Table des matières
- Êtes-vous à l'aise d'être propriétaire?
- Rembourser la dette personnelle avant d'acheter
- Sécurisez un acompte
- Méfiez-vous des taux d'intérêt élevés
- Calculez vos marges
- Évitez un fixateur-supérieur
- Calculer les dépenses de fonctionnement
- Déterminez votre retour
- Acheter une maison à faible coût
- Trouvez le bon emplacement
- Risque contre récompense
- The Bottom Line
L'immobilier a produit bon nombre des personnes les plus riches du monde, il y a donc de nombreuses raisons de penser que la propriété est un bon investissement. Cependant, les experts conviennent que, comme pour tout investissement, il vaut mieux être bien informé avant de plonger avec des centaines de milliers de dollars.
Points clés à retenir
- L'achat d'un immeuble locatif pour gagner un revenu peut être une entreprise risquée. Semblable à l'achat d'une maison, les acheteurs devront généralement obtenir au moins 20% d'acompte pour la propriété. Être propriétaire exige un large éventail de compétences, qui peuvent aller de la compréhension de la loi fondamentale des locataires à la réparation d'un robinet qui fuit. Les experts recommandent d'avoir un coussin financier, au cas où vous ne louez pas la propriété, ou si le revenu de location ne couvre pas la totalité de l'hypothèque sur la propriété.
Êtes-vous à l'aise d'être propriétaire?
Connaissez-vous votre chemin dans une boîte à outils? Comment allez-vous réparer les cloisons sèches ou déboucher les toilettes? Bien sûr, vous pouvez appeler quelqu'un pour le faire pour vous, mais cela rongera vos bénéfices. Les propriétaires qui ont une ou deux maisons font souvent leurs propres réparations pour économiser de l'argent.
Si vous n'êtes pas du genre maniable et que vous n'avez pas beaucoup d'argent de rechange, être un propriétaire peut ne pas vous convenir.
Bien sûr, cela change à mesure que vous ajoutez plus de propriétés à votre portefeuille. Lawrence Pereira, président de King Harbour Wealth Management à Redondo Beach, en Californie, possède des propriétés sur la côte Est tout en vivant sur la côte Ouest. En tant que personne qui dit qu'il n'est pas du tout à portée de main, il le fait fonctionner. Comment? «J'ai mis sur pied une solide équipe de nettoyeurs, de bricoleurs et d'entrepreneurs», explique Pereira.
Ce n'est pas recommandé pour les nouveaux investisseurs, mais à mesure que vous maîtrisez l'investissement immobilier, vous n'avez pas à rester local.
Rembourser la dette personnelle avant d'acheter
Les investisseurs avertis peuvent porter des dettes dans le cadre de leur portefeuille d'investissement, mais la personne moyenne devrait l'éviter. Si vous avez des prêts étudiants, des factures médicales impayées ou des enfants qui vont bientôt fréquenter le collège, l'achat d'une propriété locative peut ne pas être la bonne décision.
Pereira reconnaît qu'il est essentiel d'être prudent, affirmant: "Il n'est pas nécessaire de rembourser la dette si le rendement de votre bien immobilier est supérieur au coût de la dette. C'est le calcul que vous devez faire." Pereira suggère d'avoir un coussin d'argent. "Ne vous mettez pas dans une situation où vous manquez d'argent pour effectuer le paiement de votre dette. Ayez toujours une marge de sécurité."
Sécurisez un acompte
Les immeubles de placement nécessitent généralement un acompte plus élevé que les propriétés occupées par le propriétaire, de sorte qu'ils ont des exigences d'approbation plus strictes. Les 3% que vous avez pu verser sur la maison dans laquelle vous vivez actuellement ne fonctionneront pas pour un immeuble de placement. Vous aurez besoin d'au moins 20%, étant donné que l'assurance hypothécaire n'est pas disponible sur les propriétés locatives.
Méfiez-vous des taux d'intérêt élevés
Le coût d'emprunt d'argent pourrait être relativement bon marché à partir de 2020, mais le taux d'intérêt sur un immeuble de placement sera plus élevé que les taux d'intérêt hypothécaires traditionnels. N'oubliez pas que vous avez besoin d'un versement hypothécaire peu élevé qui n'affectera pas trop vos bénéfices mensuels.
Calculez vos marges
Les entreprises de Wall Street qui achètent des propriétés en difficulté visent des rendements de 5% à 7% car elles doivent payer du personnel. Les individus devraient fixer un objectif de 10%. Estimez les coûts d'entretien à 1% de la valeur de la propriété annuellement. Les autres coûts comprennent l'assurance, les éventuels frais d'association de propriétaires, les taxes foncières et les dépenses mensuelles telles que la lutte antiparasitaire et l'aménagement paysager. Et puis il y a l'assurance propriétaire.
Évitez un fixateur-supérieur
Il est tentant de rechercher la maison que vous pouvez obtenir à une bonne affaire et de vous tourner vers une propriété locative. Cependant, si c'est votre première propriété, c'est probablement une mauvaise idée. À moins que vous n'ayez un entrepreneur qui effectue un travail de qualité à bon marché - ou que vous soyez qualifié dans les rénovations à grande échelle - vous devrez probablement payer trop cher pour rénover. Au lieu de cela, cherchez à acheter une maison dont le prix est inférieur au marché et ne nécessite que des réparations mineures.
Calculer les dépenses de fonctionnement
Les frais d'exploitation de votre nouvelle propriété se situeront entre 35% et 80% de votre revenu brut d'exploitation. Si vous facturez 1 500 $ pour le loyer et que vos dépenses s'élèvent à 600 $ par mois, vous êtes à 40% pour les dépenses de fonctionnement. Pour un calcul encore plus simple, utilisez la règle des 50%. Si le loyer que vous facturez est de 2 000 $ par mois, attendez-vous à payer 1 000 $ en dépenses totales.
Déterminez votre retour
Pour chaque dollar que vous investissez, quel est votre rendement sur ce dollar? Les actions peuvent offrir un rendement de cash-on-cash de 7, 5%, tandis que les obligations peuvent payer 4, 5%. Un rendement de 6% au cours de votre première année en tant que propriétaire est considéré comme sain, d'autant plus que ce nombre devrait augmenter avec le temps.
Acheter une maison à faible coût
Plus la maison est chère, plus vos dépenses courantes seront élevées. Certains experts recommandent de commencer par une maison de 150 000 $ dans un quartier en plein essor. De plus, les experts disent de ne jamais acheter la plus belle maison à vendre sur le bloc, idem pour la pire maison du bloc.
Trouvez le bon emplacement
Lorsque vous choisissez une propriété locative rentable, vous devez rechercher un emplacement avec de faibles taxes foncières, un district scolaire décent et de nombreuses commodités, telles que des parcs, des centres commerciaux, des restaurants et des cinémas à proximité. De plus, un quartier avec un faible taux de criminalité et un marché du travail en croissance peut signifier un plus grand bassin de locataires potentiels.
5 façons simples d'investir dans l'immobilier
Risque contre récompense
Chaque décision financière consiste à soupeser les récompenses, à déterminer les gains par rapport aux risques potentiels. Investir dans l'immobilier est-il logique pour vous?
Récompenses:
- Votre revenu est passif. Mis à part l'investissement initial et les coûts d'entretien, vous pouvez gagner de l'argent tout en consacrant la majeure partie de votre temps et de votre énergie à votre travail habituel. Vos revenus devraient augmenter. Vous ne gagnez pas seulement des revenus de location; à mesure que la valeur des biens immobiliers augmente, votre investissement augmente en valeur.Vous pouvez placer des biens immobiliers dans un IRA autogéré.Le revenu de location n'est pas inclus dans le revenu soumis à l'impôt de la sécurité sociale.Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier d'investissement est fiscalement déductible.A court d'une nouvelle crise, les valeurs immobilières sont plus stables que le marché boursier.L'immobilier est un actif physique. Investir dans des actions ou des produits de Wall Street n'est pas quelque chose que vous pouvez voir ou toucher.
Des risques:
- Bien que les revenus locatifs soient passifs, les locataires peuvent être pénibles à traiter à moins que vous n'utilisiez une société de gestion immobilière.Si votre revenu brut ajusté est supérieur à 200 000 $ (célibataire) ou 250 000 $ (déclaration conjointe), vous pouvez être soumis à une surtaxe de 3, 8% sur les revenus de placement nets, y compris les revenus de location. Les revenus de location peuvent ne pas couvrir le paiement total de l'hypothèque.Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanément des biens immobiliers si les marchés tournent mal.Les frais d'entrée et de sortie peuvent être élevés.Si vous ne le faites pas '' t avoir un locataire, vous devez payer toutes les dépenses.
The Bottom Line
Gardez vos attentes réalistes. Comme pour tout investissement, un bien locatif ne va pas produire un gros salaire mensuel pendant un certain temps et choisir la mauvaise propriété pourrait être une erreur catastrophique.
Envisagez de travailler avec un partenaire expérimenté sur votre première propriété ou louez votre propre maison pour tester les capacités de votre propriétaire.
