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Table des matières

• Avantage pour les acheteurs d'une première maison
• Considérez-les avant d'acheter
• Le processus d'achat
• Conseils aux nouveaux propriétaires
• The Bottom Line

L'achat d'une maison peut être difficile pour un débutant. Après tout, il y a tellement d'étapes, de tâches et d'exigences, et vous pouvez être anxieux de faire une erreur coûteuse. Mais les acheteurs d'une première maison bénéficient en fait de certains avantages spéciaux créés pour encourager les nouveaux entrants sur le marché immobilier. Pour démystifier le processus afin de tirer le meilleur parti de votre achat, voici un aperçu de ce que vous devez considérer avant d'acheter et de ce que vous pouvez attendre du processus d'achat lui-même, ainsi que des conseils pour vous faciliter la vie après l'achat de votre première maison..

Points clés à retenir

• Les acheteurs d'une première maison, tels que définis par le Département américain du logement et du développement urbain, peuvent obtenir de l'aide des programmes de l'État, des allégements fiscaux et des prêts garantis par le gouvernement fédéral.Avant de commencer à chercher, réfléchissez au type de résidence qui répondra à vos besoins, à ce que vous pouvez vous permettre, combien de financement vous pouvez obtenir et qui vous aidera à effectuer votre recherche.L'achat d'une maison implique de trouver la propriété, d'obtenir un financement, de faire une offre, d'obtenir une inspection de la maison et de conclure l'achat.Une fois que vous avez déménagé, il est important d'entretenir votre maison et de continuer à économiser.

L'avantage pour les acheteurs d'une première maison

L'achat d'une maison est toujours considéré comme un aspect clé du rêve américain. En tant que premier acheteur, vous avez accès à des programmes d'État, à des allégements fiscaux et à des prêts garantis par le gouvernement fédéral si vous ne disposez pas de l'acompte minimum habituel - idéalement 20% du prix d'achat pour un prêt conventionnel - ou si vous êtes un membre d'un certain groupe (voir la légende importante ci-dessous). Et vous pouvez être considéré comme un premier acheteur même si vous n'êtes pas novice.

Selon le ministère américain du Logement et du Développement urbain (HUD), un acheteur d'une première maison est une personne qui remplit l'une des conditions suivantes:

• Une personne qui n'a pas été propriétaire d'une résidence principale depuis trois ans. Si vous êtes propriétaire d'une maison mais que votre conjoint ne l'a pas, vous pouvez acheter un logement ensemble en tant que premier acheteur d'une maison.Un parent seul qui n'a possédé une maison qu'avec un ex-conjoint alors qu'il était marié.Une femme au foyer déplacée qui n'a possédé qu'avec un conjoint.Une personne qui n'a possédé qu'une résidence principale non attachée de façon permanente à une fondation permanente conformément à la réglementation en vigueur.Une personne qui n'a possédé qu'une propriété qui n'était pas conforme aux codes du bâtiment de l'État, locaux ou modèles - et qui ne peut être mis en conformité pour moins que le coût de construction d'une structure permanente.

Les meilleurs conseils pour acheter votre première maison

6 questions à considérer avant d'acheter

Votre première étape consiste à déterminer quels sont vos objectifs à long terme et comment l'accession à la propriété s'inscrit dans ces objectifs. Vous cherchez peut-être simplement à transformer tous ces paiements de loyer «gaspillés» en versements hypothécaires qui vous donnent quelque chose de tangible: l'équité. Ou peut-être voyez-vous la propriété comme un signe d'indépendance et appréciez l'idée d'être votre propre propriétaire. L'achat d'une maison peut également être un bon investissement. Affiner vos objectifs globaux d'accession à la propriété vous indiquera la bonne direction. Voici six questions à considérer.

1. Comment est votre santé financière?

Avant de cliquer sur des pages d'annonces en ligne ou de tomber amoureux de la maison de vos rêves, faites un audit sérieux de vos finances. Vous devez être prêt à l'achat et aux dépenses courantes d'une maison. Le résultat de cet audit vous dira si vous êtes prêt à franchir cette étape importante ou si vous devez en faire plus pour vous préparer. Suivez ces étapes:

Regardez vos économies. N'envisagez même pas d'acheter une maison avant d'avoir un compte d'épargne d'urgence avec trois à six mois de frais de subsistance. Lorsque vous achetez une maison, il y aura des frais initiaux considérables, y compris l'acompte et les frais de clôture. Vous avez besoin d'argent mis de côté non seulement pour ces coûts mais aussi pour votre fonds d'urgence. Les prêteurs en auront besoin.

L'un des plus grands défis consiste à conserver vos économies dans un véhicule accessible et relativement sûr qui offre toujours un rendement afin que vous puissiez suivre l'inflation.

• Si vous avez un à trois ans pour réaliser votre objectif, un certificat de dépôt peut être un bon choix. Cela ne vous rendra pas riche, mais vous ne perdrez pas d'argent non plus (à moins que vous ne soyez frappé d'une pénalité pour avoir encaissé tôt). La même idée peut être appliquée à l'achat d'un portefeuille d'obligations à court terme ou à revenu fixe qui vous donnera une certaine croissance, mais vous protégera également de la nature tumultueuse des marchés boursiers.Si vous avez six mois à un an, gardez l'argent liquide. Un compte d'épargne à haut rendement pourrait être la meilleure option. Assurez-vous qu'il est assuré par la FDIC (la plupart des banques le sont) afin que si la banque fait faillite, vous aurez toujours accès à votre argent jusqu'à 250 000 $.

Passez en revue vos dépenses. Vous devez savoir exactement combien vous dépensez chaque mois et où cela va. Ce calcul vous indiquera combien vous pouvez affecter à un paiement hypothécaire. Assurez-vous de tenir compte de tout: services publics, nourriture, entretien et paiements de la voiture, dette étudiante, vêtements, activités pour enfants, divertissement, épargne-retraite, épargne régulière et autres articles divers.

Vérifiez votre crédit. Généralement, pour être admissible à un prêt immobilier, vous aurez besoin d'un bon crédit, d'un historique de paiement de vos factures à temps et d'un ratio d'endettement maximal (DTI) de 43%. De nos jours, les prêteurs préfèrent généralement limiter les dépenses de logement (capital, intérêts, impôts et assurance habitation) à environ 30% du revenu brut mensuel de l'emprunteur, bien que ce chiffre puisse varier considérablement en fonction du marché immobilier local.

2. Quel type de maison répondra le mieux à vos besoins?

Vous avez plusieurs options lors de l'achat d'une propriété résidentielle: une maison unifamiliale traditionnelle, un duplex, une maison de ville, un condo, une coopérative ou un immeuble multifamilial de deux à quatre unités. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, selon vos objectifs d'accession à la propriété, vous devez donc décider quel type de propriété vous aidera à atteindre ces objectifs. Vous pouvez économiser sur le prix d'achat dans n'importe quelle catégorie en choisissant une tige de fixateur, mais soyez prévenu: le temps, l'équité en sueur et l'argent nécessaires pour transformer une tige de fixateur en la maison de vos rêves pourraient être beaucoup plus que ce que vous aviez négocié. pour.

3. Quelles caractéristiques spécifiques souhaitez-vous que votre maison idéale ait?

Bien qu'il soit bon de conserver une certaine flexibilité dans cette liste, vous effectuez peut-être le plus gros achat de votre vie, et vous méritez que cet achat corresponde le plus possible à vos besoins et à vos désirs. Votre liste doit inclure les désirs de base, comme la taille et le quartier, jusqu'aux plus petits détails comme l'aménagement de la salle de bain et une cuisine équipée d'appareils durables.

4. À combien d'hypothèque êtes-vous admissible?

Avant de commencer à magasiner, il est important d'avoir une idée du montant qu'un prêteur vous donnera pour acheter votre première maison. Vous pensez peut-être que vous pouvez vous permettre une maison de 300000 $, mais les prêteurs peuvent penser que vous n'êtes bon que pour 200000 $ en fonction de facteurs tels que le montant de vos autres dettes, votre revenu mensuel et la durée de votre emploi actuel. En outre, de nombreux agents immobiliers ne passeront pas de temps avec des clients qui n'ont pas précisé combien ils peuvent se permettre de dépenser.

Assurez-vous d'obtenir une approbation préalable pour un prêt avant de placer une offre sur une maison: dans de nombreux cas, les vendeurs n'acceptent même pas une offre qui n'est pas accompagnée d'une pré-approbation hypothécaire. Pour ce faire, vous demandez un prêt hypothécaire et remplissez les documents nécessaires. Il est avantageux de rechercher un prêteur et de comparer les taux d'intérêt et les frais à l'aide d'un outil comme une calculatrice hypothécaire ou des recherches Google.

5. Combien de maison pouvez-vous réellement vous permettre?

Parfois, une banque vous accordera un prêt pour plus de logements que vous ne voulez vraiment payer. Ce n'est pas parce qu'une banque dit qu'elle vous prêtera 300 000 $ que vous devriez réellement emprunter autant. De nombreux acheteurs d'une première maison font cette erreur et se retrouvent «pauvres» avec peu de fonds après avoir effectué leur paiement hypothécaire mensuel pour couvrir d'autres coûts, tels que les vêtements, les services publics, les vacances, les divertissements ou même la nourriture.

Pour décider de la taille réelle d'un prêt, vous devrez examiner le coût total de la maison, pas seulement le paiement mensuel. Considérez combien les taxes foncières sont élevées dans le quartier que vous avez choisi, combien coûtera l'assurance habitation, combien vous prévoyez dépenser pour entretenir ou améliorer la maison, et combien seront vos frais de clôture.

6. Qui vous aidera à trouver une maison et vous guidera dans l'achat?

Un agent immobilier vous aidera à localiser les maisons qui répondent à vos besoins et sont dans votre fourchette de prix, puis vous rencontrera pour voir ces maisons. Une fois que vous avez choisi une maison à acheter, ces professionnels peuvent vous aider à négocier l'ensemble du processus d'achat, y compris faire une offre, obtenir un prêt et remplir les documents. L'expertise d'un bon agent immobilier peut vous protéger des pièges que vous pourriez rencontrer au cours du processus. La plupart des agents reçoivent une commission, payée sur le produit du vendeur.

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Crédits pour les acheteurs d'une première maison

Le processus d'achat

Maintenant que vous avez décidé de franchir le pas, explorons ce que vous pouvez attendre du processus d'achat de maison lui-même. Cela peut être une période chaotique avec des offres et des contre-offres volant furieusement, mais si vous êtes prêt pour les tracas (et les formalités administratives), vous pouvez passer à travers le processus avec votre santé mentale intacte. Voici la progression de base à laquelle vous pouvez vous attendre:

Trouver une maison

Assurez-vous de profiter de toutes les options disponibles pour trouver des maisons sur le marché, notamment en utilisant votre agent immobilier, en recherchant des annonces en ligne et en parcourant les quartiers qui vous intéressent à la recherche d'enseignes à vendre. Mettez également des pions avec vos amis, votre famille et vos contacts professionnels. Vous ne savez jamais d'où peut provenir une bonne référence ou une piste sur une maison.

Une fois que vous magasinez sérieusement pour une maison, n'entrez pas dans une journée portes ouvertes sans avoir d'agent (ou au moins être prêt à jeter le nom de quelqu'un avec qui vous travaillez). Vous pouvez voir comment cela pourrait ne pas fonctionner dans votre meilleur intérêt de commencer à traiter avec un agent du vendeur avant de contacter l'un des vôtres.

Si vous avez un budget limité, recherchez des maisons dont le plein potentiel reste à réaliser. Même si vous ne pouvez pas vous permettre de remplacer le papier peint hideux dans la salle de bain maintenant, vous voudrez peut-être vivre avec lui pendant un certain temps en échange d'un endroit où vous pouvez vous le permettre. Si la maison répond à vos besoins en termes de grandes choses difficiles à changer, telles que l'emplacement et la taille, ne laissez pas les imperfections physiques vous détourner. Les acheteurs d'une première maison devraient chercher une maison à laquelle ils peuvent ajouter de la valeur, car cela garantit une augmentation des capitaux propres pour les aider à gravir les échelons de la propriété.

Pensez à vos options de financement et à un financement sûr

Les acheteurs d'une première maison ont une grande variété d'options pour les aider à entrer dans une maison, à la fois celles disponibles pour tout acheteur, y compris les prêts hypothécaires garantis par la Federal Housing Authority (FHA) et celles destinées spécialement aux novices. De nombreux programmes d'accession à la propriété pour la première fois offrent des acomptes minimaux aussi bas que 3% à 5% (contre les 20% standard), et certains ne nécessitent aucun acompte du tout. N'oubliez pas d'examiner ou de considérer:

• Liste des ressources de HUD. Bien que l'agence gouvernementale elle-même n'accorde pas de subventions directement aux particuliers, elle accorde des fonds réservés aux acheteurs d'une première maison à des organisations bénéficiant du statut d'exonération fiscale de l'IRS. Le site Web du HUD contient des détails. La FHA (et son programme de prêts) fait partie de HUD. Votre IRA. Chaque acheteur d'une première maison peut retirer jusqu'à 10 000 $ de son IRA traditionnel ou Roth IRA individuel sans payer la pénalité de 10% pour un retrait anticipé (mais vous paierez toujours des taxes si vous utilisez un IRA traditionnel). Cela signifie qu'un couple pourrait retirer un maximum de 20 000 $ (10 000 $ de chaque compte) à utiliser pour un premier achat. Sachez simplement que si vous ne remboursez pas l'argent dans les 120 jours - et que vous avez moins de 59½ - il devient passible de la pénalité de 10%. Vous devrez également payer de l'impôt sur le ou les retraits. Les programmes de votre état. De nombreux États, dont l'Illinois, l'Ohio et Washington, offrent une aide financière pour les acomptes et les frais de clôture, ainsi que pour les dépenses de réhabilitation ou d'amélioration d'une propriété, pour les acheteurs d'une première maison qui remplissent les conditions requises. En règle générale, l'admissibilité à ces programmes est basée sur le revenu et, souvent, la taille du prix d'achat d'une propriété. Options amérindiennes. Les acheteurs de maisons amérindiens peuvent demander un prêt en vertu de l'article 184. Ce prêt nécessite des frais de garantie initiale de 1, 5% et un acompte de 2, 25% sur les prêts de plus de 50 000 $ (pour les prêts inférieurs à ce montant, il est de 1, 24%). Les prêts en vertu de l'article 184 ne peuvent être utilisés que pour les maisons unifamiliales (une à quatre unités) et pour les résidences principales.

Ne soyez pas lié par la fidélité à votre institution financière actuelle lorsque vous demandez une pré-approbation ou une hypothèque: faites le tour, même si vous n'êtes admissible qu'à un seul type de prêt. Les frais peuvent être étonnamment variés. Un prêt FHA, par exemple, peut avoir des frais différents selon que vous faites une demande de prêt auprès d'une banque locale, d'une caisse populaire, d'un banquier hypothécaire, d'une grande banque ou d'un courtier hypothécaire. Les taux d'intérêt hypothécaires, qui ont bien sûr un impact majeur sur le prix total que vous payez pour votre maison, peuvent également varier.

Une fois que vous avez choisi un prêteur et que vous avez appliqué, le prêteur vérifiera toutes les informations financières fournies (vérification des cotes de crédit, vérification des informations sur l'emploi, calcul des DTI, etc.). Le prêteur peut préapprouver l'emprunteur pour un certain montant. Sachez que même si vous avez été préapprouvé pour un prêt hypothécaire, votre prêt peut échouer à la dernière minute si vous faites quelque chose pour modifier votre pointage de crédit, comme par exemple financer un achat de voiture.

Certaines autorités recommandent également d'avoir un prêteur de secours. L'admissibilité à un prêt n'est pas une garantie que votre prêt sera éventuellement financé: les directives de souscription peuvent changer, l'analyse des risques des prêteurs peut changer et les marchés des investisseurs peuvent changer. Les clients peuvent signer des documents de prêt et d'entiercement, puis être informés 24 à 48 heures avant la clôture que le prêteur a gelé le financement de leur programme de prêt. Le fait d'avoir un second prêteur qui vous a déjà qualifié pour un prêt hypothécaire vous offre un autre moyen de maintenir le processus dans les délais ou près de celui-ci.

Faire une offre

Votre agent immobilier vous aidera à décider combien d'argent vous souhaitez offrir pour la maison, ainsi que les conditions que vous souhaitez demander. Votre agent présentera ensuite l'offre à l'agent du vendeur; le vendeur acceptera votre offre ou émettra une contre-offre. Vous pouvez ensuite accepter ou continuer à faire des allers-retours jusqu'à ce que vous arriviez à un accord ou que vous décidiez de l'appeler.

Avant de soumettre votre offre, revoyez votre budget. Cette fois, tenez compte des coûts de clôture estimés (qui peuvent totaliser de 2% à 5% du prix d'achat), des frais de déplacement et des réparations immédiates et des appareils obligatoires dont vous pourriez avoir besoin avant de pouvoir emménager. Pensez à l'avance: il est facile de être pris en embuscade par des services publics plus élevés ou inattendus et d'autres coûts si vous passez d'une location à une maison plus grande. Vous pouvez par exemple demander des factures d'énergie des 12 derniers mois pour avoir une idée des coûts mensuels moyens.

Lorsque vous examinez votre budget, ne négligez pas les coûts cachés, tels que l'inspection de la maison, l'assurance habitation, les taxes foncières et les frais d'association des propriétaires.

Faites inspecter la maison

Même si la maison que vous envisagez d'acheter semble impeccable, rien ne peut remplacer un professionnel qualifié pour inspecter la propriété pour la qualité, la sécurité et l'état général de votre nouvelle maison potentielle. Vous ne voulez pas vous retrouver avec un trou d'argent ou avec le mal de tête d'effectuer de nombreuses réparations inattendues. Si l'inspection de la maison révèle de graves défauts que le vendeur n'a pas révélés, vous pourrez généralement annuler votre offre et récupérer votre dépôt. Alternativement, vous pouvez négocier pour que le vendeur effectue les réparations ou escompte le prix de vente.

Fermer ou continuer

Si vous êtes en mesure de conclure un accord avec le vendeur, ou mieux encore, si l'inspection n'a révélé aucun problème important, vous devriez être prêt à conclure. La fermeture implique essentiellement de signer une tonne de paperasse en très peu de temps, tout en priant pour que rien ne tombe à la dernière minute.

Les choses que vous devrez gérer et payer au cours des étapes finales de votre achat peuvent inclure l'évaluation de la maison (les sociétés hypothécaires l'exigent pour protéger leurs intérêts dans la maison), la recherche d'un titre pour vous assurer que personne d'autre que le le vendeur a un droit sur la propriété, obtient une assurance hypothécaire privée ou un prêt superposé si votre mise de fonds est inférieure à 20% et remplit les documents hypothécaires. Les autres frais de clôture peuvent inclure les frais de montage de prêt, l'assurance de titres, les enquêtes, les taxes et les frais de rapport de crédit.

Félicitations, nouveau propriétaire! Maintenant quoi?

Vous avez signé les papiers, payé les déménageurs et le nouvel endroit commence à se sentir comme à la maison. Game over, non? Pas assez. Les coûts d'accession à la propriété s'étendent au-delà des acomptes et des versements hypothécaires mensuels. Passons maintenant en revue quelques derniers conseils pour rendre la vie de nouveau propriétaire plus amusante et plus sûre.

Continuez à économiser

L'accession à la propriété entraîne d'importantes dépenses imprévues, comme le remplacement du toit ou l'achat d'un nouveau chauffe-eau. Créez un fonds d'urgence pour votre maison afin que vous ne soyez pas pris au dépourvu lorsque ces coûts surviennent inévitablement.

Effectuer un entretien régulier

Avec la grande somme d'argent que vous mettez dans votre maison, vous voudrez vous en assurer. Un entretien régulier peut réduire vos coûts de réparation en permettant de résoudre les problèmes lorsqu'ils sont petits et gérables.

Ignorer le marché du logement

Peu importe la valeur de votre maison à un moment donné, sauf au moment où vous la vendez. Le fait de pouvoir choisir quand vous vendez votre maison, plutôt que d'être contraint de la vendre en raison d'une délocalisation de l'emploi ou d'une détresse financière, sera le principal facteur déterminant si vous réaliserez un bénéfice solide de votre investissement.

Ne comptez pas sur la vente de votre maison pour financer votre retraite

Même si vous êtes propriétaire d'une maison, vous devriez faire de votre mieux pour économiser le maximum dans vos comptes d'épargne-retraite chaque année. Bien que cela puisse sembler difficile à croire pour quiconque a observé les fortunes que certaines personnes ont faites pendant la bulle immobilière, vous ne ferez pas nécessairement une mise à mort lorsque vous vendrez votre maison. Si vous voulez considérer votre maison comme une source de richesse à la retraite, une fois que vous avez remboursé votre hypothèque, considérez l'argent que vous dépensez en versements mensuels comme source de financement pour vos frais de subsistance et médicaux à la retraite. De plus, les retraités veulent souvent rester sur place (malgré tous les articles que vous voyez sur la réduction des effectifs ou la retraite dans des lieux exotiques).

The Bottom Line

Cet aperçu devrait vous aider à combler les lacunes dans vos connaissances en matière d'achat de maison. N'oubliez pas que plus vous vous renseignerez sur le processus à l'avance, moins il sera stressant et plus vous aurez de chances d'obtenir la maison que vous voulez à un prix abordable. Une fois cela fait, vous aurez la confiance qui vient de réussir à négocier une étape majeure de votre vie.