur peut se retrouver avec un déficit à l'échéance de l'hypothèque. Dans ce cas, ils devraient avoir une autre source d'argent pour pouvoir rembourser l'hypothèque.
Exemple réel d'un prêt de dotation
Ce scénario a touché des milliers de propriétaires britanniques ces dernières années. À la fin des années 80, les hypothèques de dotation étaient un moyen extrêmement populaire de financer l'achat d'une maison, alimentées par l'essor des marchés boursiers et immobiliers (et certains allégements fiscaux spéciaux pour le produit); plus d'un million de plans ou polices d'épargne en dotation ont été vendus en un an. Mais, à la fin des années 90, il est devenu clair que ces plans allaient être en deçà de leurs taux de croissance optimistes et des montants des hypothèques qu'ils étaient censés couvrir. Dans les années 2010, de nombreux propriétaires ont été contraints de trouver d'autres moyens de rembourser leur hypothèque ou de risquer de perdre leur résidence.
De nombreux régulateurs et analystes financiers ont condamné les prêts de dotation comme un cas de vente abusive, un peu comme dans le cas des polices d'assurance-vie universelles variables qui se sont déroulées aux États-Unis à peu près au même moment. Aujourd'hui, très peu de crédits de dotation sont vendus au Royaume-Uni.
