Bien que l'obtention d'un prêt en tant qu'employé W-2 puisse être moins chère et plus facile que si vous êtes un travailleur indépendant, vous n'avez pas à retourner dans votre cabine pour vous qualifier pour une hypothèque. Certains prêteurs peuvent craindre que vous ne gagniez pas un revenu suffisamment stable pour effectuer vos paiements mensuels, et d'autres peuvent tout simplement ne pas vouloir s'occuper des formalités administratives supplémentaires qui peuvent être impliquées dans l'octroi d'une hypothèque à un travailleur indépendant.
Mais ne vous inquiétez pas; si vous êtes travailleur autonome, il existe des produits hypothécaires ainsi que des mesures que vous pouvez prendre pour devenir un candidat au prêt plus attrayant.
Points clés à retenir
- Pour obtenir un prêt pendant que vous travaillez à votre compte, vous devrez peut-être payer des taux d'intérêt plus élevés, car les prêteurs cherchent à compenser le manque de revenus vérifiables et stables. Les problèmes que rencontrent les travailleurs indépendants lorsqu'ils tentent d'obtenir un prêt sont qu'ils utilisent les dépenses d'entreprise pour réduire le revenu imposable. Les hypothèques sur le revenu déclaré / les actifs déclarés sont des prêts basés sur ce que l'emprunteur réclame comme son revenu. Les prêteurs SISA ne vérifieront pas le montant du revenu mais peuvent vérifier la source. En l'absence de prêts de documentation, les prêteurs ne vérifient aucune information sur le revenu, mais le taux d'intérêt est généralement plus élevé que les autres types d'hypothèques. Les emprunteurs indépendants peuvent améliorer leurs perspectives en augmentant leur pointage de crédit, en offrant un acompte plus important ou en remboursant la dette, entre autres.
Obtenir une hypothèque en tant qu'indépendant
Les prêteurs ne considèrent généralement pas les travailleurs indépendants comme des emprunteurs idéaux. Les emprunteurs indépendants peuvent s'attendre à payer des taux d'intérêt plus élevés que ceux couramment annoncés sur les sites Web hypothécaires - ces taux sont pour les emprunteurs principaux ou les emprunteurs qui sont considérés comme particulièrement solvables en raison de leurs revenus stables et vérifiables et de leurs excellentes cotes de crédit.
Parce que les emprunteurs indépendants sont des candidats moins attrayants, ils ont une capacité réduite à faire le tour et à négocier des taux d'intérêt plus bas. Davantage de travail est également nécessaire pour trouver des prêteurs désireux de travailler avec des travailleurs indépendants.
Un autre problème que rencontrent les emprunteurs indépendants est qu'ils ont tendance à utiliser beaucoup de dépenses d'entreprise pour réduire le revenu imposable dans les déclarations de revenus, ce qui oblige les prêteurs à se demander si l'emprunteur gagne suffisamment d'argent pour se payer une maison. Enfin, les banques voudront peut-être voir un ratio prêt / valeur plus faible (ratio LTV), ce qui signifie que l'emprunteur devra proposer un acompte plus important.
La documentation complète du revenu via les déclarations de revenus des années précédentes et les états financiers augmente les chances qu'un travailleur indépendant soit approuvé pour un prêt hypothécaire.
Options hypothécaires pour les travailleurs autonomes
En raison de la crise des prêts hypothécaires à risque, il peut devenir plus difficile pour les travailleurs indépendants d'obtenir des prêts hypothécaires, les banques évitant les investissements plus risqués pour protéger leurs intérêts financiers et leur réputation. Cependant, certains prêteurs offrent toujours des prêts qui pourraient convenir à ceux qui travaillent à leur compte.
Hypothèque à revenu déclaré / actif déclaré (SISA)
Une hypothèque sur le revenu déclaré / l'actif déclaré (SISA) est basée sur ce qu'un emprunteur dit à la banque de son revenu; la banque ne cherchera pas à vérifier ce montant. Les prêts à revenu déclaré sont parfois aussi appelés prêts à faible documentation; En effet, même si les prêteurs ne vérifieront pas combien vous gagnez, ils peuvent chercher à vérifier les sources de vos revenus. Soyez prêt à fournir une liste de vos clients récents et de toute autre source de flux de trésorerie, comme des investissements générateurs de revenus. La banque peut également vouloir que vous soumettiez un formulaire IRS 4506 ou 8821. Le formulaire 4506 est utilisé pour demander une copie de votre déclaration de revenus directement à l'IRS, vous empêchant ainsi de soumettre des déclarations falsifiées à la société de prêts hypothécaires, et coûte 39 $ par déclaration. Mais vous pourrez peut-être demander gratuitement le formulaire 4506-T. Le formulaire 8821 autorise votre prêteur à se rendre dans n'importe quel bureau de l'IRS et à examiner les formulaires que vous désignez pour les années que vous spécifiez. Ce service est gratuit.
Aucun prêt de documentation
Dans une hypothèque sans doc, le prêteur ne cherchera pas à vérifier vos informations de revenu. Cela peut être une bonne option si vos déclarations de revenus montrent une perte d'entreprise ou un très faible profit. Parce qu'il est plus risqué pour la banque de prêter de l'argent à quelqu'un avec un revenu non vérifié, attendez-vous à ce que votre taux d'intérêt hypothécaire soit plus élevé avec l'un ou l'autre de ces types de prêts qu'avec un prêt à documentation complète. Les prêts peu ou pas documentés sont appelés hypothèques Alt-A, et ils se situent entre les prêts préférentiels et les prêts à risque en termes de taux d'intérêt. Pour les prêteurs, ils sont considérés comme plus risqués que les prêts préférentiels, mais moins risqués que les prêts à risque.
Bien que de nombreux travailleurs indépendants et couples puissent choisir l'une des options ci-dessus en raison de la difficulté de documenter suffisamment leurs revenus, ceux qui peuvent prouver leurs revenus et qui sont disposés à soumettre les documents supplémentaires peuvent toujours demander des prêts complets, ce qui auront des taux d'intérêt inférieurs à ceux de leurs cousins peu expérimentés. Bien qu'un employé traditionnel puisse simplement avoir besoin de fournir des copies des W-2 pour les deux dernières années, parce que les travailleurs indépendants ne reçoivent pas ce document, ils peuvent avoir besoin de fournir des informations sur leurs entreprises, telles que les déclarations de revenus des années précédentes, un licence commerciale actuelle, une déclaration signée d'un comptable, des états des profits et pertes et des bilans.
Obtenir une hypothèque conjointe avec un co-emprunteur qui est un employé de W-2, comme un autre significatif, un conjoint ou un ami de confiance, est une autre façon d'améliorer vos chances d'obtenir une approbation d'hypothèque si vous êtes travailleur indépendant. Cela donne plus d'assurance à votre prêteur qu'il existe un revenu régulier pour rembourser la dette.
Enfin, un parent ou un autre parent pourrait être disposé à cosigner votre prêt hypothécaire. Gardez à l'esprit que cette personne devra être disposée et capable d'assumer l'entière responsabilité du prêt en cas de défaut.
Pouvez-vous vraiment vous le permettre?
Il peut être facile d'avoir des ennuis avec des prêts peu ou pas documentés, car il est facile de tromper les chiffres. Sachez que c'est vous, et non la banque, qui savez le mieux si vous pouvez vraiment vous permettre le prêt, et que vous serez vraiment celui qui souffre vraiment si vous perdez votre maison.
Devenez un candidat attrayant
Pour un emprunteur qui sait qu'il peut effectuer les paiements, il peut faire certaines des choses suivantes pour améliorer ses chances d'obtenir un prêt.
Maximisez la cote de crédit
Dans tout type de situation d'emprunt, une cote de crédit plus élevée fera de l'emprunteur un candidat plus attrayant pour obtenir le prêt en premier lieu et se qualifier pour des taux d'intérêt plus bas.
Offrez un gros acompte
Plus la valeur nette du logement est élevée, moins l'emprunteur est susceptible de s'en éloigner en période de difficultés financières. Par conséquent, la banque considérera l'emprunteur comme moins à risque si elle met beaucoup d'argent dans l'achat dès le départ.
Avoir des réserves de liquidités importantes
En plus d'un gros acompte, avoir beaucoup d'argent dans un fonds d'urgence montre aux prêteurs que même si l'entreprise fait un plongeon, l'emprunteur pourra continuer à effectuer des paiements mensuels.
Rembourser toute la dette des consommateurs
Moins vous aurez à rembourser vos dettes mensuelles, plus il vous sera facile d'effectuer vos versements hypothécaires. Si vous remboursez vos cartes de crédit et vos prêts automobiles, vous pourriez même avoir droit à un montant de prêt plus élevé, car vous aurez plus de liquidités.
Établir un historique de travail indépendant
Fournir la documentation
Être disposé à documenter pleinement vos revenus par le biais des déclarations de revenus des années précédentes, des déclarations de profits et pertes, des bilans et autres augmentera vos chances de bénéficier d'un prêt.
The Bottom Line
Si un employé de W-2 perd son emploi, son revenu chutera à zéro en un clin d'œil en l'absence de prestations d'assurance-chômage; ceux qui travaillent à leur compte ont souvent plusieurs clients et sont peu susceptibles de les perdre tous en même temps, ce qui leur donne plus de sécurité d'emploi qu'on ne le pense généralement.
Bien sûr, pour ceux qui sont des travailleurs autonomes, ils sont déjà habitués à devoir travailler très dur pour produire des formulaires fiscaux supplémentaires, sécuriser les licences commerciales, obtenir de nouveaux clients et faire fonctionner l'entreprise. Armés d'un peu de connaissances et de patience, les travailleurs autonomes peuvent obtenir une hypothèque.
