En raison des pressions toujours croissantes sur les performances des prêteurs hypothécaires, des inquiétudes sur les marchés du crédit et de la controverse sur les prêts à risque, un nombre croissant de courtiers hypothécaires et de prêteurs prédateurs recourent à des pratiques trompeuses pour augmenter le volume de la production de prêts. Ces pratiques vont de convaincre les emprunteurs d'agir contre le bon sens aux escroqueries hypothécaires frauduleuses ou illégales.
Arrêtez les escroqueries dans leurs pistes
Ces escroqueries sont généralement axées sur les personnes qui tentent de refinancer des hypothèques existantes, bien que plusieurs escroqueries soient conçues pour s'attaquer aux nouveaux emprunteurs et vendeurs. Bien qu'il y en ait trop pour les aborder tous, décrire certains des pièges les plus répandus peut vous aider à identifier les pratiques à connaître lorsque vous traitez avec le marché du crédit. En plus de comprendre ces pratiques, il existe plusieurs façons pour les emprunteurs et les vendeurs de s'isoler des pratiques d'éviction et d'atténuer le risque d'être pris par l'une de ces escroqueries.
Prêts déloyaux Les institutions financières qui commettent des actes jugés déloyaux envers les emprunteurs ne sont pas nouvelles sur le marché hypothécaire. Diverses lois, telles que la loi sur l'égalité des chances en matière de crédit, la loi sur le logement équitable, la loi sur les rapports sur le crédit équitable, la loi sur la vérité en matière de prêt, la loi sur les procédures de règlement immobilier, la loi sur la propriété et la protection de l'équité et la loi sur la Commission fédérale du commerce, pour en nommer plusieurs, ont été adoptées pour protéger les consommateurs. Ces lois permettent aux consommateurs de faire des choix éclairés, favorisent la concurrence entre les prêteurs et maximisent les avantages du commerce.
Parallèlement à ce règlement, il y a les organismes qui les mettent en œuvre, comme la Federal Trade Commission (FTC), qui découvre et applique la législation qui interdit les actes ou pratiques déloyaux ou trompeurs dans ou affectant les prêts hypothécaires. Les nouvelles ont été remplies de nombreux cas très médiatisés de prêteurs qui annoncent les prêts non amortissables comme bon marché, convainquent les emprunteurs d'utiliser des prêts sur valeur domiciliaire à long terme pour rembourser la dette à court terme, ou omettent d'informer les emprunteurs sur les subtilités des ajustables. taux hypothécaires (ARM) et autres prix de lancement.
Dans un boom immobilier, les prêteurs prédateurs utilisent la tromperie pour gagner une plus grande part du pipeline hypothécaire. À l'inverse, en cas de crise du crédit, des pratiques malhonnêtes sont utilisées pour contourner des directives de souscription plus strictes. Cela permet aux prêteurs d'affecter autant de capital que possible aux prêts hypothécaires, afin qu'il ne produise pas de rendements insatisfaisants en restant en espèces.
Mais même si les prêteurs peuvent mener des pratiques jugées déloyales, les emprunteurs ne sont pas tout à fait irréprochables. Les emprunteurs devraient être capables de s'isoler de ces pratiques en étudiant la structure des prêts proposés et certaines de ces tactiques sournoises.
Escroqueries axées sur les emprunteurs Une grande partie des activités frauduleuses visent les personnes qui ont déjà construit des capitaux propres dans leur logement et qui ont du capital pour y accéder. Cela est particulièrement vrai pour les personnes qui éprouvent des difficultés financières et qui cherchent désespérément une méthode pour alléger leurs dettes à court terme, comme les cartes de crédit et les marges de crédit. Les astuces axées sur les nouveaux emprunteurs tournent généralement autour de la présentation de certains types de prêts sans divulguer tous les faits. Dans d'autres cas, ces tactiques impliquent des promesses qui ne sont pas réellement tenues. Certains des tours les plus communs joués sur ces emprunteurs sont:
Bait and Switch, Bait and Remember, and Loan Steering Bait and switch, qui est également courant dans les magasins de détail, fait référence à une société de prêts hypothécaires qui annonce un prêt avec des conditions qui semblent trop belles pour être vraies, puis lorsqu'un emprunteur tente d'obtenir le prêt, découvre qu'il n'est pas disponible. Au lieu de cela, l'emprunteur se voit proposer un autre prêt à des conditions inférieures.
Bait and Remember fait référence au prêteur oubliant de manière trompeuse les frais de prêt ou d'autres conditions de prêt importantes jusqu'à ce que l'emprunteur soit trop loin dans le processus pour revenir en arrière et se retrouve avec un prêt coûteux ou problématique. Une autre tactique consiste à promettre un taux fixe pour une période prédéterminée mais ne parvient pas à le fournir ultérieurement. Les emprunteurs doivent également se méfier des prêteurs qui tentent de convaincre les emprunteurs de faire varier le taux d'intérêt et de prendre des risques de taux d'intérêt pendant la durée du prêt.
Le pilotage des prêts désigne lorsqu'un prêteur prédateur ou un courtier en hypothèques avise un emprunteur qualifié qu'il ne peut pas prétendre à un prêt particulier en raison de son revenu, de son crédit ou de toute une série d'autres causes (ou que cela pourrait enfreindre les lois sur les prêts équitables) et à ce moment, orientez l'emprunteur vers d'autres prêts plus rentables pour le prêteur.
ARM, prêts à intérêt uniquement et prêts à amortissement négatif Les prêts hypothécaires à taux variable ne sont en aucun cas des prêts illégaux. Cependant, lors de la vente d'ARM, les prêteurs doivent informer les emprunteurs de la mesure dans laquelle le taux d'emprunt peut potentiellement s'ajuster à l'avenir. Les emprunteurs doivent être conscients de ce qu'ils abandonnent potentiellement à l'avenir afin d'obtenir ce qui peut être considéré comme un excellent prix de lancement aujourd'hui.
Cela est également vrai pour les prêts à intérêt uniquement, qui sont en fait des ARM qui ne nécessitent aucun paiement de capital pendant la période de lancement du prêt. Bien que les emprunteurs épargnent au cours de la période initiale, ils doivent potentiellement le même montant que lorsqu'ils ont contracté le prêt à l'origine.
Les prêts à amortissement négatif (parfois appelés «prêts hypothécaires à 1%») sont illégaux dans la plupart des États. Ces prêts sont généralement annoncés comme permettant aux emprunteurs d'emprunter plus de 100% de la valeur de leur logement. Ce type de prêt ne doit pas être confondu avec un prêt de réhabilitation (celui dans lequel le produit est réinvesti dans la propriété), dans lequel les prêteurs permettent d'emprunter plus que la valeur de la propriété si le capital supplémentaire est utilisé pour améliorer la propriété et augmenter sa valeur. Dans un prêt à amortissement négatif, l'emprunteur est tenu de payer moins que le montant dû chaque mois; le solde est cloué au principal, devenant éventuellement dû comme un "paiement forfaitaire". Les prêteurs prédateurs s'en tirent toujours avec la vente de ces prêts à des emprunteurs non informés avec peu de risques de poursuites.
Refinancement par décaissement, prêt en argent dur et dépouillement de capital Ces pratiques de prêt s'adressent aux personnes disposant de fonds propres dans leur logement, qui sont généralement en difficulté financière. Bien qu'un refinancement de retrait puisse avoir un sens dans les circonstances les plus difficiles, dans la plupart des cas, il est annoncé aux personnes qui se sont surendettées avec une dette à court terme. Vendre des options de refinancement ou des lignes de participation qui permettent aux propriétaires d'accéder à une partie des capitaux propres de leur maison en échangeant des dettes à long terme pour couvrir le crédit à court terme. Les emprunteurs peuvent être facilement trompés pour contracter ces prêts parce que les nouveaux coûts mensuels sont bien inférieurs aux dépenses mensuelles pour toutes leurs cartes de crédit, prêts automobiles, crédit de détail et autres dettes à court terme. De nombreux emprunteurs ne s'en rendent pas compte, malgré les coûts et frais pour faire le prêt, qu'en étendant les paiements (jusqu'à 30 ans) le coût réel du financement est beaucoup plus élevé que leurs dettes d'origine.
Quand (et quand non) refinancer votre prêt hypothécaire
Les prêteurs d'argent dur accordent des prêts jusqu'à un pourcentage marginal de la valeur (ratios prêt / valeur jusqu'à 50%), car leur intention est de saisir la propriété. Ils trouvent une raison et sont rapides à exclure, empochant les capitaux propres de l'emprunteur comme profit. Quiconque éprouve des difficultés financières ou cherche à financer une petite partie de la valeur d'une maison pour accéder à l'équité devrait être très sélectif dans le choix d'un prêteur.
Le dépouillement de capital, ou aide fantôme, se produit lorsqu'un emprunteur qui éprouve des difficultés financières se voit offrir une aide non sollicitée, ce qui entraîne alors des coûts importants et aucune aide pour les services que l'emprunteur aurait pu fournir sans l'aide. Voici comment cela fonctionne dans les pires cas: une personne gagne la confiance de l'emprunteur et lui fait transférer temporairement le titre sous prétexte d'aider l'emprunteur à se qualifier pour un prêt ou à vendre la maison à moindre coût, puis à la louer avec une option de rachat de bail. Le problème est le transfert au propriétaire d'origine - si cela ne se produit pas, le propriétaire perd la propriété de la maison. Dans les cas où la responsabilité de l'hypothèque est entièrement transférée, le propriétaire d'origine peut perdre la maison et continuer à devoir l'hypothèque d'origine.
Escroqueries axées sur les propriétaires et les vendeurs Plusieurs escroqueries ciblant les propriétaires vont de les convaincre d'effectuer des réparations inutiles ou défectueuses de leur maison à commettre une fraude.
Escroqueries de rénovation domiciliaire Dans ces escroqueries, l'individu sans méfiance nécessite un certain type de gros travaux de réparation à domicile ou veut faire un grand projet de réhabilitation. Un «entrepreneur» sollicite et convainc le propriétaire de laisser l'entrepreneur faire le travail et fournir le financement. Le financement, généralement effectué à des conditions défavorables mais d'un montant égal ou supérieur à ce qu'exige le projet, est réalisé et vendu à un prêteur prédateur. Le travail souvent de mauvaise qualité et coûteux est achevé juste avant la période de résiliation standard de trois jours avant que le prêt puisse être «remis» au prêteur. L'emprunteur ne se rend compte du travail inférieur qu'après avoir été payé et il est trop tard pour faire quoi que ce soit concernant le prêt inférieur.
Million Dollar Dump Dans cette arnaque, le fraudeur, en utilisant une fausse identification, accepte d'acheter une maison à un vendeur consentant avec l'accord d'une petite faveur. L'acheteur révèle qu'il a besoin d'une hypothèque plus importante que celle à laquelle il peut prétendre au prix du marché existant. Donc, croyant que l'acheteur envisage de rénover la propriété, le propriétaire accepte de remettre en vente la maison à un multiple de la valeur d'origine afin que l'acheteur puisse obtenir une hypothèque plus importante. La transaction est effectuée, le vendeur a payé au prix d'origine et le con artiste empoche le reste. La maison est généralement saisie et le propriétaire d'origine risque d'être condamné pour fraude - et le vendeur ne reçoit rien de plus que s'il avait vendu la maison à un client légitime.
La liste de ces escroqueries s'allonge encore et encore. Dans chacun d'eux, la marque involontaire est promise à un gain extraordinaire en termes de produit ou, dans certains cas, uniquement en termes de prêt. Comme dans la plupart de ces cas, si cela semble trop beau pour être vrai, c'est probablement le cas.
Protégez-vous contre les escroqueries hypothécaires La meilleure façon d'atténuer le risque d'être pris par une arnaque est d'être au courant des pratiques trompeuses et de faire des recherches sur toute personne avec laquelle vous comptez faire affaire. Quant au financement des arnaques, les règles générales à suivre sont les suivantes:
- Ne signez jamais aucun document contractuel sans examen juridique. N'effectuez jamais de transfert de propriété sans être également libéré de toute responsabilité hypothécaire ou financière.
Une diligence accrue est justifiée en cas de difficultés financières ou en cas de menace de forclusion. Les prêteurs prédateurs et les escrocs ont la capacité de repérer ceux qui sont facilement manipulés ou vulnérables en raison d'une situation désastreuse. En plus de jeter un œil suspect sur toute promesse ou offre qui vous semble trop bonne, vous devez également vous méfier de toute personne exagérée ou trop agressive en proposant des solutions aux problèmes de crédit ou d'hypothèque. Les offres ou appels téléphoniques non sollicités doivent être initialement considérés avec prudence et toute personne qui n'accepte pas une première réponse «non» à leur proposition doit être rejetée.
