Les véhicules à usage spécial (SPV) ont été largement utilisés comme moyen de titrisation des actifs immobiliers. Depuis les années 80, les grandes sociétés de financement comptent sur les SPV et produits similaires pour répartir les risques et retirer les passifs de leur bilan. La Grande Récession a ravivé les inquiétudes du marché financier concernant les risques potentiels après que les banques ont converti des pools de prêts hypothécaires en titres et les ont vendus aux investisseurs sous forme de SPV. Lisez la suite pour en savoir plus sur ces véhicules, comment ils fonctionnent et ce qui rend les investissements immobiliers communs dans les SPV.
Points clés à retenir
- Un véhicule à usage spécial est une société orpheline créée pour isoler les risques et réaffecter les actifs aux investisseurs.Les investissements immobiliers sont le plus souvent détenus dans des véhicules immobiliers spéciaux.Les entreprises peuvent transférer la propriété d'un bien à un SPV et vendre cette entité, en payant (moins) l'impôt sur les gains en capital au lieu de la taxe de vente immobilière. Les banques peuvent vendre des actifs hypothécaires à des SPV, réduisant ainsi l'effet de levier sur leur propre bilan.
Qu'est-ce qu'un véhicule à usage spécial (SPV)?
Un véhicule à usage spécial est une société orpheline créée pour désagréger et isoler les risques des actifs sous-jacents et les réaffecter aux investisseurs. Ces véhicules, également appelés entités ad hoc (SPE), ont leurs propres obligations, actifs et passifs en dehors de la société mère.
Les véhicules à usage spécial ont leurs propres obligations, actifs et passifs en dehors de la société mère.
Les SPV peuvent émettre des obligations pour lever des capitaux supplémentaires à des taux d'emprunt plus favorables. Ils créent également un avantage en réalisant un traitement hors bilan à des fins de déclaration fiscale et financière pour une société mère.
Les SPV sont considérées comme des entreprises éloignées de la faillite. Cela signifie qu'il y a peu ou pas d'impact sur la société mère en cas de faillite, et vice versa. En tant que tels, ils sont conçus pour protéger les deux sociétés de l'insolvabilité.
Fonctionnement des véhicules à usage spécial
Le SPV lui-même agit en tant qu'affilié d'une société mère, qui vend des actifs hors de son propre bilan au SPV. Le SPV devient une source indirecte de financement pour la société d'origine en attirant des investisseurs en actions indépendants pour aider à acheter des titres de créance. Cela est particulièrement utile pour les gros éléments de risque de crédit, tels que les prêts hypothécaires à risque.
Tous les SPV ne sont pas structurés de la même manière. Aux États-Unis, les SPV sont souvent des sociétés à responsabilité limitée (LLC). Une fois que la LLC achète les actifs risqués à sa société mère, elle regroupe normalement les actifs en tranches et les vend pour répondre aux préférences de risque de crédit spécifiques des différents types d'investisseurs.
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles les SPV sont créés. Ils protègent les actifs et les passifs d'une société mère, ainsi qu'une protection contre la faillite et l'insolvabilité. Ces entités peuvent également obtenir facilement un moyen de mobiliser des capitaux. Les SPV disposent également d'une plus grande liberté opérationnelle car ils ne sont pas soumis à autant de réglementations que la société mère.
Vendre un investissement immobilier à un SPV
Les investissements immobiliers sont le plus souvent détenus dans des véhicules immobiliers spéciaux. Dans la plupart des cas, une entreprise peut créer un SPV afin de réduire les implications fiscales résultant d'une vente immobilière. Par exemple, une entreprise peut transférer un bien immobilier à un SPV si la taxe de vente est supérieure à la taxe sur les gains en capital. Si et quand la société mère décide de céder l'actif, elle peut mettre le SPV en vente au lieu du bien lui-même. Cela rend l'entreprise responsable de la taxe sur les gains en capital plutôt que de la taxe sur les ventes immobilières.
Voici un autre scénario démontrant pourquoi les investissements immobiliers sont des avoirs attrayants dans un SPV. Une banque accorde un prêt pour un bien immobilier et assume le risque de crédit. L'hypothèque est un atout de la banque. Plutôt que de conserver cet actif et de recevoir des paiements d'intérêts lents, la banque crée un SPV et lui vend l'actif hypothécaire. En conséquence, le bilan de la banque semble moins endetté et il réduit son risque de crédit direct.
