Avec des actions appréciées, vous pouvez vendre vos actions sur plusieurs années pour répartir les plus-values. Malheureusement, l'investissement immobilier ne bénéficie pas du même luxe; le montant total du gain doit être réclamé sur vos impôts l'année de la vente du bien. Cependant, si un propriétaire a utilisé l'échange IRS Section 1031, il peut reporter le montant dans un véhicule d'investissement similaire.
Est-il vrai que vous pouvez vendre votre maison sans payer d'impôt sur les gains en capital?
Gérer la vente initiale
Vous pouvez atténuer ce fardeau fiscal en contrôlant l'année au cours de laquelle le titre et la possession passent et, par conséquent, l'année au cours de laquelle vous déclarez le profit ou la perte sur la transaction. En d'autres termes, vous pouvez définir le transfert de propriété sur une année au cours de laquelle vous vous attendez à avoir une charge fiscale plus faible. Cependant, si votre revenu est stable et que le paiement de l'impôt sur le gain semble inévitable, vous voudrez peut-être envisager d'utiliser l'échange IRC Section 1031.
L'échange Section 1031
L'échange selon la section 1031 permet à un investisseur d'échanger des biens immobiliers détenus à des fins d'investissement contre d'autres biens immobiliers d'investissement et de n'encourir aucun passif d'impôt immédiat. En vertu du chapitre 1031, si vous échangez un immeuble d'entreprise ou d'investissement uniquement contre un immeuble d'entreprise ou d'investissement d'un type similaire, aucun gain ou perte n'est comptabilisé tant que le bien nouvellement acquis n'est pas vendu. N'oubliez pas que le chapitre 1031 ne s'applique pas aux échanges de stocks, d'actions, d'obligations, de billets, de preuves de dette et de certains autres actifs.
À partir de 2018, la nouvelle législation fiscale a limité ces échanges à l'immobilier: les échanges en vertu de l'article 1031 d'autres biens, tels que des œuvres d'art, ne sont plus autorisés.
Règles et règlements
L'échange selon la section 1031 ne permettra pas d'éviter l'impôt sur les gains en capital dans tous les cas. Par exemple, l'échange de biens immobiliers américains contre des biens immobiliers dans un autre pays ne sera pas admissible au statut d'échange en franchise d'impôt. En outre, les transactions impliquant des biens utilisés à des fins personnelles - telles que l'échange d'une résidence personnelle contre un bien locatif - ne bénéficieront pas du traitement non imposable accordé en vertu de l'article 1031. Enfin, si l'une ou l'autre des parties dispose ultérieurement du bien échangé dans un délai de deux ans période, les biens échangés seront soumis à l'impôt.
Aux fins de déclaration fiscale, la base de l'ancienne propriété est reportée sur la nouvelle propriété. Ceci est important à comprendre dans un échange hors taxes car les taxes dues ne sont pas pardonnées, elles sont simplement reportées jusqu'à la vente de la nouvelle propriété. Pour enregistrer l'échange Section 1031 avec l'Internal Revenue Service, il est important de déposer le formulaire 8824 avec la déclaration de revenus pour l'année de l'échange similaire. Un échange en franchise d'impôt n'est pas recommandé si la transaction entraînera une perte car les pertes ne peuvent pas être déduites dans les échanges en franchise d'impôt. Dans ces cas, il pourrait être préférable de vendre l'actif et d'utiliser le produit pour acheter la nouvelle propriété.
Échange entièrement libre d'impôt
Pour qu'une opération d'échange en franchise de l'article 1031 se produise, certaines conditions doivent être remplies:
- La propriété doit être de type similaire: les propriétés sont de type similaire si elles sont de même nature ou de même caractère, même si elles diffèrent en termes de qualité ou de qualité. La propriété doit être liée à une entreprise ou à un investissement: la propriété échangée doit être détenue à des fins commerciales ou d'investissement productives et échangée pour la même utilisation. La nouvelle propriété doit être identifiée dans les 45 jours: La nouvelle propriété à recevoir en échange d'une propriété existante doit être identifiée par écrit dans les 45 jours du premier transfert. Le transfert doit avoir lieu dans la fenêtre de 180 jours: le bien similaire doit être reçu à l'une de ces deux dates (selon la première éventualité): dans les 180 jours suivant le transfert de propriété ou à la date d'échéance de la déclaration de revenus. (y compris les extensions) pour l'année au cours de laquelle le bien est transféré.
Échange partiellement libre d'impôt
Pour être totalement libre d'impôt, l'échange doit être uniquement un échange de biens similaires. Dans un monde parfait, trouver une propriété avec la même valeur commerciale est idéal pour l'échange Section 1031. Cependant, il est difficile de trouver un échange égal et, dans de nombreux cas, une partie finit par injecter de l'argent supplémentaire pour rendre l'affaire équitable. Cette propriété supplémentaire ou argent reçu est connu sous le nom de «boot», et ce gain est imposé jusqu'à concurrence du montant du boot reçu.
Lorsqu'il y a des hypothèques sur les deux propriétés, les hypothèques sont compensées. La partie abandonnant l'hypothèque la plus importante et recevant l'hypothèque la plus petite traite l'excédent comme une botte.
The Bottom Line
L'augmentation du nombre de ventes immobilières depuis 2010 a permis à de nombreuses personnes de bénéficier d'un traitement fiscal favorable de la part du gouvernement fédéral. En conséquence, une énorme quantité de recettes fiscales a été perdue. Pour l'instant, les échanges de biens immobiliers selon la section 1031 demeurent. (Comme indiqué ci-dessus, à partir de 2018, ils ont été éliminés pour d'autres types de biens, tels que les objets de collection, les avions, les droits de franchise et les équipements lourds.)
