Comment ils travaillent
Avec une hypothèque inversée, un prêteur effectue des paiements au propriétaire en fonction d'un pourcentage de la valeur de la maison. Lorsque le propriétaire décède ou quitte la propriété, trois choses peuvent se produire: (1) le propriétaire ou ses héritiers peuvent vendre la maison pour rembourser le prêt '' (2) le propriétaire ou les héritiers peuvent refinancer le prêt existant garder la maison; ou (3) le prêteur peut être autorisé à vendre la maison pour régler le solde du prêt.
Bien qu'il existe plusieurs types de prêts hypothécaires inversés, y compris ceux offerts par des prêteurs privés, ils partagent généralement les caractéristiques suivantes:
- Les propriétaires plus âgés se voient offrir des prêts plus importants que les propriétaires plus jeunes. Les maisons plus chères sont admissibles à des prêts plus importants. Une hypothèque inversée doit être la dette principale contre la maison. Les autres prêteurs doivent être remboursés ou accepter de subordonner leurs prêts au créancier hypothécaire principal.Les frais de financement peuvent être inclus dans le coût du prêt.Le prêteur peut demander un remboursement si le propriétaire ne parvient pas à entretenir la propriété, ne parvient pas à les biens assurés, ne paie pas ses impôts fonciers, déclare faillite, abandonne les biens ou commet une fraude. Le prêteur peut également demander le remboursement si la maison est condamnée ou si le propriétaire ajoute un nouveau propriétaire au titre de la propriété, sous-loue tout ou partie de la propriété, modifie la classification de zonage de la propriété ou contracte des prêts supplémentaires contre la propriété.
Prêts HECM
Les hypothèques inversées existent depuis les années 1960, mais l'hypothèque inversée la plus courante est une hypothèque de conversion de valeur domiciliaire (HECM) assurée par le gouvernement fédéral. Ces prêts hypothécaires ont été proposés pour la première fois en 1989 et sont fournis par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Les HECM sont les seuls prêts hypothécaires inversés émis par le gouvernement fédéral, ce qui limite les coûts pour les emprunteurs et garantit que les prêteurs respecteront leurs obligations. Le principal inconvénient des HECM est que le montant maximal du prêt est limité.
Prêts non HECM
Les prêts hypothécaires inversés non HECM sont disponibles auprès de divers établissements de crédit. Le principal avantage de ces prêts hypothécaires inversés est qu'ils offrent des prêts d'un montant supérieur à la limite HEMC. L'un des inconvénients des prêts non HECM est qu'ils ne sont pas assurés par le gouvernement fédéral et peuvent être considérablement plus chers que les prêts HECM.
Coût total annuel du prêt
Bien que le taux d'intérêt sur une hypothèque HECM soit fixé par le gouvernement et que le coût de départ d'un prêt HECM soit limité à 2% de la valeur de la maison, le coût total du prêt peut toujours varier selon le prêteur. De plus, dans la recherche d'un prêteur, les emprunteurs doivent tenir compte des frais de clôture de tiers, de l'assurance hypothécaire et des frais de service.
Pour aider les emprunteurs à comparer les coûts hypothécaires, la Loi fédérale sur la vérité sur les prêts oblige les fournisseurs de prêts hypothécaires à présenter aux emprunteurs une divulgation des coûts sous la forme du coût total annuel du prêt (TALC). Utilisez ce nombre lorsque vous comparez les prêts de différents fournisseurs; gardez à l'esprit que les coûts réels d'une hypothèque inversée dépendront en grande partie des options de revenu sélectionnées
Options de revenu
Les prêts hypothécaires inversés HECM offrent la plus grande variété d'options génératrices de revenus, notamment des versements forfaitaires, des lignes de crédit, des avances de fonds mensuelles ou toute combinaison de ces éléments.
La ligne de crédit est peut-être la caractéristique la plus intéressante d'un prêt HECM car le montant d'argent disponible pour l'emprunteur augmente au fil du temps du montant des intérêts. Les prêts non HECM offrent moins d'options de revenu. (Pour d'autres options de financement du logement, lisez Prêts sur valeur domiciliaire : ce que vous devez savoir .)
Taux d'intérêt
Le taux d'intérêt des prêts hypothécaires inversés HECM est lié au taux de sécurité du Trésor américain à un an. Les emprunteurs ont la possibilité de sélectionner un taux d'intérêt qui peut changer chaque année ou un taux qui peut changer chaque mois. Un taux ajustable annuel change du même taux que toute augmentation ou diminution du taux d'un an du Trésor américain. Ce taux ajustable annuel est plafonné à 2% par an ou 5% sur la durée du prêt. Un prêt hypothécaire à taux variable mensuel (ARM) commence avec un taux d'intérêt inférieur à celui de l'ARM et s'ajuste chaque mois. Il peut augmenter ou diminuer de 10% pendant la durée du prêt. (Pour en savoir plus sur les ARM, voir ARMed et Dangerous .)
Comment les prêts hypothécaires inversés peuvent aider: une étude du monde réel
Près de la moitié des personnes âgées de 70 ans et plus qui ont une carte de crédit ne remboursent pas leur solde en totalité chaque mois, mais les hypothèques inversées peuvent aider à résoudre ce problème. Dans «How Home Equity Extraction and Reverse Mortgages Affect the Credit Outcomes of Senior Households», un document de travail financé par la US Social Security Administration et publié en septembre 2016 par le Michigan Retirement Research Center de l'Université du Michigan, les chercheurs Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini et Maximilian D. Schmeiser ont constaté que la dette renouvelable des cartes de crédit diminue lorsque les personnes âgées contractent des hypothèques inversées.
Les saisies et les défauts de paiement de la dette deviennent également moins courants, au moins dans les trois ans suivant la souscription de l'hypothèque inversée. Les personnes âgées qui ont connu un choc de crédit au cours des deux années précédant la souscription de l'hypothèque inversée en ont le plus profité. (Les chercheurs ont défini un choc de crédit comme une baisse de 25 points de crédit ou plus.) Ces personnes âgées pourraient ne pas être admissibles à un autre type de prêt sur valeur domiciliaire en raison de leur crédit; la qualification pour une hypothèque inversée ne dépend pas du pointage de crédit d'un aîné.
L'étude a révélé que les emprunteurs hypothécaires inversés réduisaient davantage leur dette de carte de crédit que les emprunteurs qui avaient contracté d'autres types de prêts sur valeur domiciliaire (prêts sur valeur domiciliaire à capital fixe, lignes de crédit sur valeur domiciliaire et refinancements en espèces). Les sommes initiales et l'augmentation des flux de trésorerie mensuels fournis par les prêts hypothécaires inversés ont aidé les personnes âgées à rembourser leur dette de carte de crédit.
Selon l'étude, les personnes âgées qui ont initialement retiré 10 000 $ en utilisant une hypothèque inversée ont réduit leur dette de carte de crédit de 2 364 $ la première année après avoir emprunté cette somme. Des emprunts supplémentaires ont entraîné des remboursements de dette supplémentaires minimes: pour chaque tranche supplémentaire de 10000 $ retirée à l'avance, les personnes âgées ont payé 166 $ de plus, et pour chaque tranche de 100 $ de trésorerie mensuelle générée par l'hypothèque inversée, les personnes âgées ont remboursé 45 $ de dette supplémentaire pour toute l' année .
Il convient de noter que cette étude couvre les emprunteurs qui ont contracté une hypothèque inversée entre 2008 et 2011, une période particulièrement mauvaise dans l'histoire financière. Une étude similaire menée pendant une période de prospérité économique pourrait avoir des conclusions différentes.
Les personnes âgées qui envisagent un prêt hypothécaire inversé comme solution à l'endettement par carte de crédit devraient évaluer si le montant de la valeur nette d'une maison qu'ils perdront en frais de prêt hypothécaire inversé et en vaut la peine en termes de montant d'intérêt de carte de crédit qu'ils épargneront. Il s'agit d'un calcul complexe qui est mieux effectué par un comptable ou un planificateur financier. Un conseiller en hypothèques inversées peut ne pas être suffisamment informé pour répondre à cette question
The Bottom Line
Prendre un prêt contre votre maison est une décision importante qui affectera vos finances actuelles et la succession que vous laisserez à vos héritiers. Il y a des coûts substantiels impliqués, y compris la création de prêts, le service et les intérêts. Vous devez également vous rappeler qu'avec un prêt hypothécaire inversé, votre dette augmente avec le temps en raison des intérêts sur le prêt. Si vous changez d'avis sur le prêt ou si vous devez quitter la propriété pour des raisons de santé, le produit de la vente de la propriété est utilisé pour rembourser l'hypothèque inversée. Selon la taille du prêt et la valeur de la propriété, il peut rester peu ou pas d'argent après le remboursement du prêt.
Avant de contracter un prêt hypothécaire inversé, vous devez effectuer une recherche approfondie sur le sujet, comparer les coûts d'une variété de prêteurs et lire tous les documents de divulgation. Bien qu'il ne soit généralement pas conseillé d'investir le produit d'un prêt hypothécaire inversé en raison de la nécessité de récupérer les coûts du prêt plus les intérêts, le revenu d'un prêt hypothécaire inversé peut fournir l'occasion de recentrer d'autres éléments de votre portefeuille de placements. Avant de prendre l'hypothèque, considérez les flux de trésorerie que l'hypothèque inversée fournira et passez en revue les implications que cette nouvelle source de revenu aura sur votre stratégie d'investissement globale.
Pour plus d'informations, consultez Pièges hypothécaires inversés .
