Dans le marché actuel, les acheteurs d'une première maison, en particulier la génération Y, peuvent se retrouver empêtrés dans un réseau complexe d'endettement étudiant, d'augmentation des prix des logements et d'exigences hypothécaires strictes. En conséquence, l'aide à l'achat d'une maison par les parents a augmenté ces dernières années, selon la National Association of REALTORS®.
Avoir les moyens d'aider les enfants adultes à acheter une maison ou un appartement est une bénédiction et un luxe. Mais avant de signer sur la ligne pointillée, demandez-vous si et comment le faire.
Élaborez un contrat avec des attentes et des conditions et laissez un avocat ou un autre professionnel de l'immobilier l'examiner pour tout détail qui pourrait être ambigu ou négligé.
Façons courantes d'aider vos enfants
Il existe de nombreuses façons d'aider un enfant à acheter un domicile, autre que simplement acheter la maison en son nom et la louer ou la donner à votre enfant. L'immobilier est une opportunité d'investissement, et d'un océan à l'autre, vous pouvez trouver des milléniaux vivant dans des appartements qui sont légalement les pieds-à-terre en papier de leurs parents. Mais il existe d'autres scénarios courants pour aider vos enfants à acheter une maison, notamment:
- Fournir l'acompte pour la maison de l'enfant Copropriété de la maison avec votre enfant (en divisant l'équité dans le pourcentage que vous choisissez; lorsque la maison est vendue, vous récupérez votre argent) Achat d'une propriété à plusieurs unités (ou d'un lieu assez grand pour les colocataires) et louer les autres unités pour compenser le coût.Financer l'achat de la maison de votre enfant et le rendre officiel en le faisant comme n'importe quelle autre hypothèque (un agent hypothécaire peut vous aider, structurer correctement le prêt et ses conditions de paiement, et même générer des relevés mensuels et des formulaires fiscaux).
Combien d'argent puis-je offrir sans obtenir un impôt?
Pour des raisons fiscales, les parents choisissent souvent d'offrir la progéniture avec l'argent dont ils ont besoin, plutôt que de payer directement les frais. Par exemple, l'exclusion de la taxe sur les cadeaux de 2019 est de 15000 $ par bénéficiaire, par donateur, par an.
Actuellement, vous et votre conjoint pourriez donner jusqu'à 60000 $ (15000 $ x 2 parents doués x 2 destinataires) à votre enfant et à son conjoint, par exemple - assez pour un acompte décent dans de nombreuses villes américaines.
Points clés à retenir
- Il existe de nombreuses façons d'aider votre enfant à acheter sa première maison, mais tenez compte de tous les faits et pièges potentiels avant de le faire.Offrez de financer un magasin de réserves de liquidités dans un compte d'épargne au nom de votre enfant. Un compte bancaire sain séduit les prêteurs hypothécaires. Les experts mettent en garde contre les raids sur vos fonds de retraite ou l'endettement pour payer la maison de votre enfant. Pensez à faire de votre enfant un utilisateur autorisé sur vos cartes de crédit (en supposant que vous avez un crédit bon à excellent) pour aider à renforcer son crédit.
Vous pouvez suivre le premier cadeau avec un autre cadeau de 60 000 $ (15 000 $ x 2 parents doués x 2 destinataires) le 1er janvier 2020 (en supposant que l'IRS ne change pas le montant). Le total de 120 000 $ ne sera pas considéré comme un revenu ni assujetti à l'impôt fédéral sur le revenu dans la déclaration de revenus de votre enfant.
Gardez à l'esprit que "si les parents donnent de l'argent en cadeau… l'argent doit être recherché et suivi, ainsi qu'une lettre de cadeau", explique Linda Robinson, agent immobilier et agent de crédit chez Cabrillo Mortgage à San Diego. Pour protéger la transaction, faites appel à un professionnel de l'hypothèque qui a de l'expérience avec cela, dit Robinson.
Avant de signer un prêt hypothécaire ou un prêt: points à considérer
Certains prêteurs exigent que toutes les parties au titre soient inscrites au contrat hypothécaire. Cela signifie que même si l'intention est que l'enfant gère les versements hypothécaires mensuels, les parents sont également financièrement responsables de la dette.
Si les parents ne sont pas sur l'hypothèque, ils ne peuvent pas profiter de la déduction fiscale pour intérêts hypothécaires. Même un prêt sans intérêt des parents à l'enfant peut entraîner une obligation fiscale pour les parents. L'IRS suppose que vous gagnez des intérêts même si vous ne le faites pas, et c'est un revenu imposable. Les prêts parentaux alourdissent le fardeau de la dette de l'enfant et pourraient nuire à ses chances de se qualifier pour un financement supplémentaire de son propre chef. Du côté positif, un prêt correctement enregistré permet à l'enfant de maximiser les déductions au moment de l'impôt.
Même si les parents versent une mise de fonds, l'enfant devra quand même se qualifier pour l'hypothèque, ce qui comprend avoir des réserves de liquidités en main, un emploi stable et un revenu stable. Cela dit, les prêteurs hypothécaires permettent généralement que l'acompte sur une maison principale soit entièrement ou partiellement compensé par des fonds de dons tant que d'autres exigences sont remplies. L'hypothèque Home Possible Advantage de Freddie Mac, par exemple, permet que la totalité de l'acompte de 3% provienne de cadeaux ou d'autres fonds.
Économies d'impôt potentielles pour les parents
Un parent qui achète une maison et permet à l'enfant d'y vivre pourrait être en mesure de bénéficier d'importantes déductions fiscales. Les impôts fonciers, les intérêts hypothécaires, les réparations, l'entretien et les améliorations structurelles sont généralement déductibles sur une résidence secondaire. Cependant, alors qu'un propriétaire peut déduire jusqu'à 25 000 $ de pertes chaque année, les parents sont confrontés à des règles différentes lorsqu'ils louent à des membres de leur famille. Si l'enfant ne paie pas de loyer, cela est considéré comme une utilisation personnelle de la propriété et les déductions liées à la location ne sont pas autorisées.
Cependant, si l'enfant a des colocataires qui paient un loyer, le parent peut être en mesure de prendre les déductions liées à la location tout en permettant à l'enfant d'y vivre sans loyer.
Notez que la déduction des intérêts hypothécaires ne peut être prise que par une personne qui paie l'hypothèque et possède (ou possède partiellement) la maison. Si le parent détient le titre de propriété mais que l'enfant effectue le paiement hypothécaire chaque mois, aucun des deux ne peut bénéficier de la déduction des intérêts. Si l'enfant possède un pourcentage de la maison, il peut déduire cette part de l'intérêt.
Construire des capitaux propres et des investissements à long terme
Les versements hypothécaires pourraient avoir plus de sens financier que de donner aux enfants une allocation mensuelle de logement ou de payer leur loyer mensuel. Rembourser une hypothèque crée des capitaux propres dans la maison, et les maisons se transforment en actifs - généralement en appréciant les actifs, s'ils sont entretenus correctement. N'oubliez pas que l'immobilier résidentiel est considéré comme un investissement à long terme. En règle générale, la plupart des acheteurs doivent garder une maison pendant trois à cinq ans pour atteindre le seuil de rentabilité.
Si les parents choisissent d'accorder un prêt à faible taux d'intérêt à l'enfant, devenant en fait son prêteur hypothécaire, ils bénéficieront d'un peu de revenu grâce aux versements mensuels. Même un prêt à faible taux d'intérêt peut battre le rendement de certains investissements conservateurs.
Les coûts élevés des résidences secondaires et des hypothèques cosignataires
Les maisons achetées par les parents en tant que résidences secondaires ou en tant qu'investissements nécessitent souvent des acomptes plus importants, car ils ne sont pas admissibles à des prêts hypothécaires généreux destinés aux nouveaux arrivants, tels que les prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA). "La différence entre une hypothèque principale et une hypothèque d'investissement est significative", note Robinson. "Vous devez mettre au moins 20% à 30% sur les immeubles de placement, et les taux sont aussi un peu plus élevés. Si les enfants sont solvables, les parents peuvent être mieux en étant cosignataires et donneurs de cadeaux que d'être eux-mêmes. sur le prêt."
Si un parent signe un prêt hypothécaire et que l'enfant accuse un retard de paiement, la cote de crédit du parent est tout autant affectée que celle de l'enfant. De plus, en tant que cosignataire (et donc co-emprunteur), le parent est responsable de la dette. Un parent qui cosigne pour - ou donne de l'argent à - un enfant marié qui divorcerait alors pourrait être empêtré dans une division désordonnée des actifs et pourrait perdre une partie ou la totalité de l'investissement au profit de l'ex-conjoint.
Naviguer le coût émotionnel
L'enchevêtrement financier dans les familles peut causer du stress et des conflits. Les frères et sœurs en dehors de l'échange peuvent se sentir jaloux ou irrités. Les donneurs de cadeaux peuvent se sentir frustrés par ce qu'ils perçoivent comme une mauvaise utilisation du cadeau, mais impuissants à faire quoi que ce soit sur la façon dont le cadeau est utilisé.
Les destinataires de cadeaux peuvent se sentir frustrés par les chaînes attachées à un cadeau sous la forme d'attentes et de règles. Certains parents n'appliqueront pas de conséquences lorsque l'enfant ne respecte pas sa part du marché. Les arrangements financiers entre les membres de la famille peuvent souvent conduire à des malentendus désordonnés et être difficiles à appliquer.
The Bottom Line
Les avantages d'acheter un logement pour un enfant ou de fournir une aide financière pour l'acquérir sont nombreux. Il peut donner à l'enfant les avantages fiscaux de l'accession à la propriété et l'aider à se constituer un bon dossier de crédit.
L'achat peut également être avantageux si les actifs parentaux sont suffisamment importants pour déclencher des droits de succession ou des droits de succession; la diminution de la succession maintenant peut alléger le fardeau fiscal à l'avenir. De plus, la propriété est un investissement qui pourrait en fin de compte aider le parent à atteindre le seuil de rentabilité, ou à dégager un bénéfice, ses dépenses étant déductibles d'impôt.
Les parents ne devraient jamais acheter une maison à un enfant si cela signifie compromettre leur capacité de payer leurs propres factures, de faire face à leurs propres versements hypothécaires ou de maintenir leur niveau de vie à la retraite. C'est généralement une mauvaise idée d'emprunter contre des fonds de retraite ou une résidence principale, ou de décimer complètement les comptes. Et les conséquences émotionnelles sont plus difficiles à mesurer que les conséquences financières.
Peu importe comment vous décidez de l'aborder - don, prêt, copropriété - mettez-le par écrit, c'est-à-dire un contrat légal. Cela peut être un acte d'amour, mais cela doit être considéré comme un accord commercial entre vous et votre progéniture. Après tout, vous savez où ils vivent.
