La gentrification - l'afflux de personnes plus riches dans un quartier urbain existant - se produit dans certaines régions du pays. Le processus apporte des changements au caractère et à la culture du quartier, ainsi qu'une augmentation des loyers et de la valeur des propriétés. À Washington, DC, la gentrification se déroule à un rythme plus rapide que dans presque toutes les autres villes américaines, selon un rapport du magazine «Governing». La publication a utilisé les données du Census Bureau pour déterminer quels quartiers de DC et 50 des plus grandes villes du pays s'embourgeoisent - ainsi que ceux qui pourraient s'embourgeoiser, mais pas encore.
Dans le rapport, un secteur de recensement était considéré comme admissible à l'embourgeoisement si sa valeur médiane du logement et le revenu médian des ménages tombaient tous les deux dans le 40 e centile inférieur de tous les secteurs de cette région métropolitaine. Ensuite, pour déterminer si cette zone s'était embourgeoisée, "Governing" a déterminé les valeurs des logements ajustés à l'inflation de chaque secteur et le pourcentage de diplômés des collèges pour voir si les deux se trouvaient maintenant dans le tiers supérieur, par rapport aux autres secteurs de la région.
Les résultats ont montré que sur 179 secteurs de recensement au total à DC, 51, 9% des secteurs admissibles s'étaient gentrifiés. Portland, Oregon est la seule ville à avoir enregistré un pourcentage plus élevé de zones éligibles à l'embourgeoisement (58, 1%). Les cinq premiers (derrière DC) sont venus compléter Minneapolis (50, 6%), Seattle (50%) et Atlanta (46, 2%). À titre de comparaison, moins de 5% des zones alors éligibles de DC se sont embourgeoisées entre 1990 et 2000.
7 quartiers nouvellement embourgeoisés
DC abrite certains des quartiers d'embourgeoisement les plus rapides du pays. Voici sept que «Governing» a reconnu comme récemment embourgeoisant, ainsi que le prix de vente médian de chaque quartier, le loyer médian par mois et le revenu médian des ménages, selon les aperçus du marché sur le site Web de l'agrégateur immobilier Trulia.com (au 15 février, 2017). La gamme des loyers médians et des prix médians des maisons vous donne une idée du choix qui reste sur le marché du logement à Washington, DC.
Columbia Heights
- Prix de vente médian des maisons: 716 000 $ Loyer moyen par mois: 3 347 $ Revenu du ménage moyen: 59 146 $
Eckington
- Prix de vente médian des habitations: 667 500 $ Loyer moyen par mois: 1 150 $ Revenu du ménage moyen: 50 542 $
Arsenal
- Prix de vente médian des maisons: 617 500 $ Loyer moyen par mois: 2 300 $ Revenu du ménage moyen: 26 033 $
Près du nord-est
- Prix de vente médian: 715 000 $ Loyer moyen par mois: 3 200 $ Revenu du ménage moyen: 95 729 $
Petworth
- Prix de vente médian des maisons: 650 000 $ Loyer moyen par mois: 3 000 $ Revenu du ménage moyen: 62 462 $
Sud-ouest
- Prix de vente médian des maisons: 450 000 $ Loyer moyen par mois: 3 097 $ Revenu du ménage médian: 85 453 $
Truxton Circle
- Prix de vente médian des maisons: 565 000 $ Loyer moyen par mois: 2 875 $ Revenu du ménage moyen: 75 977 $
Renouvellement urbain de DC
La gentrification dans le district a commencé à s'accélérer au début des années 2000, lorsque le maire de l'époque, Anthony Williams, s'est fixé pour objectif de renverser des décennies de déclin démographique et de faire venir 100 000 nouveaux résidents. La ville a élaboré et mis en œuvre des stratégies d'investissement dans les quartiers, en se fondant sur la conviction qu'un développement piétonnier à usage mixte attire les adultes qui travaillent et augmente les recettes fiscales de la ville. En 2014, la population avait augmenté de près de 90 000, selon le Census Bureau.
La ville a investi 138 millions de dollars dans une place municipale, des parcs, un centre de loisirs et de nouvelles écoles (ou rénovées) à Columbia Heights, un quartier du quadrant nord-ouest de Washington DC qui avait déjà reçu une bosse d'une station de métro nouvellement construite en 1999. Entre 2000 et En 2010, la population du quartier a augmenté de 6% et elle a continué de croître - quoique lentement - depuis. En 2012, le Fordham Institute a nommé Columbia Heights comme l'un des quartiers les plus rapidement embourgeoisés du pays.
The Bottom Line
Globalement, DC a un prix de vente médian de 655 000 $, avec un loyer médian de 3 000 $ par mois. Avec un revenu médian des ménages de 65 609 $, de nombreux habitants de la ville continuent d'être accablés par des coûts de logement élevés, qui continueront d'augmenter si la gentrification s'étend dans de nouveaux quartiers de la ville.
Acheter tôt dans un quartier embourgeoisé peut faire croître rapidement votre investissement immobilier (voir Pourquoi vous devriez acheter dans les quartiers embourgeoisés .). Mais il y a des inconvénients certains.
Le film PBS "Flag Wars", produit en 2003 mais toujours d'actualité, démontre qu'un quartier embourgeoisé peut devenir une "victime de son propre succès". L'augmentation des loyers et des valeurs immobilières, ainsi que la "spirale ascendante de l'opportunité", peuvent éroder les qualités qui ont attiré de nouvelles personnes dans le quartier en premier lieu. Alors que la gentrification peut entraîner des changements positifs au sein de la communauté - par exemple, une réduction de la criminalité, une augmentation de l'activité économique et de nouveaux investissements dans les bâtiments et les infrastructures de la région - les avantages sont généralement les plus appréciés par les nouveaux arrivants. Les résidents établis se retrouvent souvent «économiquement et socialement marginalisés», selon le film, qui résume le résultat final de cette façon: «Lorsque le succès vient dans un quartier, il ne vient pas toujours à ses résidents établis, et le déplacement de cette communauté est l'effet le plus troublant de la gentrification.
