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- Quelles sont les raisons du refinancement? Comment obtenir la meilleure offre de refinancement? Que coûtera le refinancement? L'importance des notes de crédit
Un refinancement hypothécaire vous conviendrait-il? Vous avez probablement eu la conversation à un moment ou à un autre. C'est celui où un membre de la famille ou un voisin parle des avantages considérables qu'il a obtenus en refinançant son hypothèque. Maintenant, vous vous demandez: perdez-vous si vous ne suivez pas?
Il y a des moments où des masses de propriétaires se précipitent pour se refinancer, généralement à cause d'une baisse des taux d'intérêt. Mais les taux ne sont pas la seule raison de remplacer votre prêt actuel, ni le moment idéal pour refinancer un emprunteur est nécessairement une bonne opportunité pour la personne vivant à côté ou dans une ville voisine.
Avant de sauter dans une décision, il est important de comprendre pourquoi vous voudriez souscrire un nouveau prêt immobilier en premier lieu, puis déterminez si cela a du sens dans votre situation particulière.
Quelles sont les raisons de refinancer?
Il existe des raisons évidentes et moins évidentes de refinancement.
1. Baisse des taux d'intérêt
C'est la raison la plus évidente pour refinancer. Lorsque les taux d'intérêt baissent, un nouveau prêt signifie des coûts de financement plus faibles. Vous avez peut-être souscrit une hypothèque fixe de 30 ans lorsque les taux étaient à 6%, et maintenant ils sont tombés à 4, 5%. Sur un prêt de 300 000 $, cette baisse de taux entraînerait à elle seule une réduction de 279 $ de votre versement mensuel.
Dans un cas comme celui-là, faire un refi peut sembler une évidence. Mais gardez à l'esprit que contracter un nouveau prêt signifie payer de nouveaux frais de clôture. Et ceux-ci peuvent valoir ou non les économies d'un taux inférieur, selon la durée de votre séjour dans votre maison.
En règle générale, plus vous prévoyez de rester en place, plus il est logique de refinancer et de manger ces frais uniques. Mais vous devrez travailler les chiffres pour être sûr.
2. Remplacement d'un ARM
Une bonne raison de refinancer est si vous avez une hypothèque à taux variable, ou ARM, que vous souhaitez convertir en un prêt à taux fixe.
Un ARM est un prêt qui offre un taux d'intérêt de lancement bas qui «se réinitialise» après une période de temps prédéterminée, que ce soit un an à compter de votre date de clôture ou cinq ans ou plus. Si les taux d'intérêt ont augmenté lorsque le prêt est réinitialisé, les emprunteurs peuvent être sous le choc lorsqu'ils voient leur nouveau paiement mensuel.
C'est pourquoi les emprunteurs tentent souvent de se refinancer en un prêt à taux fixe avant la date de réinitialisation, en particulier lorsque les taux sont relativement bas par rapport aux normes historiques. Le fait est que personne ne sait ce qu'il adviendra des taux d'intérêt à l'avenir. Donc, opter pour un pari plus sûr est généralement une bonne idée, surtout si vous prévoyez d'être chez vous pendant un certain temps.
Les réinitialisations coûteuses d'ARM ont été l'un des facteurs qui ont conduit à l'effondrement de l'hypothèque il y a une décennie. Les prêts immobiliers à taux variable ne sont pas aussi courants qu'ils l'étaient à l'époque, bien qu'ils aient fait un retour au cours des dernières années. Si vous en avez un, garder une longueur d'avance sur les problèmes potentiels peut être une bonne idée.
Points clés à retenir
- Les raisons de refinancer votre prêt hypothécaire comprennent la baisse de votre taux d'intérêt, le passage à un taux fixe d'un prêt hypothécaire à taux variable ou la sortie d'argent de votre maison.Lorsque vous magasinez pour un nouveau prêt hypothécaire, n'oubliez pas de regarder non seulement les taux d'intérêt, mais aussi les frais de clôture, les estimations de bonne foi et le seuil de rentabilité.Envisagez d'utiliser les services d'un courtier en hypothèques, mais faites vos propres démarches pour vous assurer d'obtenir la meilleure offre.Décidez si vous souhaitez utiliser des points pour abaisser le taux d'intérêt et n'oubliez pas de verrouiller le taux une fois que vous avez une bonne offre. Obtenez vos rapports de crédit pour voir quel est votre pointage de crédit et vérifiez les erreurs, car un excellent crédit peut aider à garantir un meilleur package de refinancement.
3. Votre pointage de crédit amélioré
Peut-être que vous avez contracté un prêt immobilier alors que votre score était beaucoup plus bas que maintenant, ce qui a conduit à un taux d'intérêt supérieur à la moyenne. Depuis, vous avez développé de meilleures habitudes financières, en réduisant vos soldes et en envoyant régulièrement votre paiement avant la date d'échéance. Votre capacité à rembourser le prêt à temps est l'un des principaux facteurs qui déterminent votre taux d'intérêt hypothécaire. Les prêteurs font une supposition éclairée en recueillant votre pointage de crédit, qui reflète votre historique d'emprunt et de remboursement.
Si votre pointage de crédit s'est suffisamment amélioré, vous pourriez être admissible à un taux nettement meilleur.
4. Allonger la durée du prêt
Même lorsque leurs taux sont les mêmes, certains propriétaires peuvent réduire leur paiement mensuel par refinancement. Comment? Ils contractent simplement un nouveau prêt à plus long terme.
Disons, par exemple, que vous avez contracté une hypothèque de 30 ans pour 250 000 $. Dix ans plus tard, ce solde de prêt est tombé à 200 000 $. En contractant un nouveau prêt de 30 ans pour le solde restant, vous réduisez votre versement mensuel. Mais vous comptez également 10 années supplémentaires sur votre prêt.
Prolonger la durée de votre prêt pourrait avoir du sens si vous rencontrez des difficultés pour suivre vos paiements. Mais ne vous y trompez pas: en allongeant votre prêt hypothécaire, vous paierez plus d'intérêts à long terme.
5. Sortir de l'argent de votre maison
Parmi les avantages de posséder un bien immobilier, il y a la possibilité de construire des capitaux propres au fil du temps. Et une fois que vous le faites, votre maison peut commencer à ressembler à un guichet automatique à partir duquel vous pouvez retirer de l'argent comme bon vous semble.
Une façon de le faire est de refinancer avec un prêt plus important, vous laissant avec de l'argent supplémentaire que vous pouvez utiliser pour une variété de besoins. Pour effectuer une refi de retrait, cependant, vous devrez respecter le seuil de prêt-valeur ou LTV de votre programme de prêt. Le ratio prêt / valeur est le montant de l'hypothèque divisé par la valeur estimative de la propriété .
Disons que vous possédez une maison d'une valeur de 200 000 $ et que vous devez toujours 120 000 $ sur votre hypothèque. Si votre prêteur a un LTV de 80%, vous pouvez refinancer un prêt de 160 000 $ et retirer la différence de 40 000 $ en espèces.
De nombreuses personnes qui se refinancent pour rembourser une dette à taux d'intérêt élevé se retrouvent à nouveau à s'endetter une fois qu'elles ont accès à plus de crédit.
Mais là encore, vous paierez les frais de clôture pour obtenir ce nouveau prêt — et vous aurez moins de capitaux propres lorsque vous finirez par vendre la propriété. Cela pourrait très bien valoir la peine si vous utilisez l'argent à bon escient, comme le remboursement d'une carte de crédit à taux d'intérêt élevé ou une rénovation qui augmentera la valeur de votre maison. Si vous utilisez l'argent pour acheter un bateau ou partir en vacances exotiques, vous voudrez peut-être y réfléchir à deux fois.
Gardez à l'esprit qu'il existe également d'autres moyens d'exploiter l'argent dans votre maison, comme un prêt sur valeur domiciliaire ou une ligne de crédit sur valeur domiciliaire, dont vous pouvez tirer au besoin. Faire un peu de devoirs et comparer les avantages et les inconvénients de chacun vous aidera à faire le meilleur choix.
Comment obtenir la meilleure offre de refinancement
Si seulement acheter une hypothèque, c'était comme acheter une télévision, il suffit de vérifier les magasins et en ligne pour voir exactement combien vous auriez à payer. Malheureusement, la recherche de prêts immobiliers est un peu plus compliquée.
Différents prêteurs offriront des taux différents, sans parler des frais différents, en fonction de facteurs tels que votre pointage de crédit, votre statut d'emploi et votre rapport prêt / valeur. La seule véritable façon de vous assurer d'obtenir la meilleure offre est de magasiner avec une poignée de fournisseurs. Vous voudrez peut-être inclure un mélange de grandes banques ainsi que des banques locales et des coopératives de crédit pour voir qui peut vous offrir les conditions les plus attractives.
Il peut être tentant de visiter un marché en ligne qui promet des devis instantanés de diverses sociétés hypothécaires. Mais sachez que les chiffres qu'ils fournissent sont souvent des estimations et non des offres réelles. De plus, vous n'avez pas toujours le contrôle sur la façon dont les informations personnelles que vous fournissez seront partagées avec d'autres parties. C'est pourquoi contacter un prêteur réputé un à la fois, même si cela prend plus de temps, est généralement une bonne idée.
Lorsque vous magasinez, ne regardez pas uniquement le taux d'intérêt. Avant même de demander officiellement un refinancement, vous pouvez demander au prêteur s'il fournira une «estimation de bonne foi», qui détaille combien vous devrez également payer pour clôturer les frais. Dans certains cas, le fait de payer un taux légèrement plus élevé s'il s'accompagne de frais initiaux inférieurs peut en fait fonctionner à votre avantage.
Afin de déterminer les taux, chaque prêteur devra retirer votre rapport de crédit, ce qui peut réduire votre pointage de crédit. Vous pouvez minimiser, voire éliminer, l'impact sur votre score en effectuant vos recherches sur une courte période. La société qui élabore les scores FICO, par exemple, ne vous dingue pas (ou pas beaucoup) pour les demandes de prêt hypothécaire effectuées dans les 30 à 45 jours de marquer, selon la version de la formule FICO que le prêteur utilise. (Voir plus sur votre pointage de crédit, ci-dessous.)
Pouvez-vous obtenir un meilleur refinancement avec un courtier en hypothèques?
Approcher plusieurs fournisseurs de prêts hypothécaires peut sembler beaucoup de travail, surtout si vous avez un temps libre limité. C'est l'un des avantages de travailler avec un courtier en hypothèques, qui compile vos informations et contacte plusieurs prêteurs en votre nom. C'est comme un guichet unique pour vos besoins hypothécaires.
Parce que les courtiers sont payés par les banques et les sociétés hypothécaires avec lesquelles ils travaillent, vous n'avez pas besoin de les payer directement pour leurs services. De plus, les prêteurs les récompensent parfois pour attirer des clients en leur offrant des taux spéciaux.
Mais il y a des inconvénients à externaliser votre recherche. Les courtiers peuvent être rémunérés pour vous avoir accordé un prêt plus important, par exemple, même si ce n'est pas dans votre intérêt. Et certains prêteurs ne travaillent pas avec des courtiers, ce qui peut parfois limiter vos options.
Il n'y a cependant aucun problème à utiliser les deux méthodes. Vous pouvez utiliser un courtier pour faire le gros du travail, mais recherchez vous-même un ou deux devis pour voir comment ils se comparent et trouver le meilleur prêteur pour vous.
Verrouiller votre taux: connaître la stratégie
Prédire où les taux d'intérêt évolueront des semaines à l'avance est une folie - même les banques ne savent pas où elles vont. Donc, une fois que vous avez trouvé une bonne offre, c'est toujours une bonne idée de verrouiller votre taux afin que vous sachiez qu'il en sera de même à votre date de clôture.
Supposons, par exemple, que la banque estime que vous pouvez clôturer le prêt dans les 30 jours. Vous voudrez peut-être demander de verrouiller votre taux d'intérêt pendant 45 jours pour vous assurer qu'il n'augmente pas au moment où vous finalisez la note.
Cependant, obtenir un taux de verrouillage plus long que nécessaire ne fonctionne pas toujours en votre faveur. Chaque fois que les banques gèlent leur taux, elles supposent que le risque devrait remonter les taux d'intérêt. Ils compensent donc généralement une période de verrouillage plus longue avec un taux plus élevé ou des frais supplémentaires.
Points ou pas de points?
Une autre façon d'obtenir un taux d'intérêt inférieur sur votre prêt consiste à payer des «points», qui sont des intérêts prépayés sur votre billet. Chaque point est l'équivalent d'un pour cent de la valeur de votre prêt. Donc, payer deux points sur une hypothèque de 200 000 $ signifie que vous gagnez plus de 4 000 $.
En échange, le prêteur offre un taux inférieur, ce qui peut vous être avantageux si vous restez dans votre maison assez longtemps. Et comme pour les intérêts que vous payez au cours du prêt, le montant que vous payez en points est généralement déductible d'impôt (cela suppose qu'il est toujours logique pour vous de détailler vos déductions plutôt que de prendre la nouvelle déduction standard plus élevée).
Bien sûr, vous aurez besoin d'avoir un peu d'argent supplémentaire à la fermeture pour profiter des points. Si, en revanche, vous recherchez le coût initial le plus bas possible sur votre refi, il vaut mieux éviter les intérêts prépayés et vivre avec un taux d'intérêt légèrement plus élevé.
Quel sera le coût du refinancement?
La perspective d'un taux d'intérêt considérablement plus bas sur votre prêt peut être tentante pour tout propriétaire. Mais avant de procéder à une refi, vous devez vraiment savoir ce qu'il en coûtera. Souvent, ce qui semble beaucoup perd de son éclat lorsque vous voyez les frais.
C'est pourquoi il est important de comparer les estimations de bonne foi de divers prêteurs. Ces documents comprennent le taux d'intérêt ainsi qu'une ventilation des dépenses prévues pour clôturer le prêt.
L'une des dépenses les plus importantes est les «frais de montage» du prêteur. Mais vous devrez également faire face à une série d'autres frais, tels que les coûts d'une évaluation mise à jour, les frais de recherche de titre et la prime d'assurance de titre. Au total, tous ces coûts peuvent s'élever jusqu'à 5% de la valeur du prêt.
Déterminer le seuil de rentabilité
À moins que vous n'ayez l'intention de rester longtemps chez vous, ces frais initiaux pourraient rendre un refi prohibitif. Pour comprendre cela, divisez les frais de clôture par le montant que vous économisez chaque mois de votre nouveau taux d'intérêt. Le résultat est le nombre de mois qu'il faudra avant que vous n'atteigniez votre nouveau prêt.
Vous avez probablement entendu parler de prêteurs offrant des prêts sans frais de clôture, ce qui pourrait sembler être le moyen idéal pour économiser de l'argent. Mais il y a un hic: le prêteur doit vous facturer un taux d'intérêt plus élevé afin de tenir compte de ces dépenses. Si vous restez chez vous assez longtemps, vous feriez mieux de payer les frais maintenant en échange d'un paiement mensuel moins élevé.
L'importance des notes de crédit
Les tendances économiques ont un impact important sur le taux d'intérêt que vous recevrez. Les prêts hypothécaires à taux fixe, par exemple, ont tendance à évoluer en phase de blocage avec le rendement d'une obligation du Trésor à 10 ans.
Mais les facteurs individuels ont également beaucoup à voir avec votre taux. Vos revenus et vos antécédents professionnels jouent un rôle important, tout comme votre pointage de crédit, qui est basé sur les informations contenues dans votre rapport de crédit. Plus votre score est élevé, plus le taux que vous devrez payer sur votre nouveau prêt sera faible.
Selon le site Web myFICO, un emprunteur qui a un score de 760 ou plus paiera généralement plus de 200 $ de moins par mois sur une hypothèque à taux fixe de 30 ans d'une valeur de 216 000 $ que quelqu'un avec un score de 620.
Améliorer votre score
Il est donc avantageux d'obtenir votre pointage de crédit le plus élevé possible avant de commencer le processus refi. De nombreux fournisseurs de cartes de crédit les proposent gratuitement, bien que certains utilisent des systèmes de notation autres que FICO, qui est le modèle le plus utilisé. Vous pouvez également acheter votre score sur myFICO.com.
Vous voudrez également consulter votre dossier de crédit réel des trois agences d'évaluation: Experian, Equifax et TransUnion. Heureusement, vous pouvez en obtenir une copie gratuite une fois par an sur annualcreditreport.com. Assurez-vous que les informations sur vos comptes de crédit existants sont exactes. Si vous repérez une erreur dans votre rapport, vous devrez contacter le bureau de crédit approprié afin qu'il puisse enquêter.
Sauf erreur majeure sur votre rapport, il peut prendre du temps pour augmenter vos chiffres. Les facteurs les plus importants affectant votre score sont votre utilisation de crédit et votre historique de paiement, qui ensemble représentent 65% de votre numéro FICO. Donc, la meilleure chose que vous puissiez faire pour réduire votre taux hypothécaire est de réduire vos autres soldes de prêts et de toujours effectuer vos paiements à temps.
The Bottom Line
Il n'y a pas de réponse unique pour savoir si le refinancement de votre prêt hypothécaire est logique. Dans la plupart des cas, cela se résume aux mathématiques. Si le montant que vous économisez sur une base mensuelle finira par éclipser les frais de clôture, contracter un nouveau prêt peut être une sage décision.
