Les taux de capitalisation historiques (taux plafonds) pour l'immobilier à New York et dans le reste du pays connaissent des schémas cycliques et varient selon le marché en particulier, tels que les immeubles d'habitation multifamiliaux et les immeubles sans ascenseur par rapport à ceux dotés d'ascenseurs et de propriétés commerciales. Au premier semestre 2018, les taux plafonds à Manhattan étaient passés de 3, 8% à ceux de l'année précédente.
Calcul du taux de capitalisation
Le taux plafond est le taux de rendement potentiel d'un investissement immobilier. Il est calculé en divisant le revenu annuel attendu généré par l'immeuble, diminué des coûts fixes et variables, par sa valeur totale. Les analystes du secteur surveillent de près les taux plafonds, car ils estiment les rendements des investissements. Les évaluateurs utilisent l'approche du taux de capitalisation pour déterminer la valeur d'une propriété génératrice de revenus. Le taux de capitalisation dérivé du marché est appliqué au bénéfice net d'exploitation d'un immeuble pour estimer la valeur actuelle d'un immeuble.
Entre 1984 et 2009, le taux plafond moyen était de 8, 4% pour les immeubles sans ascenseur et de 7, 68% pour les immeubles d'habitation avec ascenseurs. Le taux de plafonnement pour les immeubles avec ascenseurs a atteint un sommet de près de 12% en 1984 et 1992 et est tombé à un peu plus de 3% en 2006. Le taux pour les immeubles sans ascenseur était légèrement plus élevé chaque année de cette période, sauf en 1994, 2000, 2002 et 2004.
Selon "National Real Estate Investor", 2, 8 milliards de dollars ont été investis dans l'immobilier à Manhattan au premier semestre de 2018. Ce montant était une augmentation par rapport à l'année précédente, mais toujours bien inférieur aux quelque 4 milliards de dollars dépensés au cours des mêmes mois dans les deux 2015 et 2016. Cependant, cela montre que les investisseurs sont toujours prêts à spéculer sur l'immobilier new-yorkais en raison des taux d'intérêt bas et des avantages fiscaux importants.
