Table des matières
- Prix historiques
- Ce que les données ne montrent pas
- Chiffres et tendances
- La réalité
- Taux hypothécaires
- L'immobilier est-il un mauvais investissement?
- The Bottom Line
La théorie du profane de l'immobilier ressemble à ceci: Les pèlerins sont arrivés. Ils ont commencé à utiliser la terre. Plus d'Européens sont venus. La demande de terres était si élevée que les Amérindiens ont été expulsés pour faire de la place aux nouveaux colons. Plus de terrains ne peuvent pas être construits, la demande et les prix augmenteront toujours, ce qui fera de l'immobilier un excellent investissement.
Malheureusement, la formule n'est pas aussi simple que cela. Ici, nous examinons les prix de l'immobilier et la théorie de longue date selon laquelle ils augmenteront indéfiniment.
Points clés à retenir
- Les prix des maisons ont progressé à un rythme soutenu en 2004, avant que le marché immobilier ne se soit aplati. Les acheteurs potentiels ne devraient pas se concentrer sur les tendances nationales, car les prix varient entre les États et même les villes voisines. Les faibles taux hypothécaires ont un effet indirect sur les prix des logements, car les consommateurs sont prêts à s'endetter davantage lorsque le crédit est bon marché.
Prix historiques
Avant l'éclatement très médiatisé de la bulle immobilière et le krach immobilier qui a véritablement commencé en 2007, les données historiques sur les prix des logements de la National Association of Realtors (NAR) semblaient soutenir la théorie de la hausse sans fin des prix. Le graphique ci-dessous suit les prix médians des maisons de 1968 à 2004, montrant une augmentation annuelle moyenne de 6, 4%, sans une seule baisse au cours de la période de 36 ans.
Figure 1: Prix moyens des logements de 1968 à 2004
Ce que les données ne montrent pas
Malheureusement pour les propriétaires, 2004 a été la dernière année de croissance saine avant que le marché ne se stabilise. En 2006, les données NAR montraient seulement une augmentation de 1%. Après cela, les marchés ont connu une baisse sans précédent.
Les prix ont commencé à baisser à l'échelle nationale en 2007. Ils ont de nouveau baissé en 2008 et de nouveau en 2009. À la mi-2010, les prix des logements sont revenus aux niveaux de 2004 dans un marché stagnant. Selon les données de Standard & Poor's, ce qui, pendant des décennies, semblait être un aller simple pour la croissance des bénéfices avait chuté de plus de 30% en quelques années seulement.
Les prix ont augmenté en raison d'une demande accrue et d'une baisse de l'offre sur le marché dans de nombreuses régions du pays, mais de nombreuses régions n'ont toujours pas atteint les niveaux qu'elles étaient avant le début de la crise. Ajoutez à cela le fait que les normes de prêt sont devenues plus strictes, et cela pousse les gens à quitter le marché.
Même avant que les chiffres ne commencent à mal tourner, les données sur les tendances des prix de vente fournissaient une image incomplète. La National Association of Home Builders a indiqué que la taille moyenne des maisons en Amérique était de 983 pieds carrés en 1950, de 1 500 pieds carrés en 1970 et de 2 349 pieds carrés en 2004. Cette tendance s'est poursuivie dans la première moitié des années 2000, après quoi elle a commencé à diminuer quelque peu.
Avec l'augmentation de la taille des maisons et l'inflation augmentant le coût des matériaux de construction, il est logique que les prix des maisons augmentent. Mais que se passe-t-il si l'inflation n'est pas prise en compte? Le résultat est quelque chose de complètement inattendu. Même avant le krach immobilier de la fin des années 2000, les prix des maisons ont baissé fréquemment et de manière significative. En fait, la Première Guerre mondiale, la Grande Dépression, la Seconde Guerre mondiale, les années 1970 et les années 1980 ont toutes connu des périodes de baisse importante des prix. Des baisses moindres se sont produites régulièrement à d'autres moments également.
Chiffres et tendances
Même les chiffres des tendances nationales ne donnent qu'une partie de l'image. L'évolution des prix des logements peut varier considérablement d'une région géographique à l'autre. Un boom en Californie peut masquer un buste à Détroit. Même au sein d'une même ville, les chiffres peuvent varier considérablement. Les zones qui connaissent une nouvelle croissance ou une gentrification peuvent montrer une appréciation significative des prix tandis que les zones à travers la ville peuvent être en déclin.
Lorsque vous regardez les statistiques nationales et régionales, assurez-vous de tenir compte de la réalité du marché dans votre région. La hausse des prix au niveau national peut ne pas vous aider si votre ville, votre état ou votre quartier est en déclin.
Les tendances nationales peuvent ne pas vous donner une image globale, car les valeurs immobilières et les prix varient entre les États et les villes voisines.
La réalité
Un autre point important à considérer lorsque l'on considère un bien immobilier comme un investissement est qu'il ne sera jamais rentable que si vous le vendez. D'un point de vue pratique, même si votre résidence principale double de valeur depuis que vous l'avez achetée, cela signifie probablement que vos taxes foncières ont augmenté. Tous les gains que vous ressentez ne sont qu'un gain sur papier jusqu'à ce que vous vendiez la propriété.
Bien qu'il soit possible d'exploiter les capitaux propres de votre maison en contractant un prêt, l'utilisation de votre maison comme guichet automatique a été une stratégie stupide dans le passé. Non seulement les intérêts que vous payez entrent dans vos bénéfices, mais le paiement du prêt enlève votre stabilité financière. Si les prix de l'immobilier baissent, vous pourriez vous retrouver dans la position peu enviable de devoir plus sur le prêt que la maison ne vaut.
Taux hypothécaires
Les taux hypothécaires augmentent généralement pendant les périodes de croissance économique. Lorsque cela se produit, le marché du travail est sain et les salaires augmentent également. Les taux hypothécaires sont relativement bas depuis l'effondrement du marché immobilier, ce qui rend l'accession à la propriété plus attrayante. Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans en mai 2013 était de 3, 35% et reste relativement inchangé en juin 2019 à 3, 73%. Selon Freddie Mac, les taux bas ont propulsé les demandes d'achat, et l'entreprise s'attend à une amélioration du marché du logement grâce à une activité commerciale plus élevée et à des prix plus bas. Mortgage Reports prévoit que les taux devraient se situer autour de 4, 4% d'ici la fin de 2019, ce qui signifie que les augmentations pourraient être réduites.
Alors, comment cela se passe-t-il pour les prix de l'immobilier? Les taux hypothécaires plus bas n'ont pas nécessairement un lien direct avec les prix des maisons, même si nous aimerions le penser. Mais ils peuvent avoir un effet indirect sur eux. Lorsque les taux sont bas, les consommateurs sont plus disposés et peuvent se permettre de s'endetter davantage. En effet, le coût du crédit, c'est-à-dire les intérêts, est bon marché. La hausse des taux d'intérêt, cependant, a tendance à faire baisser la demande des acheteurs.
L'immobilier est-il un mauvais investissement?
À l'heure actuelle, vous pensez peut-être qu'il n'y a aucune valeur à acheter une maison dans l'espoir qu'elle prendra de la valeur au fil du temps. S'il est vrai qu'il est peu probable que vous réalisiez des bénéfices si vous envisagez de vivre dans la même maison toute votre vie, si vous effectuez un achat avec une stratégie de sortie, il y a de bien meilleures chances de voir un bénéfice en espèces.
Tout d'abord, réfléchissez à votre motivation pour acheter une maison. Si vous voulez y vivre, vous devez cesser de penser aux profits et aux pertes. Si vous espérez gagner de l'argent, vous devez saisir la transaction avec une stratégie de sortie. Cela signifie également que vous devriez avoir un prix de vente à l'esprit, tout en gardant le prix d'achat de la propriété au premier plan.
Lorsque vous atteignez votre prix, vous vendez la propriété comme vous le feriez pour un stock qui s'est apprécié. Cela peut ne pas être une approche pratique pour votre résidence principale, selon votre style de vie, mais c'est exactement ce que font de nombreux investisseurs immobiliers lorsqu'ils achètent des propriétés - les rénover et les vendre. N'oubliez pas que les prix n'augmentent pas toujours.
Dans le passé, le Japon a vu les prix des logements chuter encore plus. Cela ne signifie pas que ces prix ne rebondiront pas sur un territoire rentable, mais gardez à l'esprit que dans certains cas, cela pourrait prendre très longtemps.
The Bottom Line
Avec l'histoire comme guide, la plupart des propriétaires potentiels feraient bien d'acheter un endroit dans lequel ils espèrent réellement habiter, de rembourser l'hypothèque rapidement, d'y vivre jusqu'à la retraite, puis de réduire la taille et de déménager dans une maison moins chère. Ce n'est pas un pari sûr, mais cette stratégie augmente la probabilité de réaliser un profit.
