REIT signifie Real Estate Investment Trust. Une FPI est essentiellement une entreprise qui possède et exploite des immeubles productifs de revenus et, en vertu de la loi, elle doit aménager et exploiter un immeuble plutôt que de développer un immeuble à vendre. Il existe de nombreux types de FPI. (Pour en savoir plus, lisez: 10 plus gros FPI et conseils clés pour investir dans des FPI .)
Une variété de FPI
La plus courante est une FPI d'actions, qui est comme décrit précédemment - elle possède et exploite des immeubles productifs de revenus.
Un FPI hypothécaire est différent en ce qu'il génère des revenus par le biais d'hypothèques, de prêts immobiliers et / ou de titres adossés à des créances hypothécaires. Les FPI hypothécaires présentent un risque plus élevé que les FPI d'actions, car elles sont souvent très endettées et utilisent des dérivés pour couvrir les risques de taux d'intérêt et de crédit.
Une FPI hybride est explicite: elle a à la fois des caractéristiques de FPI d'actions et de FPI hypothécaires.
Il existe une autre façon de ventiler les FPI: les FPI cotées en bourse et les FPI non cotées. Les FPI cotées en bourse se négocient comme des actions et la plupart d'entre elles sont enregistrées auprès de la SEC. Ils sont aussi très liquide. Certains investisseurs préfèrent les FPI non cotées, avec l'idée que les rendements potentiels sont plus élevés. Mais selon un article publié en septembre 2014 dans le Wall Street Journal qui citait une étude de Green Street Advisors, les FPI non négociés effectuent des FPI cotées en bourse, les premiers offrant un rendement annualisé moyen de 10, 9% et les seconds offrant un rendement annualisé moyen. de 14, 5%. (Pour en savoir plus, voir: Aperçu des FPI non négociées .)
Les FPI non négociées ne sont pas liquides. Dans de nombreux cas, vous devez détenir ce FPI pendant au moins six ans avant de procéder à l'encaissement. Dans certains cas, vous pouvez effectuer un retrait anticipé, mais cela entraînera une forte pénalité. De plus, les frais d'entrée pour les FPI non négociés peuvent atteindre 15%. Vous ne connaîtrez pas non plus la valeur de votre position lorsque vous détenez le FPI. Il est possible de voir un bénéfice provenant de FPI non négociés, mais cette information devrait servir d'avertissement des risques associés aux FPI non négociés.
Les autres types de FPI comprennent les FPI de fonds communs de placement et les FPI de FNB. Si vous recherchez de la liquidité, vous voudrez peut-être envisager cette dernière. Si vous prenez cette route, ne vous laissez pas emporter par le rendement élevé. Votre première priorité devrait être d'examiner le ratio des dépenses. Tout ce qui est d'environ 0, 75% doit être abordé avec prudence; un ratio de dépenses inférieur à 0, 50% serait idéal. Regardez ensuite le rendement. (Pour en savoir plus, lisez: FPI FPI à surveiller .)
Règles des FPI
Vous connaissez maintenant les bases, mais vous devez également connaître les règles (lois). La règle la plus importante est que 90% du revenu imposable d'une FPI doit être distribué aux actionnaires sous forme de dividendes. Cela rend les FPI très attrayantes pour les investisseurs, car c'est un moyen de profiter de l'immobilier sans les tracas de posséder une propriété réelle. Et cela peut être tout aussi lucratif, sinon plus. Voici d'autres règles SEC pour les FPI:
• Être une entité qui serait imposable en tant que société sans son statut de FPI
• Être géré par un conseil d'administration ou des fiduciaires
• Avoir des actions entièrement transférables
• Avoir un minimum de 100 actionnaires après sa première année en tant que FPI
• Ne pas détenir plus de 50% de ses actions détenues par cinq personnes ou moins au cours du dernier semestre de l'année d'imposition
• Investir au moins 75% de son actif total dans des actifs immobiliers et des espèces
• Obtenir au moins 75% de son revenu brut de sources liées à l'immobilier, y compris les loyers de biens immobiliers et les intérêts sur les hypothèques finançant des biens immobiliers
• tirer au moins 95% de son revenu brut de ces sources immobilières et des dividendes ou intérêts de toute source
• Avoir au plus 25% de son actif composé de titres ou d'actions non éligibles dans des filiales de FPI imposables
La plupart des FPI sont spécialisées. Par exemple, une FPI se concentrera probablement sur un (pas plus d'un) des domaines suivants:
- Immeubles de bureauxCentres commerciauxImmeubles d'appartementshotelscomplexes d'auto-entreposageMagasinsPrêts hypothécairesInstitutions de soins de santéPropriétés industrielles
The Bottom Line
Les FPI sont un bon moyen d'obtenir une exposition à l'immobilier sans les maux de tête liés à la propriété. Il est fortement recommandé de considérer les FPI cotées en bourse plutôt que les FPI non cotées. Si vous investissez dans un ETF REIT, il est impératif de regarder le ratio des frais avant le rendement. (Pour en savoir plus, voir: Fiducies de placement immobilier: risques .)
