Les propriétaires se trouvent souvent dans la position peu enviable de devoir plus sur le solde de leurs hypothèques que ce que leur maison vaut. Cela résulte d'une combinaison d'événements, dont beaucoup échappent au contrôle du propriétaire. La chute des prix de l'immobilier, la détérioration du quartier, les mauvaises décisions d'emprunt (par exemple, emprunter plus que ce que l'emprunteur peut se permettre ou contracter une hypothèque à taux variable) et le refinancement pour souscrire des capitaux propres peuvent tous laisser les propriétaires de maison avec une dette croissante. Lorsque le solde de l'hypothèque dépasse la valeur de la propriété, la position du propriétaire est appelée «à l'envers» ou «sous l'eau». Échapper à cette position inconfortable est délicat - et cela nécessite souvent de vendre la maison à un prix inférieur à la valeur du prêt - mais il existe des solutions. Examinons quelques options pour les propriétaires ayant une valeur nette négative.
Vente à découvert d'une maison à court de capitaux propres
La vente à découvert est une option viable si la différence entre le prix de vente de la maison et le montant hypothéqué est faible ou si le vendeur a des poches profondes. Si un acheteur peut être trouvé, le propriétaire peut venir à la clôture avec un chèque pour rembourser le solde du prêt. Si le vendeur n'a pas les moyens de payer le solde mais doit vendre, il doit contacter le créancier hypothécaire et tenter de conclure une vente à découvert. (Pour en savoir plus sur la vente à découvert de votre maison, lisez Vendre à découvert votre maison pour éviter la forclusion .)
Convaincre le prêteur d'accepter une vente à découvert implique souvent beaucoup de temps et de paperasse. En plus d'obtenir l'accord du prêteur, le propriétaire doit alors trouver un agent immobilier disposé à gérer la vente. Si un acheteur est trouvé, les complications continuent. Le prêteur gère souvent le prêt pour le compte d'un investisseur. Si le prêteur est à l'aise avec la vente, le prêteur doit alors travailler avec l'investisseur détenant le prêt pour parvenir à un accord. Cela peut prendre du temps. Si la maison est couverte par une assurance hypothécaire privée (PMI), l'assureur peut également être impliqué dans le processus. L'assureur a assuré le bien contre le défaut pour protéger les intérêts de la banque, de sorte que l'assureur a un intérêt dans le processus. En général, le délai pour parvenir à un accord est long et la banque est peu incitée à coopérer.
Forclusion
En fin de compte, le propriétaire peut finir par devoir de l'argent à la banque, même après la vente, pour combler la différence entre ce qu'un acheteur est prêt à payer et ce que la banque est prête à accepter. Si vous pensez que cela pourrait être le cas dans votre situation, l'alternative pourrait être la forclusion. Cependant, pesez cette option très attentivement - bien qu'une vente à découvert ne soit pas bonne pour votre cote de crédit, une forclusion est encore pire. (Lisez L'importance de votre cote de crédit pour savoir comment vos activités d'emprunt affectent votre cote de crédit.)
Outre les défis liés à la mise en place de la vente, la possibilité de devoir de l'argent après la vente et la probabilité que votre pointage de crédit en pâtisse, les taxes doivent également être prises en considération. D'un point de vue fiscal, la différence entre le prix de vente de la maison et le solde de l'hypothèque peut être considérée comme un revenu. Payer la taxe ou prouver que vous étiez insolvable et donc exonéré de taxe, sont des éléments qui doivent être traités car, d'un point de vue fiscal, une vente à découvert est considérée comme une remise de dette.
Les options pour éviter les tracas d'une vente à découvert sont limitées. Le scénario idéal est de continuer à vivre dans la maison et à payer l'hypothèque jusqu'à ce que le marché immobilier s'améliore et que la maison puisse être vendue à un prix qui couvre le solde de l'hypothèque. D'autres options à envisager sont de prendre un colocataire pour aider à payer les factures, ou de déménager dans un appartement et de louer la maison.
The Bottom Line
La meilleure façon de minimiser les chances de vous retrouver à l'envers est de souscrire la plus petite hypothèque que vous pouvez trouver et de la rembourser le plus rapidement possible. Cet effort commence par l'achat d'une maison que vous pouvez réellement vous permettre, qui pourrait être une propriété radicalement différente de celle à laquelle vous vous sentez appartenir. (Besoin d'aide pour calculer les chiffres? Lire Hypothèques: combien pouvez-vous vous permettre? )
Les acheteurs de maison sages et prudents effectuent une mise de fonds substantielle, ce qui leur permet d'éviter d'avoir à souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) et de fournir suffisamment de fonds propres pour qu'ils aient un coussin si la valeur de leur maison baisse. De plus, en contractant une petite hypothèque, vous devriez pouvoir effectuer des paiements supplémentaires et vous soustraire au fardeau de la dette en moins de temps. Enfin, effectuer des paiements supplémentaires rend la probabilité de vous retrouver "à l'envers" sur votre hypothèque beaucoup moins probable.
Voir Comprendre la structure de paiement hypothécaire pour comprendre le processus de calcul et de paiement ainsi que le calendrier d'amortissement des prêts immobiliers.
