Le montant d'un versement hypothécaire est composé d'une combinaison d'intérêts et de remboursement du capital. Pendant la durée de l'hypothèque, la proportion des intérêts par rapport au capital changera.
Initialement, le paiement du propriétaire sera principalement des intérêts, avec un petit montant de capital inclus. À mesure que l'hypothèque arrivera à échéance, la partie principale du paiement augmentera et la partie des intérêts diminuera. En effet, les intérêts facturés sont basés sur le solde actuel de l'hypothèque, qui diminue à mesure que le capital est remboursé. Plus le capital hypothécaire est petit, moins les intérêts sont chargés.
Par exemple, prenez un prêt hypothécaire simple de 100 000 $ à un taux d'intérêt annuel de 4% et une échéance de 24 ans. Le versement hypothécaire annuel est de 6 558, 68 $. Le premier versement comprendra des frais d'intérêt de 4 000 $ (100 000 $ x 4%) et un remboursement de capital de 2 558, 68 $ (6 558, 68 $ - 4 000 $). Le solde hypothécaire impayé après ce paiement est de 97 441, 32 $ (100 000 $ - 2 558, 68 $).
Le prochain versement sera égal au premier, 6 558, 68 $, mais il aura désormais une proportion d'intérêt différente du capital. Les frais d'intérêt pour le deuxième paiement seront de 3 897, 65 $ (97 441, 32 $ x 4%) tandis que le remboursement anticipé du capital sera de 2 661, 03 $ (6 558, 68 $ - 3 897, 65 $).
La partie principale du deuxième paiement est supérieure d'environ 100 $ au premier. Cela se produit parce que le propriétaire a payé de l'argent sur le montant du capital - en le réduisant - et que le nouveau paiement d'intérêt est calculé sur le montant du capital le plus bas. Vers la fin de l'hypothèque, les paiements seront principalement des remboursements de capital.
Ceci est un exemple de base de l'utilisation d'un prêt vanille ordinaire traditionnel. Avec les hypothèques exotiques, les propriétaires peuvent choisissez leurs versements hypothécaires mensuels.
Comment les prêts hypothécaires s'amortissent
Bien que la part des intérêts diminue chaque mois, les versements hypothécaires eux-mêmes ne diminuent pas avec le temps. Plus d'argent va vers le solde du capital, qui est entièrement amorti sur la durée du prêt. Par conséquent, au fil des années, une plus grande partie du paiement du propriétaire va au capital, accélérant le rythme auquel le propriétaire construit des capitaux propres et diminuant le montant dû. Au cours de la 30e année d'un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, le propriétaire augmente sa position en fonds propres de beaucoup plus à chaque versement effectué par rapport aux versements des première et deuxième années.
Paiements décroissants
Cependant, il existe des situations spécifiques dans lesquelles les versements hypothécaires peuvent diminuer.
Une hypothèque à taux variable (ARM) peut avoir des paiements décroissants au fil du temps. Avec ce type d'hypothèque, le taux d'intérêt fluctue en fonction d'un indice qui reflète le coût pour le prêteur d'emprunter sur les marchés du crédit. Les paiements sur un ARM peuvent diminuer si le taux de référence du prêt diminue au cours du prêt. Cependant, un ARM a un potentiel égal d'augmentation des paiements, parfois substantiellement. Les documents de prêt précisent dans quelle mesure le taux d'intérêt peut augmenter chaque année, ainsi que le maximum qu'il peut augmenter sur toute la durée du prêt.
Un emprunteur qui doit payer une assurance hypothécaire au cours des premières années d'un prêt pourrait voir son versement hypothécaire diminuer au fil du temps. La plupart des sociétés de prêts hypothécaires plafonnent les prêts à 80% du prix d'achat ou de la valeur de la maison, le moindre des deux, et l'emprunteur devrait proposer les 20% restants à titre d'acompte.
Ce rapport prêt / valeur est conçu pour protéger le prêteur si la valeur de la maison baisse et que l'emprunteur doit plus que la maison ne vaut. Dans certaines situations, les prêteurs permettent aux propriétaires d'emprunter plus de 80% du prix d'achat, mais les prêteurs auront besoin d'une assurance hypothécaire dans le cadre de la transaction. Cette assurance protège le prêteur s'il doit saisir un bien qui vaut moins que le solde du prêt. L'emprunteur paie les primes d'assurance dans le cadre du versement hypothécaire mensuel.
Une fois que le solde du prêt de l'emprunteur est tombé à un certain pourcentage de la valeur de la maison - généralement 78% - l'emprunteur peut demander au prêteur de retirer l'assurance hypothécaire. En supposant que l'emprunteur réussit, le versement hypothécaire diminuera pour le reste du prêt, car il ne comprend plus de prime d'assurance hypothécaire.
