DÉFINITION du service excédentaire hypothécaire
La gestion excédentaire des prêts hypothécaires est le pourcentage du flux de trésorerie mensuel qui reste après que le flux de trésorerie a été divisé en un coupon et un paiement en principal pour le détenteur de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Ces frais de service sont généralement versés au responsable du prêt et constituent éventuellement des frais de garantie pour le souscripteur du MBS.
RÉPARTITION du service excédentaire hypothécaire
Par exemple, dans une opération MBS typique, si le taux d'intérêt sur une hypothèque est de 8%, le détenteur de MBS peut recevoir 7, 5%, le gestionnaire de l'hypothèque reçoit 0, 25% et le souscripteur MBS obtient 0, 15%, ce qui laisse les 0, 10% restants (8% - 7, 5% - 0, 25% - 0, 15% = 0, 10%) comme service excédentaire.
Comme un MBS, les services excédentaires sont soumis à un risque de prépaiement et d'extension. Lorsqu'un service excédentaire est évalué, il est évalué en fonction d'une estimation de la durée de la rente. Cela doit être estimé car on ne peut pas savoir avec certitude quand un emprunteur hypothécaire pourrait refinancer ou rembourser autrement son hypothèque. La valeur des services excédentaires peut changer considérablement lorsque les taux d'intérêt changent, car les variations des taux d'intérêt actuels par rapport au taux d'intérêt sur l'hypothèque déterminent la durée de la rente des services excédentaires associés à cette hypothèque.
D'où vient le service excédentaire hypothécaire
La gestion excédentaire des prêts hypothécaires peut résulter de la gestion des prêts hypothécaires regroupés par le donneur d'ordre, puis vendus. Si l'acheteur ne gère pas le prêt lui-même, il peut conclure un accord de service, éventuellement avec l'initiateur ou un tiers. En vertu d'un tel arrangement, l'agent de gestion conservera généralement le droit de recevoir une partie des paiements d'intérêts effectués par les emprunteurs, en ce qui concerne le pool global d'hypothèques faisant l'objet du service.
Un écart de service hypothécaire est le montant des intérêts conservés par l'agent de service et est considéré en partie par l'agent de service comme une forme de rémunération raisonnable pour les services qui ont été rendus. S'il y a une partie d'un écart de service hypothécaire qui dépasse ce qui pourrait être considéré comme une rémunération raisonnable pour les services rendus, cela s'appelle l'écart de service excédentaire et représenterait un investissement continu dans la partie intérêt d'un pool hypothécaire sous-jacent.
L'Internal Revenue Service (IRS) a précédemment jugé que la propriété de certains écarts de service excédentaire hypothécaire constituerait un actif immobilier et que les revenus provenant des écarts de service excédentaire seraient traités comme des intérêts sur les obligations garanties par des hypothèques sur des biens immobiliers. Cette décision a été jugée applicable aux fiducies de placement immobilier à des fins fiscales.
