Qu'est-ce que le conduit d'investissement hypothécaire immobilier (REMIC)?
Un conduit d'investissement hypothécaire immobilier (REMIC) est un véhicule à usage spécial (SPV) qui est utilisé pour mettre en commun des prêts hypothécaires et émettre des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).
Points clés à retenir
- Un conduit d'investissement immobilier hypothécaire (REMIC) est un véhicule à usage spécial (SPV) qui est utilisé pour mettre en commun des prêts hypothécaires et émettre des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Le conduit de placement hypothécaire immobilier (REMIC) peut être organisé en tant que société de personnes, fiducie, société ou association et est exonéré d'impôts fédéraux.
Comprendre le conduit d'investissement hypothécaire immobilier (REMIC)
Les conduits de placement hypothécaire immobilier détiennent des hypothèques commerciales et résidentielles en fiducie et émettent des intérêts dans ces hypothèques titrisées aux investisseurs. À l'instar des obligations hypothécaires garanties (CMO), les REMIC regroupent une variété d'hypothèques individuelles en pools en fonction du risque et de l'échéance, puis émettent des obligations ou d'autres titres aux investisseurs. Ces titres se négocient ensuite sur le marché hypothécaire secondaire.
Les REMIC ont été autorisés pour la première fois par la promulgation de la loi de 1986 sur la réforme fiscale. Un conduit de placement hypothécaire immobilier peut être organisé en tant que société de personnes, fiducie, société ou association. Les REMIC sont des entités exonérées d'impôt fédéral, bien que les investisseurs soient toujours soumis à l'impôt sur le revenu des particuliers. Le statut d'exonération fiscale d'un REMIC peut être perdu si un prêt de son pool est échangé contre un autre prêt. La réglementation fédérale exige que les prêts d'un pool donné soient constants. En d'autres termes, les prêts ne peuvent pas être modifiés ou échangés de manière significative contre des prêts différents avec de nouvelles conditions.
Fannie Mae et Freddie Mac sont parmi les émetteurs les plus importants de REMIC.
Problèmes avec le conduit d'investissement hypothécaire immobilier (REMIC)
Des restrictions peuvent être mises en place sur les prêts immobiliers commerciaux qui ont été titrisés par des REMIC. Si un propriétaire souhaitait apporter des améliorations à une propriété couverte par un tel prêt, il pourrait faire face à des limitations qui l'empêcheraient de prendre des mesures. Les rénovations prévues pourraient modifier considérablement la valeur de la garantie qui garantissait le prêt, ce qui ne serait pas autorisé. Des propositions ont été présentées pour modifier la réglementation qui limite et limite ces rénovations. L'intention était de permettre aux propriétaires de propriétés bénéficiant de prêts commerciaux titrisés par des REMIC d'apporter des améliorations et des améliorations afin de rendre leurs propriétés plus attrayantes pour le marché.
Par exemple, la loi de 2009 sur l'amélioration des conduits d'investissement dans les hypothèques immobilières a été proposée par le Congrès. L'objectif était de mettre à jour les règles REMIC pour permettre aux propriétaires de biens immobiliers en difficulté de modifier leur propriété. Il était spécifiquement axé sur les prêts hypothécaires qualifiés et les saisies immobilières dans le cadre du Troubled Asset Relief Program (TARP).
La législation proposée comprenait une déclaration selon laquelle les modifications de propriété en vertu de ces conditions ne seraient pas considérées comme des transactions interdites, comme indiqué par l'Internal Revenue Service. L'intérêt dans le REMIC continuerait d'être traité comme un intérêt régulier et le produit généré par les modifications à la propriété serait traité de la même façon que s'il était reçu par l'entremise d'hypothèques admissibles.
