Investissement immobilier en actions vs dette: un aperçu
Le crowdfunding immobilier a décollé depuis l'adoption de la loi Jumpstart Our Business Startups en 2012, et le marché devrait encore se développer. En octobre 2015, la SEC a rendu sa décision finale sur les dispositions du titre III de la loi sur les emplois, autorisant les investisseurs non accrédités à participer à des transactions immobilières financées par le financement participatif aux côtés d'investisseurs accrédités.
Investir dans l'immobilier via une plateforme de financement participatif présente certains avantages par rapport aux FPI ou à la propriété directe d'un bien. L'un de ces avantages est la possibilité de choisir entre des titres de créance et des placements en actions. Avant de plonger dans le crowdfunding immobilier, il est utile de comprendre en quoi les deux diffèrent et quels sont les risques. (Pour en savoir plus sur les bases du financement participatif immobilier, voir: Immobilier et financement participatif: une nouvelle voie pour les investisseurs.)
Points clés à retenir
- Le crowdfunding immobilier est une alternative de plus en plus populaire aux FPI et aux ETF immobiliers pour ajouter des biens à son portefeuille.L'investissement immobilier en actions génère un rendement grâce aux revenus locatifs payés par les locataires ou aux gains en capital provenant de la vente de la propriété.L'investissement immobilier dans la dette implique l'émission de prêts ou investir dans des prêts hypothécaires (ou des titres adossés à des créances hypothécaires).
Principes de base de l'investissement en actions
La plupart des opérations de crowdfunding immobilier impliquent des investissements en actions. Dans ce scénario, l'investisseur est actionnaire d'un bien spécifique et sa participation est proportionnelle au montant qu'il a investi. Les retours sont réalisés sous la forme d'une part des revenus locatifs générés par le bien, déduction faite des éventuels frais de service versés à la plateforme de crowdfunding. Les investisseurs peuvent également recevoir une part de toute valeur d'appréciation si le bien est vendu.
Avantages:
- Aucun plafond sur les rendements: les placements en actions offrent un horizon plus large en termes de potentiel de gain. Il est possible de voir des rendements annualisés allant de 18% à 25%. Puisqu'il n'y a pas de plafond, cependant, le ciel est vraiment la limite du point de vue d'un investisseur. Avantages fiscaux: Un avantage de posséder un immeuble de placement est de pouvoir déduire certaines dépenses liées à sa propriété, comme l'amortissement et le coût des réparations. Avec le financement participatif par actions, les transactions sont normalement structurées par le biais d'une LLC, qui est traitée comme une entité intermédiaire à des fins fiscales. Cela signifie que les investisseurs peuvent profiter des avantages de la déduction pour amortissement sans avoir à posséder directement une propriété. Frais réduits: les placements en actions ont le potentiel d'être moins chers en ce qui concerne les frais. Plutôt que de payer des frais initiaux et des frais de service mensuels, les investisseurs peuvent payer une seule taxe annuelle pour maintenir leur position dans la propriété. Les frais sont calculés en pourcentage du montant total investi et varient souvent entre 1% et 2%.
Inconvénients:
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Comment fonctionnent les investissements en dette
Lorsqu'il investit dans des titres de créance immobiliers, l'investisseur agit en tant que prêteur auprès du propriétaire ou du promoteur de la transaction. Le prêt est garanti par la propriété elle-même et les investisseurs reçoivent un taux de rendement fixe qui est déterminé par le taux d'intérêt sur le prêt et le montant qu'ils ont investi. Dans un accord de dette, l'investisseur est au bas de la pile de capitaux, ce qui signifie qu'il a la priorité lorsqu'il s'agit de réclamer un paiement sur la propriété. (Pour en savoir plus, consultez le didacticiel: Comment gagner de l'argent dans l'immobilier.)
Avantages:
- Temps de détention plus court: les investissements en dette sont le plus souvent associés à des projets de développement. En conséquence, ils ont généralement une période de détention plus courte que les investissements en actions. Selon la nature de l'accord, le temps d'attente peut durer entre six et 24 mois. C'est un avantage pour les investisseurs qui ne sont pas à l'aise de bloquer des actifs à long terme. Risque moindre: en raison de la structure des transactions; les investisseurs prennent moins de risques avec les investissements en dette. Le prêt est garanti par la propriété, qui agit comme une police d'assurance contre le remboursement du prêt. En cas de défaillance du propriétaire ou du sponsor, les investisseurs ont la possibilité de récupérer la perte de leur investissement grâce à une action de forclusion. Revenu régulier: les investissements en dette sont plus prévisibles en termes de montant et de fréquence des remboursements. Bien que chaque transaction soit différente, il n'est pas rare que les investisseurs obtiennent des rendements allant de 8% à 12% par an. Ces retours sont généralement payés sur une base mensuelle ou trimestrielle. Rendements plafonnés: les investissements dans la dette comportent moins de risques, mais un inconvénient majeur est le fait que les rendements sont limités par le taux d'intérêt sur le prêt. Les investisseurs doivent savoir clairement s'ils sont prêts à sacrifier le potentiel de gagner des rendements plus élevés en échange d'un pari plus sûr. Des frais plus élevés: alors que la plupart des plateformes de crowdfunding immobilier ne facturent rien aux investisseurs pour créer un compte et rechercher des investissements de dette, il y a généralement un certain type de frais impliqués pour participer à un accord. La plate-forme de financement participatif prélève généralement un pourcentage sur le dessus avant que tout intérêt ne soit payé, ce qui peut ronger vos retours. Il peut également y avoir des frais de montage de prêt distincts qui sont répercutés sur les investisseurs. (Pour en savoir plus sur les plateformes de crowdfunding immobilier, lisez: Top 5 des sociétés de crowdfunding immobilier .)
Les inconvénients:
- Rendements potentiels plus faibles : avec un risque plus faible, le rendement attendu est inférieur. Exposition au risque de remboursement anticipé: les créanciers hypothécaires remboursent parfois leurs prêts de manière anticipée, soit en vendant une maison, soit par un refinancement. Cela peut interrompre les flux de trésorerie associés à votre investissement dans la dette et réduire la durée de votre portefeuille de prêts.
The Bottom Line
Le financement participatif est une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent investir dans des transactions immobilières privées de manière rentable. L'investissement minimum avec de nombreuses plateformes varie de 5 000 $ à 10 000 $, ce qui est un prix relativement faible à payer pour accéder à cette classe d'actifs. Les investissements en actions et en dettes ont leurs bons et leurs mauvais côtés, que les investisseurs avertis doivent prendre le temps de bien peser. Comprendre ce que vous avez à gagner par rapport à ce que vous risquez peut vous aider à décider si un ou les deux types de placements conviennent à votre portefeuille.
