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- Indicateurs de taux hypothécaires Fixation d'un taux hypothécaire Score de crédit Revenu stable et historique de l'emploi Ratio d'endettement Ratio prêt / valeur et versement initial Prêteurs commerciaux Verrouillage de votre taux Négociation de votre taux
Une considération cruciale lorsque vous magasinez pour des prêts hypothécaires est d'obtenir le meilleur taux d'intérêt possible. Les taux d'intérêt déterminent le coût de votre prêt hypothécaire pour la durée du prêt. Par conséquent, obtenir le taux le plus bas dès le départ rend votre prêt plus abordable.
Le taux d'intérêt (également appelé «taux hypothécaire») est l'intérêt facturé sur un prêt immobilier, calculé en pourcentage du montant total de votre prêt. Les prêteurs fixent généralement les taux d'intérêt et ils peuvent être fixes ou variables. Les moyennes des taux hypothécaires varient en fonction des conditions du marché. De plus, vos finances et le type de prêt auquel vous êtes admissible déterminent votre taux d'intérêt.
Un autre taux vous donne une meilleure idée du coût réel d'une hypothèque: le taux annuel en pourcentage, ou APR. L'APR évalue le coût total d'une hypothèque et est calculé en pourcentage du montant total du prêt. Il comprend le taux d'intérêt, les frais du prêteur, les points de remise et les autres frais de prêt. Portez une attention particulière à l'APR, car c'est une vue plus globale du coût réel de votre prêt sur une base annuelle.
Vos versements hypothécaires mensuels comprendront deux éléments: le capital et les intérêts.
Le solde du capital est le montant du prêt, qui diminue au cours de la période de remboursement de votre hypothèque.
Les intérêts que vous payez au début de votre prêt ont tendance à être plus élevés que le principal, mais le montant des intérêts diminue avec le temps lorsque vous remboursez votre solde de capital.
Les autres éléments de votre versement hypothécaire mensuel peuvent inclure les taxes foncières, l'assurance hypothécaire privée (si votre prêt l'exige), l'assurance du propriétaire et les cotisations de l'association du propriétaire. Certains de ces éléments peuvent être intégrés à votre versement hypothécaire mensuel ou payés séparément.
Indicateurs de taux hypothécaires
Déterminer comment les taux hypothécaires sont fixés peut sembler complexe, mais il existe des indicateurs clés à surveiller.
Le premier est le taux préférentiel, qui représente le taux moyen le plus bas que les banques offrent pour le crédit. Les banques utilisent le taux préférentiel pour les prêts interbancaires et peuvent également offrir des taux préférentiels à leurs emprunteurs les plus solvables. Le taux préférentiel suit généralement les tendances du taux des fonds fédéraux de la Réserve fédérale et est généralement supérieur d'environ 3% au taux actuel des fonds fédéraux.
Un autre indicateur pour les emprunteurs est le rendement des obligations du Trésor à 10 ans. Si le rendement des obligations augmente, les taux hypothécaires augmentent généralement aussi. L'inverse est le même; si le rendement des obligations baisse, les taux hypothécaires suivront généralement. Même si la plupart des hypothèques sont calculées sur une période de 30 ans, après 10 ans, de nombreuses hypothèques sont remboursées ou refinancées pour un nouveau taux. Par conséquent, le rendement des obligations du Trésor à 10 ans peut être une bonne norme pour mesurer les taux. Vous pouvez utiliser le calculateur hypothécaire d'Investopedia pour estimer les versements hypothécaires mensuels.
Fixer un taux hypothécaire
Lorsqu'un prêteur vous propose un prêt hypothécaire, il prend un certain niveau de risque de défaillance, ce qui signifie que vous ne pourrez pas rembourser le prêt. Plus un prêt ou un emprunteur est perçu comme risqué, plus le prêteur fixera le taux afin de compenser ce risque. Un taux plus élevé aide un prêteur à récupérer plus rapidement le montant initial du prêt pour protéger ses investissements. Mais les prêteurs ne choisissent pas arbitrairement un pourcentage. Ils évaluent de près votre profil de crédit et financier, ainsi que votre revenu et le type / montant du prêt, pour évaluer votre solvabilité.
Score de crédit
Votre pointage de crédit permet de déterminer votre taux d'intérêt et le montant de votre prêt. Un score de crédit plus élevé indique que vous utilisez le crédit de manière responsable, payez généralement vos factures à temps et n'utilisez pas tout votre crédit disponible. Cela signifie également que vous êtes plus susceptible de rembourser vos dettes que quelqu'un qui a toujours du mal à payer ses factures à temps ou à maximiser ses lignes de crédit.
Voici un aperçu de la façon dont le prix de votre prêt et vos paiements mensuels peuvent varier en fonction de votre plage de score FICO. FICO est le modèle de notation de crédit que la plupart des prêteurs utilisent pour évaluer les emprunteurs.
Le calcul ci-dessous est une moyenne nationale basée sur un montant de prêt de 300000 $ pour un prêt fixe de 30 ans au 12 mars 2018.
| Score FICO | AVR | Paiement mensuel | Total des intérêts payés |
| 760-850 | 4, 117% | 1 453 $ | 236 937 $ |
| 700-759 | 4, 339% | 1 491 $ | 236 937 $ |
| 680-699 | 4, 516% | 1 523 $ | 248 247 $ |
| 660-679 | 4, 73% | 1 561 $ | 262 078 $ |
| 640-659 | 5, 16% | 1 640 $ | 290 374 $ |
| 620-639 | 5, 706% | 1 742 $ | 327 243 $ |
Comme vous pouvez le voir, plus la cote de crédit d'un emprunteur est faible, plus le TAEG est élevé, ce qui augmente à la fois le paiement mensuel et le montant des intérêts payés sur la durée du prêt.
Avant de demander un prêt hypothécaire, retirez votre propre rapport de crédit (vous obtenez un cadeau une fois par an en visitant annualcreditreport.com). Recherchez les erreurs ou les drapeaux rouges, tels que les comptes en souffrance, les paiements en retard ou les comptes dans les collections. Si vous trouvez des erreurs, contestez-les avec le créancier déclarant et le bureau de crédit. Si vous avez des antécédents de retard de paiement, remettez-vous sur la bonne voie en payant ces comptes à temps chaque mois - en totalité, dans la mesure du possible, ou plus que le minimum. En outre, vous devrez retirer vos cotes de crédit de chacune des trois principales agences d'évaluation du crédit: Equifax, Experian et Transunion. Vérifiez auprès de votre banque actuelle ou de votre société de carte de crédit pour voir si elles offrent des scores FICO gratuitement, ou vous pouvez acheter les scores directement auprès de chacune des trois agences pour des frais minimes.
Connaître vos scores maintenant peut vous aider à mieux planifier votre budget d'achat et votre calendrier. Par exemple, si votre score FICO est inférieur à 620, vous aurez plus de difficulté à vous qualifier pour de nombreux produits de prêt conventionnels, bien que vous puissiez vous qualifier pour un prêt FHA et d'autres produits. Vous devrez peut-être prendre quelques mois pour travailler sur votre crédit afin d'augmenter votre score afin de pouvoir bénéficier de meilleurs taux d'intérêt et conditions. Bien sûr, les taux d'intérêt peuvent augmenter ou diminuer en fonction des conditions du marché, vous voudrez donc garder un œil sur les gros sauts en attendant.
Comprendre comment votre score est susceptible d'affecter votre taux peut vous empêcher de souscrire accidentellement à une hypothèque moins avantageuse que vous ne le méritez. Certains prêteurs à risque (sources de financement qui accordent des prêts hypothécaires à taux d'intérêt élevé aux emprunteurs dont le crédit est médiocre) vendent beaucoup aux acheteurs potentiels. Votre connaissance du marché vous protégera si vous êtes approché par l'un de ces prêteurs et que vous avez des cotes de crédit qui devraient vous offrir de meilleurs taux et conditions que ceux qui vous sont proposés.
Revenu stable et antécédents professionnels
Les prêteurs veulent généralement voir deux années consécutives de revenu et d'emploi stables pour s'assurer que vous pouvez payer vos versements hypothécaires et rembourser le prêt à long terme. Si vous êtes un employé salarié, les prêteurs demandent des formulaires W2 et des déclarations de revenus fédérales pour les deux dernières années pour vérifier vos revenus. Les prêteurs vérifient également auprès de votre employeur pour vérifier depuis combien de temps vous y travaillez. Si vos revenus ont baissé ou si vous avez connu des lacunes dans l'emploi au cours des deux dernières années, les prêteurs sont sceptiques quant à votre capacité à vous permettre de contracter une hypothèque et vous pourriez avoir de la difficulté à obtenir une approbation préalable.
De même, les emprunteurs indépendants doivent sauter plus de cerceaux pour obtenir un prêt hypothécaire. Si vous êtes travailleur indépendant, attendez-vous à payer des taux d'intérêt plus élevés que ce que vous voyez en ligne; ces taux s'appliquent aux emprunteurs qui sont considérés comme plus solvables en raison de leurs revenus stables et vérifiables et de leurs excellentes cotes de crédit. Les prêteurs ont également généralement des règles plus strictes pour vérifier le revenu d'un travail indépendant. Non seulement vous devrez fournir des déclarations de revenus fédérales pendant deux ans, mais vous devrez également soumettre une déclaration signée d'un comptable, une feuille de profits et pertes et d'autres documents pour montrer un revenu d'entreprise suffisant.
Les prêteurs utilisent vos antécédents d'emploi et de revenu pour calculer votre ratio dette / revenu, qui joue un rôle clé dans la détermination de votre taux hypothécaire. Si vous pouvez montrer une preuve de votre revenu pour un prêt à documentation complète, vous obtiendrez des taux et des conditions plus compétitifs que les autres types de prêt pour les emprunteurs indépendants, tels qu'un prêt sans papiers ou un prêt à revenu déclaré / actif déclaré.
Ratio dette-revenu
Les prêteurs se soucient du montant de votre dette par rapport à votre revenu mensuel brut. Pour calculer le ratio dette / revenu d'un emprunteur, ou DTI, les prêteurs évaluent deux formules: un «ratio initial» et le «ratio principal». Le ratio initial (également appelé ratio du logement) combine tous les mois les frais de logement (versement hypothécaire, assurance habitation, taxes foncières, frais HOA, etc.) divisent ensuite la somme par votre revenu mensuel brut. D'autre part, le ratio de financement (ou dette totale) combine tous les versements mensuels et les dettes renouvelables (pensez aux cartes de crédit, aux prêts automobiles et aux prêts étudiants), ainsi que le paiement hypothécaire proposé, et divise la somme par votre mensuel brut le revenu.
En évaluant ces ratios, les prêteurs présument que plus votre ratio DTI est élevé, plus vous êtes susceptible de faire défaut sur votre prêt. En règle générale, les prêteurs souhaitent un ratio initial ne dépassant pas 28% et un ratio maximal de 36%. Certains produits de prêt permettent aux emprunteurs d'avoir un ratio DTI plus élevé. Les prêts FHA, par exemple, permettent un ratio de back-end pouvant atteindre 43%.
Ratio prêt / valeur et acompte
Lorsque vous achetez une maison, vous êtes censé verser un acompte à titre de versement initial sur une maison. Bien que les produits de prêt aient diverses exigences de mise de fonds, plus votre mise de fonds est élevée, plus votre ratio prêt / valeur ou LTV est faible. Des ratios LTV inférieurs (généralement inférieurs à 80% du montant du prêt) vous permettent de réduire les taux hypothécaires. Encore une fois, cela revient à minimiser le risque du prêteur. Si vous avez plus de fonds propres initiaux dans votre maison parce que vous avez déposé plus d'argent et que votre ratio LTV est inférieur, les prêteurs sont moins inquiets de votre risque de défaut. Cependant, si vous avez peu économisé pour un acompte et que vous financez la majeure partie (ou même la totalité) du montant du prêt, les prêteurs risquent de perdre plus d'argent si vous ne remboursez pas votre hypothèque, de sorte qu'ils facturent des taux d'intérêt plus élevés.
Les programmes à faible mise de fonds aident de nombreux acheteurs qui n'ont pas économisé beaucoup d'argent, mais ces acheteurs paient généralement des taux d'intérêt plus élevés que ceux qui se présentent à la table de clôture avec une mise de fonds plus élevée.
Prêteurs commerciaux
Accrocher les taux les plus bas et choisir la meilleure hypothèque pour vous implique de faire vos devoirs. Faites le tour de plusieurs types de prêteurs et examinez divers produits de prêt pour trouver les taux les plus bas et les meilleures conditions. Faites également attention aux frais du prêteur et aux frais de clôture, qui peuvent s'additionner à la table de clôture. Bien que certains des écarts de prix ne semblent pas importants sur le papier, ils peuvent entraîner des économies importantes sur la durée de votre prêt. Gardez à l'esprit que certains prêteurs vous offriront des «points» d'escompte, un moyen de réduire votre taux d'intérêt à l'avance, ce qui augmente vos frais de clôture. Et d'autres prêteurs qui favorisent des frais de clôture faibles ou nuls ont tendance à facturer des taux d'intérêt plus élevés pour compenser la différence sur la durée du prêt.
En plus de vérifier auprès de votre institution financière actuelle (une banque ou une coopérative de crédit), demandez à un courtier hypothécaire de magasiner les taux en votre nom. Les courtiers en hypothèques ne sont pas des prêteurs; ils agissent comme intermédiaires entre vous et les prêteurs de leur réseau. Ils peuvent vous faire économiser temps et argent en comparant plusieurs prêteurs qui ont des produits qui répondent à vos besoins. En outre, cela vaut la peine de contacter certains prêteurs directs, en ligne ou en personne, pour voir ce qu'ils offrent. Il n'y a pas de nombre magique de prêteurs que vous devriez acheter, mais trois à cinq estimations de prêt devraient vous fournir une base de comparaison solide.
En demandant un prêt hypothécaire auprès de plusieurs prêteurs, vous recevrez des estimations de prêt pour comparer les taux et les coûts de clôture côte à côte. De plus, si vous effectuez la plupart de vos achats de taux dans les 30 jours, les multiples vérifications de crédit effectuées par les prêteurs compteront comme une seule enquête difficile et ne risquent pas de réduire votre pointage de crédit.
Verrouiller votre tarif
Lorsque vous obtenez une offre acceptée, vous avez la possibilité de verrouiller votre taux d'intérêt auprès d'un prêteur. Un verrouillage de taux est lorsqu'un prêteur accepte de garantir un taux d'intérêt spécifique au moment du verrouillage pendant une certaine période. Cela vous donne le temps de finaliser et de conclure votre achat et votre prêt immobilier, et de recevoir le même taux, que les taux augmentent ou diminuent entre-temps. Un verrouillage des taux vous protège si les taux d'intérêt augmentent avant la clôture; à l'inverse, si les taux d'intérêt baissent, vous ne bénéficierez pas de l'avantage. Les verrous de taux sont généralement valables jusqu'à 60 jours, mais ce délai peut être plus ou moins long selon le prêteur.
Il est généralement plus sage de verrouiller un taux après avoir signé un contrat d'achat. Si vous ne trouvez pas un logement immédiatement, le temps presse sur votre accord de verrouillage des tarifs et il peut expirer avant de faire une offre. Ensuite, vous devrez payer pour une extension, ce qui peut être coûteux. En parlant de coûts, les blocages de taux standard dans les 60 jours sont généralement gratuits, ou un prêteur facturera des frais fixes ou un pourcentage du montant du prêt pour ce service. Les taux de blocage coûtent généralement entre 0, 25 et 0, 50% du montant du prêt (environ quelques centaines de dollars). Si vous demandez un verrouillage de taux à plus long terme, attendez-vous à payer des frais plus élevés.
Négocier votre tarif
Il est possible de négocier des taux d'intérêt plus bas avec les prêteurs, mais vous devez comparer les prix pour réussir. Les emprunteurs ayant un crédit solide, des antécédents de revenu et d'emploi stables et de faibles ratios LTV et DTI ont généralement plus de pouvoir de négociation que les autres emprunteurs. Si vous avez des estimations de prêt de plusieurs prêteurs, vous pouvez essayer de demander à certains prêteurs de baisser les taux ou de réduire certains frais de clôture pour gagner votre entreprise. Il n'y a aucune garantie que vous réussirez, mais cela ne fait pas de mal de demander si vous êtes un emprunteur bien qualifié.
Une autre stratégie pour obtenir un taux inférieur consiste à l'acheter en payant des «points». Les points sont essentiellement des intérêts payés d'avance, et payer ce coût à l'avance peut vous aider à économiser des milliers de dollars pendant la durée du prêt si vous prévoyez de rester sur place. Un point équivaut à 1% du montant emprunté. Par exemple, si le montant de votre prêt est de 200 000 $, un point de remise est de 2 000 $ et deux points de remise de 4 000 $. En règle générale, le paiement d'un point de remise peut réduire votre taux hypothécaire de 0, 25%, mais ce montant peut varier selon le prêteur.
The Bottom Line
Trouver le taux hypothécaire le plus bas implique des recherches et des achats. Et ce n'est pas la seule considération pour trouver le bon prêt immobilier. Portez une attention particulière aux frais de clôture, qui comprennent les frais d'un prêteur. Votre estimation de prêt décrira tous ces éléments ligne par ligne. Pour vous assurer d'obtenir les meilleures conditions et le meilleur taux possible, demandez un prêt hypothécaire auprès de quelques prêteurs afin de pouvoir comparer les offres côte à côte.
Le magasinage de comparaison vous aidera à identifier les signaux d'alarme, tels que les frais gonflables des prêteurs ou les fonctionnalités de prêt risquées, et vous aidera à affiner vos choix. N'oubliez pas qu'un profil de crédit solide, de faibles ratios DTI et LTV et des antécédents de revenu et d'emploi stables font de vous un emprunteur plus attrayant pour les prêteurs hypothécaires - et vous donnent plus de pouvoir de négociation au moment de négocier.
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