Vous avez probablement entendu à plusieurs reprises l’indice Case-Shiller mentionné dans les nouvelles. Peut-être savez-vous que cela a quelque chose à voir avec les prix des maisons et le marché du logement. Mais quel est exactement cet indice et comment vous affecte-t-il?
Qu'est-ce que l'indice Case-Shiller?
L'indice Case-Shiller a été développé dans les années 80 par trois économistes: Allan Weiss, Karl Case et Robert Shiller. Le trio a ensuite formé une entreprise pour vendre leurs recherches; cette société a été achetée par Fiserv, Inc., qui totalise les données derrière l'indice. Les données sont ensuite distribuées par Standard & Poor's.
L'indice, officiellement appelé indice des prix des logements S & P / Case-Shiller, n'est en fait pas un indice du tout. Il y a vraiment plusieurs index:
- L'indice national des prix des maisons, qui couvre neuf grandes divisions de recensement. Il est calculé trimestriellement et publié le dernier mardi de février, mai, août et novembre.
L'indice composite de 10 villes, qui couvre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco et Washington, DC.
L'indice composite de 20 villes, qui comprend toutes les villes ci-dessus plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Détroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle et Tampa.
Vingt index de zones de métro individuelles pour chacune des villes énumérées ci-dessus.
Les indices, mis à part l'indice national, sont publiés le dernier mardi de chaque mois à 9h HNE. Il y a un décalage de deux mois dans les données communiquées, de sorte que le rapport publié en mai ne couvre que les ventes de maisons jusqu'en mars.
Chaque indice mesure les variations des prix des maisons individuelles unifamiliales (également appelées maisons) à l'aide de la méthode des ventes répétées, qui compare les prix de vente des mêmes propriétés au fil du temps. Les nouvelles constructions sont exclues - puisque ces maisons n'ont pas été vendues auparavant, il n'y a aucun moyen de calculer comment leurs prix de vente ont changé jusqu'à ce qu'ils aient eu deux propriétaires (à ce moment-là, ils ne sont plus de nouvelle construction). Les condos et les coopératives ne sont inclus dans aucun des principaux indices; cependant, il existe un indice de copropriété distinct qui suit les prix des copropriétés sur cinq marchés principaux: Boston, Chicago, New York, Los Angeles et San Francisco.
Les types de ventes suivis par les indices Case-Shiller sont appelés transactions de vente sans lien de dépendance. Ce sont des transactions où la maison a été vendue à la valeur marchande et les données sur le prix de vente peuvent être utilisées pour obtenir un instantané précis du marché du logement. Une transaction où une mère a vendu sa maison à son fils à un prix inférieur à celui du marché ne serait incluse dans aucun indice Case-Shiller car elle ne reflète pas avec précision l'activité globale du marché du logement. Les ventes de forclusion sont incluses dans les indices car une vente entre une banque et un particulier est considérée à la fois comme une vente sans lien de dépendance et comme une vente répétée.
Sont également exclus de l'indice les propriétés dont la désignation change (une propriété qui était récemment considérée comme une maison mais qui est maintenant un condo ne serait pas incluse), les ventes juste avant ou après qu'une propriété a été radicalement modifiée (comme une maison de deux chambres rénovée dans une maison de cinq chambres) et les transactions qui semblent contenir des erreurs de données (une maison vendue une fois pour 100 000 $, déclarée plus tard comme vendue pour 10 000 $, par exemple).
Pourquoi les prix des maisons comptent
Évidemment, si vous cherchez à acheter ou à vendre une propriété résidentielle, vous vous demanderez si les prix des maisons augmentent ou diminuent et de combien. Si vous vendez et que les prix semblent augmenter, vous voudrez peut-être suspendre la vente pendant que vous attendez et voyez si les prix continuent d'augmenter. Si vous achetez et que vous voyez des prix augmenter, vous voudrez peut-être accélérer votre décision d'achat alors qu'il reste des offres à conclure. Ou si les prix baissent, vous voudrez peut-être voir si vous pouvez retenir votre achat pendant que les prix continuent de baisser. Bien sûr, personne ou indice ne peut vraiment prédire ce qui arrivera aux prix des maisons.
Même si vous n'achetez ou ne vendez pas de maison, les prix des maisons sont un indicateur de la performance de l'économie dans son ensemble. Les gens sont-ils convaincus que le moment est venu de faire un investissement important et coûteux? Quelle est la performance économique d'une région géographique particulière? Quels sont les résultats des entreprises qui ont une part importante dans le secteur du logement? L'indice Case-Shiller donne un aperçu de toutes ces questions.
Il est même possible de profiter indirectement des variations des prix des logements en investissant dans des contrats à terme et des options sur les indices des prix des maisons (CSI) S & P / Case-Shiller. Ce type d'investissement est recommandé pour les entreprises telles que les promoteurs immobiliers et immobiliers, les banques, les prêteurs hypothécaires et les fournisseurs de logements pour les aider à atténuer le risque de leurs enjeux importants dans le secteur du logement. Même les entreprises qui ont peu ou rien à voir avec le logement peuvent vouloir investir dans ces produits pour diversifier les risques d'investissement auxquels ils sont exposés.
Enfin, de nombreuses personnes ont au moins autant, sinon plus, investi dans leur logement que dans les actions. Les mouvements des prix des logements ont donc un impact significatif sur la valeur totale de leurs portefeuilles.
Indices alternatifs du logement
Les indices Case-Shiller, bien que peut-être les plus connus, ne sont pas les seuls à suivre les prix des maisons.
La Federal Housing Finance Agency (FHFA) des États-Unis publie un indice trimestriel des prix des logements qu'elle a habilement nommé HPI (ou Housing Price Index). Il utilise la méthode des ventes répétées Case-Shiller pour ses calculs, mais il couvre 363 zones métropolitaines et comprend les refinancements, pas seulement les ventes. Selon la FHFA, cet indice ne couvre que "les propriétés unifamiliales dont les prêts hypothécaires ont été achetés ou titrisés par Fannie Mae ou Freddie Mac depuis janvier. les hypothèques ne sont pas incluses dans l'indice.
Une société appelée First American CoreLogic produit le LoanPerformance Home Price Index. Il utilise également des données de ventes répétées, mais est beaucoup plus complet. Selon le site Web de l'entreprise, leurs données couvrent "6 070 codes postaux (58% de la population totale des États-Unis), 519 zones statistiques de base (ASFC, 85% de la population totale des États-Unis) et 898 comtés (81% de la population totale des États-Unis) situés dans tous les 50 états et le District de Columbia."
L' Indice des prix des maisons IAS360 est publié mensuellement et couvre les tendances des prix dans quatre régions de recensement des États-Unis, neuf divisions de recensement des États-Unis et 360 comtés américains pour les ventes de maisons individuelles unifamiliales. Bien que l'IAS360 ne comprenne que des transactions sans lien de dépendance, il n'utilise pas la méthode Case-Shiller, affirmant qu '"il limite considérablement le nombre de transactions disponibles pour définir la tendance qui peut être exacerbée dans des conditions de marché plus lentes". Au lieu de cela, l'IAS360 utilise une technologie propriétaire, car il pense que ses données au niveau du comté sont plus utiles que les données de suivi de «vastes zones géographiques». Un aspect clé de l'indice est qu'il est publié avec un décalage d'un mois seulement par rapport au décalage de deux mois du Case Shiller, ce qui en fait un indicateur plus opportun.
Indices des prix des logements étrangers
De plus, les États-Unis ne sont pas le seul pays à produire des indices des prix des logements. Voici quelques exemples d'autres pays qui produisent des indices du logement:
- L'indice principal du Canada est l'indice national composite des prix des logements. Il utilise également la méthode des ventes répétées et combine les données des ventes de maisons unifamiliales à Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal et Halifax.
- L' Indice permanent des prix des logements tsb en Irlande est produit par la banque irlandaise permanent tsb, qui détient environ 20% des prêts hypothécaires résidentiels du pays. Cet indice prend en compte la taille, le type, l'emplacement et d'autres caractéristiques d'une maison en utilisant une technique complexe connue sous le nom d'analyse de régression linéaire multivariée.
- Le principal indice du Royaume-Uni est le Halifax House Price Index, du nom d'Halifax, le plus grand prêteur hypothécaire du Royaume-Uni. Il utilise également une analyse de régression linéaire multivariée.
Conclusion
L'indice Case-Shiller est un baromètre largement utilisé et respecté du marché immobilier américain et de l'économie en général. Maintenant que vous comprenez ce que c'est et pourquoi c'est important, la prochaine fois que vous lirez le journal ou que vous regarderez les nouvelles, vous pourriez être un peu plus attentif lorsque vous entendrez parler de l'indice Case-Shiller.
