Les acheteurs qui envisagent de financer un achat de maison avec un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) reçoivent parfois une mauvaise surprise: ils ne seront pas autorisés à acheter une propriété particulière car elle ne répond pas aux exigences de la FHA. Pourquoi ces exigences existent-elles, quelles sont-elles et peuvent-elles être corrigées pour que les acheteurs puissent acheter les maisons de leur choix?
Pourquoi la FHA établit des normes minimales de propriété
Lorsqu'un acheteur prend une hypothèque, la propriété sert de garantie pour le prêt. En d'autres termes, si l'emprunteur cesse de faire les versements hypothécaires, le prêteur hypothécaire finira par saisir et prendre possession de la maison. Le prêteur vendra ensuite la maison pour récupérer le plus d'argent possible sur le prêt. Le processus de forclusion comporte 6 phases.
Exiger que la propriété réponde aux normes minimales protège le prêteur. Cela signifie que la propriété devrait être plus facile à vendre et à un prix plus élevé si le prêteur doit la saisir. Dans le même temps, cette exigence protège l'emprunteur: cela signifie qu'il ne sera pas accablé de factures de réparation ruineuses dès le départ, et, avec un endroit fondamentalement sain pour vivre, l'emprunteur est plus incité à effectuer des paiements pendant les périodes financières difficiles pour garder la maison.
Quelles sont les normes minimales de propriété?
Selon le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), la FHA exige que les propriétés financées avec ses produits de prêt répondent aux normes minimales suivantes:
- Sécurité: La maison doit protéger la santé et la sécurité des occupants. Sécurité: La maison doit protéger la sécurité de la propriété. Solidité: Le bien ne doit pas présenter de défauts physiques ni de conditions affectant son intégrité structurelle.
HUD décrit ensuite les conditions que la propriété doit remplir pour répondre à ces exigences. Un évaluateur observera l'état de la propriété lors de l'évaluation de la propriété requise et rapportera les résultats sur le formulaire d'évaluation de la FHA. Les évaluations immobilières sont l'une des nombreuses exigences que les acheteurs remplissent avant de conclure un accord.
Pour les maisons individuelles unifamiliales, l'évaluateur doit utiliser un formulaire appelé Rapport uniforme d'évaluation résidentielle. Le formulaire demande à l'évaluateur de décrire les caractéristiques de base de la propriété, telles que le nombre d'étages, l'année de sa construction, la superficie en pieds carrés, le nombre de pièces et l'emplacement. Il exige également que l'évaluateur «décrive l'état de la propriété (y compris les réparations nécessaires, la détérioration, les rénovations, la rénovation, etc.)» et demande: «Y a-t-il des déficiences physiques ou des conditions défavorables qui affectent l'habitabilité, la solidité ou l'intégrité structurelle des la propriété?" Le formulaire d'évaluation des unités de copropriété est similaire mais comporte des questions spécifiques aux condos concernant les parties communes, l'association des propriétaires, le nombre d'unités occupées par le propriétaire, etc.
La FHA n'exige pas la réparation de défauts esthétiques ou mineurs, un entretien différé et une usure normale s'ils n'affectent pas la sécurité, la sûreté ou la solidité de la maison. La FHA dit que des exemples de tels problèmes comprennent, sans s'y limiter, les suivants:
- Mains courantes manquantes Portes de sortie fissurées ou endommagées qui sont autrement utilisables Verre à vitres fissuré Surfaces de peinture défectueuses dans les maisons construites après 1978 (en raison des risques liés à la peinture au plomb) Fuites de plomberie mineures (comme les robinets qui fuient) Finitions ou revêtements de sol défectueux (usés pendant la finition, moquette mal sale)) Preuve de dommages antérieurs (non actifs) destructeurs du bois ou d'insectes lorsqu'il n'y a aucune preuve de dommages structurels non réparés Comptoirs pourris ou usés Enduit, plâtre ou autres matériaux de murs et de plafonds endommagés dans les maisons construites après 1978 Mauvaise exécution Risques de déplacement (fissurés ou trottoirs partiellement gonflés, moquette mal installée) Espaces de ramassage avec des débris et des ordures Manque d'une surface d'allée toutes saisons
Il existe de nombreux domaines, cependant, où la FHA a besoin de résoudre les problèmes afin de conclure la vente. Voici quelques-uns des problèmes les plus courants auxquels les acheteurs de maison sont susceptibles d'être confrontés.
Électricité et chauffage
- La boîte électrique ne doit pas avoir de fils effilochés ou exposés.Toutes les pièces habitables doivent avoir une source de chaleur fonctionnelle (sauf dans quelques villes sélectionnées avec des hivers doux).
Toits et greniers
- La toiture doit empêcher l'humidité d'entrer.La toiture doit durer au moins deux ans de plus.L'évaluateur doit inspecter le grenier pour détecter d'éventuels problèmes de toiture.Le toit ne peut pas comporter plus de trois couches de toiture.Si l'inspection révèle besoin de réparations de toit, et le toit a déjà trois ou plusieurs couches de toiture, la FHA nécessite un nouveau toit.
Chauffe-eau
Le chauffe-eau doit respecter les codes du bâtiment locaux et doit être transmis à la propriété.
Dangers et nuisances
Un certain nombre de conditions entrent dans cette catégorie. Ils comprennent, mais sans s'y limiter:
- Sol contaminé Proximité d'un site de déchets dangereux Puits de pétrole et de gaz situés sur la propriété Circulation dense Bruit et dangers de l'aéroport Autres sources de bruit excessif Proximité de quelque chose qui pourrait exploser, comme une ligne de pétrole à haute pression Proximité de lignes électriques à haute tension Proximité d'une tour de transmission radio ou TV
Accès à la propriété
La propriété doit fournir un accès sûr et adéquat aux piétons et aux véhicules, et la rue doit avoir une surface toutes saisons afin que les véhicules d'urgence puissent accéder à la propriété dans toutes les conditions météorologiques.
Solidité structurelle
Toute condition structurelle défectueuse et toute autre condition pouvant entraîner des dommages structurels futurs doit être corrigée avant la vente du bien. Ceux-ci incluent une construction défectueuse, une humidité excessive, des fuites, des caries, des dégâts de termites et une colonisation continue.
Amiante
Si une zone de la maison contient de l'amiante qui semble être endommagée ou se détériorer, la FHA nécessite une inspection supplémentaire par un professionnel de l'amiante.
Salles de bain
La maison doit avoir des toilettes, un lavabo et une douche. (Cette exigence peut sembler idiote, mais vous seriez surpris de savoir ce que les gens emporteront avec eux lorsqu'ils seront saisis et quels vandales voleront dans une maison vacante.)
appareils électroménagers
Des preuves anecdotiques suggèrent que la FHA exige que les propriétés aient des appareils de cuisine en état de marche, en particulier un poêle en état de marche. Cependant, les documents FHA ne mentionnent aucune exigence concernant les appareils.
Recours des acheteurs de maison pour les propriétés inférieures aux normes minimales
Que doit faire un acheteur après être tombé amoureux d'une propriété qui présente l'un de ces problèmes potentiellement destructeurs?
La première étape devrait être de demander au vendeur d'effectuer les réparations nécessaires. Si le vendeur ne peut pas se permettre de faire des réparations, le prix d'achat peut peut-être être augmenté afin que les vendeurs récupèrent leur argent à la clôture. Habituellement, la situation fonctionne dans l'autre sens - si une propriété a des problèmes importants, l'acheteur demandera un prix inférieur pour compenser. Cependant, si le prix de la propriété est déjà inférieur au marché ou si l'acheteur le souhaite suffisamment, augmenter le prix pour s'assurer que les réparations sont terminées et que la transaction est conclue pourrait être une option.
Si le vendeur est une banque, il peut ne pas être disposé à effectuer des réparations. Dans ce cas, l'accord est mort. La propriété devra aller à un acheteur en espèces ou à un acheteur non-FHA dont le prêteur leur permettra d'acheter la propriété dans l'état actuel.
De nombreux acheteurs de maison devront simplement continuer à chercher jusqu'à ce qu'ils trouvent une meilleure propriété qui répondra aux normes de la FHA. Cette réalité peut être frustrante, en particulier pour les acheteurs avec des fonds limités et des propriétés limitées dans leur gamme de prix. Malheureusement, c'est parfois la seule solution.
Certains acheteurs de maison peuvent obtenir l'approbation d'un autre produit de prêt. Un prêt non-FHA peut fournir plus de latitude dans quelle condition la propriété peut être, mais le prêteur aura toujours ses propres exigences, donc ce n'est pas une garantie. Une autre option consiste à demander un prêt FHA 203 (k), qui permet l'achat d'une maison qui a des problèmes importants.
The Bottom Line
Les prêts de la FHA facilitent l'admissibilité des emprunteurs à une hypothèque, mais ils ne facilitent pas nécessairement l'achat d'une propriété. De nombreux acheteurs de maison devront simplement continuer à chercher jusqu'à ce qu'ils trouvent une meilleure propriété qui répondra aux normes de la FHA - un processus qui peut être frustrant, en particulier pour les acheteurs avec des fonds limités et peu de propriétés dans leur gamme de prix.
Cependant, les emprunteurs de la FHA qui savent à quoi s'attendre lorsque les achats à domicile peuvent restreindre leur recherche à des propriétés susceptibles de respecter les directives de la FHA, ou au moins éviter de placer leurs espoirs sur une propriété de fixateur avant de la faire évaluer.
