Qu'est-ce qu'un accord d'exploitation / société immobilière (OPCO ou PROPCO)?
Un accord entre une société d'exploitation et une société d'exploitation de biens immobiliers (opco / propco) est un accord commercial dans lequel une filiale (c'est-à-dire la société immobilière) détient tous les biens immobiliers générateurs de revenus au lieu de la société principale (société d'exploitation). Les accords Opco / propco permettent à toutes les questions liées au financement et à la notation de crédit pour les deux sociétés de rester distinctes.
Points clés à retenir
- Les accords PROPCO et OPCO peuvent aider la société mère à en bénéficier, car les conditions de financement et de crédit sont indépendantes de la société exploitante. Bien que certains puissent considérer ces types d'échappatoires fiscales, ils sont tout à fait légaux et sont généralement considérés comme la marque d'une entreprise intelligente.
Comprendre les accords avec les sociétés d'exploitation et les sociétés immobilières
Les sociétés mères peuvent être des conglomérats ou des sociétés holding. Un conglomérat, comme General Electric, possède des entreprises avec des modèles commerciaux distincts en plus de ses activités principales. En revanche, une société holding est créée dans le but spécifique de détenir un groupe de filiales et ne mène pas ses opérations commerciales. Les sociétés holding se forment normalement pour réaliser des avantages fiscaux.
Les sociétés en commandite principale ou MLP emploient également une structure mère / filiale similaire. La plupart des MLP sont cotés en bourse. Un excellent exemple de la structure MLP est Linn Energy Inc., qui comprend à la fois le MLP, LINE et une société qui détient une participation dans le MLP, LNCO. À des fins fiscales, les investisseurs peuvent choisir la manière dont ils souhaitent recevoir les revenus générés par l'entreprise.
Une société en commandite principale a une structure fiscale de transfert, ce qui signifie que tous les profits et pertes sont transférés aux commanditaires. Le MLP lui-même n'est pas redevable de l'impôt sur les sociétés sur ses revenus et évite ainsi la double imposition de la plupart des sociétés. La plupart des MLP opèrent dans le secteur de l'énergie. Les filiales détiennent des actions (officiellement, des parts) de la société mère MLP, redistribuant le revenu passif via la société sous forme de dividende régulier.
Exemple concret de transaction entre une société d'exploitation et une société immobilière
Au Royaume-Uni, les transactions opco / propco sont une méthode très populaire dans laquelle une société mère peut créer une fiducie de revenu immobilier (REIT). Un FPI possède, exploite et / ou finance des biens immobiliers qui génèrent des revenus. La plupart des FPI se spécialisent dans un secteur spécifique, comme les FPI de bureaux ou les FPI de soins de santé. En général, les FPI répercuteront les loyers perçus sur leurs investisseurs sous forme de dividendes.
La création d'une FPI via une opération opco / propco peut se produire en vendant initialement des actifs générateurs de revenus de la société exploitante à une filiale. La filiale loue ensuite l'immeuble à la société exploitante. La société exploitante peut par la suite délocaliser la filiale en tant que FPI. L'avantage de cela est que l'entreprise peut alors éviter la double imposition sur ses distributions de revenus.
