Prêts HUD vs FHA: un aperçu
Vous avez peut-être entendu dire que des prêts gouvernementaux sont disponibles pour les propriétaires potentiels qui sont aux prises avec un mauvais crédit et / ou des antécédents de faillites ou de saisies. En réalité, cependant, ce n'est pas aussi simple que cela.
Le gouvernement fédéral a mis en place une multitude de programmes qui répondent à divers besoins des Américains. Dans le but de promouvoir l'accession à la propriété, en particulier pour les Américains à faible revenu, il peut être disposé à vous garantir une hypothèque par le biais de l'un de ses programmes de logement si votre crédit n'est pas optimal. En d'autres termes, le gouvernement peut promettre au prêteur qu'il remboursera le prêt si vous ne le faites pas.
Le gouvernement fédéral dispose de plusieurs agences qui analysent le logement en Amérique et facilitent le soutien des prêts hypothécaires aux Américains. Certaines des agences les plus connues sont le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), la Federal Housing Administration (FHA), la Federal Housing Finance Agency, le Federal Home Loan Bank System, ainsi que les entreprises parrainées par le gouvernement Freddie Mac et Fannie Mae.
En 1965, la FHA est devenue une partie du Département américain du logement et du développement urbain. Nous examinerons ici les rôles de ces deux agences et leurs options de prêt hypothécaire.
Points clés à retenir
- La FHA fait partie du département américain du Logement et du Développement urbain.HUD lui-même ne fait pas de garanties de prêt pour les maisons individuelles, sauf si vous êtes un amérindien.C'est uniquement la FHA qui assure les hypothèques pour les acheteurs de maisons unifamiliales.
HUD
Le ministère du Logement et du Développement urbain soutient principalement le développement communautaire et l'accession à la propriété par le biais de plusieurs initiatives. Bien que HUD offre certaines garanties de prêt par lui-même, il se concentre principalement sur les unités multifamiliales, pas sur les maisons individuelles (à l'exception des garanties de prêt HUD Section 184, qui ne sont disponibles que pour les Amérindiens qui achètent des maisons ou d'autres biens immobiliers). Par conséquent, c'est la FHA que les acheteurs de maisons unifamiliales doivent rechercher pour obtenir un soutien individuel.
FHA
La Federal Housing Administration (FHA) est un assureur hypothécaire public. Il fonctionne à partir de ses propres revenus autogénérés. À ce titre, il est l'un des seuls organismes gouvernementaux à être entièrement autosuffisant sans dépendre du financement des contribuables.
La plupart des prêts hypothécaires dont l'acompte est inférieur à 20% nécessiteront un certain type d'assurance hypothécaire qui comprend des primes d'assurance protégeant contre les défauts de paiement. La FHA est un assureur hypothécaire fédéral qui se concentre principalement sur l'assurance des maisons unifamiliales à faible revenu. En raison de sa position sur le marché et de sa concentration, elle a des exigences très spécifiques pour les prêts qu'elle assurera.
Admissibilité à un prêt FHA
Pour garantir un prêt hypothécaire FHA, un emprunteur doit passer par un prêteur approuvé par la FHA, généralement une banque. La qualité du crédit pour un prêt FHA est inférieure à celle des prêts hypothécaires standard.
Les emprunteurs n'ont pas besoin d'un historique de crédit parfait. Les personnes qui ont subi une faillite ou une forclusion sont éligibles pour un prêt FHA, selon le temps écoulé et si un bon crédit a été rétabli. Les Américains peuvent être éligibles pour un prêt FHA avec un score de crédit minimum de 500. Les acomptes peuvent également être aussi bas que 3, 5%.
- Score de crédit de 500 à 579: éligible pour un acompte de 10% Score de crédit d'au moins 580: éligible pour un acompte de 3, 5%
Les autres exigences pour un prêt FHA comprennent:
- Endettement inférieur à 43% Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur Les emprunteurs doivent présenter une preuve d'emploi et de revenu
Tous les emprunteurs de la FHA doivent payer une prime d'assurance hypothécaire (MIP) à la FHA. Le MIP nécessite un paiement initial ainsi qu'un paiement annuel. Le PMI annuel pour les prêts de moins de 15 ans varie de 0, 45% à 0, 95% du capital. Pour des durées de prêt supérieures à 15 ans, le PMI annuel varie de 0, 80% à 1, 05%.
En général, les emprunteurs trouveront qu'un prêt FHA est beaucoup plus facile à obtenir qu'un prêt hypothécaire standard. Les prêts hypothécaires standard ont généralement les conditions suivantes:
- Acompte allant de 3% à 20% Score de crédit minimum de 620 Assurance hypothécaire privée de 0, 5% à 1% du capital du prêt annuellement pour les prêts avec des acomptes inférieurs à 20% Ratio dette-revenu allant de 40% à 50%
À l'avant-garde, un prêt FHA peut offrir plusieurs avantages par rapport à un prêt standard. Bien que l'approbation soit plus facile et que les taux d'intérêt soient généralement raisonnables, le MIP initial et les paiements annuels requis du MIP pendant toute la durée de vie du prêt FHA peuvent rendre son taux de coût total plus élevé qu'un prêt hypothécaire standard. C'est pourquoi certains bénéficiaires de la garantie de prêt FHA cherchent plus tard à refinancer leurs propriétés avec un prêt bancaire conventionnel une fois que leurs antécédents de crédit se sont améliorés.
Autres considérations sur les prêts FHA
Les conditions de prêt assurées par la FHA sont déterminées en fonction des montants de prêt supérieurs ou inférieurs à 625 500 $. Beaucoup de développements de condos ne sont pas approuvés par la FHA, donc certaines options de logement moins chères sont hors de question. Les prêts FHA nécessitent que la maison remplisse une liste de contrôle des conditions et soit également évaluée par un évaluateur approuvé par la FHA. Les prêts FHA peuvent potentiellement être une option pour les maisons préfabriquées.
Un autre avantage des prêts FHA est qu'ils peuvent être assumés, ce qui signifie que quiconque achète votre propriété peut vous la reprendre, contrairement aux hypothèques conventionnelles. L'acheteur doit se qualifier en respectant les conditions de la FHA. Une fois approuvés, ils assument toutes les obligations de l'hypothèque lors de la vente du bien, dégageant le vendeur de toute responsabilité.
Emprunt de prêts immobiliers
Les prêts garantis par la FHA font partie du mandat de HUD d'encourager l'accession à la propriété (HUD lui-même ne fait pas de garanties de prêt pour les maisons individuelles, sauf si vous êtes un Amérindien). Si vous avez un crédit assez bon mais que vous manquez de fonds pour un acompte, un prêt assuré par la FHA peut vous aider à devenir propriétaire. D'autres options de prêt hypothécaire parrainées par le gouvernement peuvent également être disponibles auprès de la Federal Housing Finance Agency, du Federal Home Loan Bank System, de Freddie Mac et de Fannie Mae, il peut donc également être important de rechercher toutes les options.
Lors de l'analyse de tout type de prêt immobilier, chaque emprunteur doit tenir compte de tous les coûts impliqués. Un prêt hypothécaire s'accompagnera d'intérêts à rembourser au fil du temps, mais ce n'est pas le seul coût. Tous les types de prêts hypothécaires ont une variété de frais différents qui peuvent être exigés à l'avance ou ajoutés aux paiements du prêt. L'assurance hypothécaire est également importante à comprendre sur tout prêt hypothécaire, car elle est souvent requise et peut représenter un coût important qui s'ajoute au remboursement du prêt. N'oubliez pas que les versements hypothécaires et l'assurance hypothécaire de tout type de prêt peuvent offrir des allégements fiscaux, mais la plupart impliquent une déduction fiscale détaillée.
