Table des matières
- La ligne de production hypothécaire
- Impact des investisseurs sur les taux hypothécaires
- Hypothèques à taux d'intérêt fixe
- Le rôle de la Fed
- Hypothèques à taux variable - ARM
- Prévision des changements
- The Bottom Line
Les prêts hypothécaires se présentent sous deux formes principales - taux fixe et taux variable - avec certaines combinaisons hybrides et plusieurs dérivés de chacune. Une compréhension de base des taux d'intérêt et des influences économiques qui déterminent l'évolution future des taux d'intérêt peut vous aider à prendre des décisions hypothécaires saines sur le plan financier. Ces décisions comprennent le choix entre une hypothèque à taux fixe ou hypothécaire à taux variable (ARM) ou la décision de refinancer une hypothèque à taux variable.
La ligne de production hypothécaire
L'industrie hypothécaire comprend trois parties principales ou entreprises: l'initiateur de l'hypothèque, l'agrégateur et l'investisseur.
Le créancier hypothécaire est le prêteur. Les prêteurs se présentent sous plusieurs formes, des coopératives de crédit et des banques aux courtiers en hypothèques. Les créanciers hypothécaires introduisent et commercialisent des prêts aux consommateurs. Ils vendent des prêts. Ils se font concurrence en fonction des taux d'intérêt, des frais et des niveaux de service qu'ils offrent. Les taux d'intérêt et les frais qu'ils facturent déterminent leurs marges bénéficiaires. La plupart des initiateurs d'hypothèques n'effectuent pas de «portefeuille» de prêts (ce qui signifie qu'ils ne conservent pas l'actif du prêt). Au lieu de cela, ils vendent l'hypothèque sur le marché hypothécaire secondaire. Les taux d'intérêt qu'ils imposent aux consommateurs sont déterminés par leurs marges bénéficiaires et le prix auquel ils peuvent vendre l'hypothèque sur le marché hypothécaire secondaire.
L'agrégateur achète des prêts hypothécaires nouvellement émis auprès d'autres institutions. Ils font partie du marché hypothécaire secondaire. La plupart des agrégateurs sont également des créanciers hypothécaires. Les agrégateurs regroupent de nombreuses hypothèques similaires pour former des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) - un processus appelé titrisation. Un titre adossé à une hypothèque est une obligation adossée à un ensemble sous-jacent d'hypothèques. Les titres adossés à des créances hypothécaires sont vendus aux investisseurs. Le prix auquel les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent être vendus aux investisseurs détermine le prix que les agrégateurs paieront pour les prêts hypothécaires nouvellement émis par d'autres prêteurs et les taux d'intérêt qu'ils offrent aux consommateurs pour leurs propres créances hypothécaires.
Il existe de nombreux investisseurs dans les titres adossés à des créances hypothécaires: fonds de pension, fonds communs de placement, banques, fonds spéculatifs, gouvernements étrangers, compagnies d'assurance, et Freddie Mac et Fannie Mae (entreprises parrainées par le gouvernement). Lorsque les investisseurs tentent de maximiser les rendements, ils effectuent fréquemment des analyses de la valeur relative entre les titres adossés à des créances hypothécaires et d'autres placements à revenu fixe tels que les obligations de sociétés. Comme pour tous les titres financiers, la demande des investisseurs pour les titres adossés à des créances hypothécaires détermine le prix qu'ils paieront pour ces titres.
Impact des investisseurs sur les taux hypothécaires
Dans une large mesure, les investisseurs en titres adossés à des créances hypothécaires déterminent les taux hypothécaires proposés aux consommateurs. Comme expliqué ci-dessus, la chaîne de production hypothécaire se termine sous la forme d'une garantie adossée à une hypothèque achetée par un investisseur. Le marché libre détermine les prix de compensation du marché que les investisseurs paieront pour les titres adossés à des créances hypothécaires. Ces prix reviennent dans l'industrie hypothécaire pour déterminer les taux d'intérêt qui vous seront offerts lorsque vous achèterez votre maison.
Hypothèques à taux d'intérêt fixe
Le taux d'intérêt sur une hypothèque à taux fixe est fixe pour la durée de vie de l'hypothèque. Cependant, en moyenne, les prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans ont une durée de vie plus courte, car les clients déménagent ou refinancent leurs prêts hypothécaires. La règle d'or était que les propriétaires restaient chez eux en moyenne sept ans. Cependant, l'Association nationale des constructeurs d'habitations a rapporté en janvier 2018 que cela était désormais passé de 12 à 13 ans.
Les prix des titres adossés à des créances hypothécaires sont fortement corrélés aux prix des bons du Trésor américain. Cela signifie que le prix des titres adossés à des créances hypothécaires adossés à des prêts hypothécaires à 30 ans évoluera avec le prix du billet à cinq ans du Trésor américain ou de l'obligation à 10 ans du Trésor américain en fonction d'un principal financier appelé durée. Dans la pratique, la durée d'une hypothèque de 30 ans est plus proche de la note de cinq ans, mais le marché a tendance à utiliser l'obligation à 10 ans comme référence. Cela signifie également que le taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans offerts aux consommateurs devrait augmenter ou diminuer avec le rendement de l'obligation du Trésor américain à 10 ans. Le rendement d'une obligation est fonction de son taux d'intérêt et de son prix.
Les attentes économiques déterminent le prix et le rendement des obligations du Trésor américain. Le pire ennemi d'une obligation est l'inflation, qui érode la valeur des futurs paiements d'obligations - à la fois les paiements de coupons et le remboursement du principal. Par conséquent, lorsque l'inflation est élevée ou devrait augmenter, les prix des obligations baissent, ce qui signifie que leurs rendements augmentent - il existe une relation inverse entre le prix d'une obligation et son rendement.
Le rôle de la Fed
La Réserve fédérale joue un rôle important dans les anticipations d'inflation. En effet, la perception du marché obligataire de la capacité de la Réserve fédérale à maîtriser l'inflation par l'administration des taux d'intérêt à court terme détermine les taux d'intérêt à plus long terme, tels que le rendement de l'obligation du Trésor américain à 10 ans. En d'autres termes, la Réserve fédérale fixe les taux d'intérêt à court terme actuels, que le marché interprète pour déterminer les taux d'intérêt à long terme tels que le rendement de l'obligation du Trésor américain à 10 ans.
N'oubliez pas que les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à 30 ans sont fortement corrélés au rendement de l'obligation du Trésor américain à 10 ans. Si vous essayez de prévoir ce que les taux d'intérêt hypothécaires à taux fixe de 30 ans feront à l'avenir, regardez et comprenez le rendement de l'obligation du Trésor américain à 10 ans (ou la note de cinq ans) et suivez ce qu'est le marché dire sur la politique monétaire de la Réserve fédérale.
Hypothèques à taux variable - ARM
Le taux d'intérêt sur une hypothèque à taux variable peut changer mensuellement, tous les six mois, annuellement ou moins souvent, selon les conditions de l'hypothèque. Le taux d'intérêt se compose d'une valeur d'index plus une marge. Il s'agit du taux d'intérêt entièrement indexé. Il est généralement arrondi à un huitième de point de pourcentage. La valeur de l'indice est variable, tandis que la marge est fixe pour la durée de vie de l'hypothèque. Par exemple, si la valeur actuelle de l'indice est de 6, 83% et la marge de 3%, l'arrondi au huitième de point de pourcentage le plus proche ferait du taux d'intérêt entièrement indexé 9, 83%. Si l'indice tombait à 6, 1%, le taux d'intérêt entièrement indexé serait de 9, 1%.
Le taux d'intérêt d'une hypothèque à taux variable est lié à un indice. Il existe plusieurs indices hypothécaires différents utilisés pour différents prêts hypothécaires à taux variable, chacun étant construit en utilisant les taux d'intérêt sur un type de garantie financière négociée activement, un type de prêt bancaire ou un type de dépôt bancaire. Tous les différents indices hypothécaires sont largement corrélés entre eux. En d'autres termes, ils évoluent dans la même direction, vers le haut ou vers le bas, à mesure que les conditions économiques changent.
La plupart des indices hypothécaires sont considérés comme des indices à court terme. «Court terme» ou «terme» fait référence à la durée des titres, prêts ou dépôts utilisés pour construire l'indice. En règle générale, tout titre, prêt ou dépôt d'une durée d'un an ou moins est considéré comme étant à court terme. La plupart des taux d'intérêt à court terme, y compris ceux utilisés pour construire des indices hypothécaires, sont étroitement corrélés à un taux d'intérêt connu sous le nom de taux des fonds fédéraux.
Prévision des changements
Si vous essayez de prévoir les changements de taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à taux variable, regardez la forme de la courbe des taux. La courbe de rendement représente les rendements des bons du Trésor américain avec des échéances de trois mois à 30 ans.
Lorsque la forme de la courbe est plate ou en pente descendante, cela signifie que le marché s'attend à ce que la Réserve fédérale maintienne les taux d'intérêt à court terme stables ou les fasse baisser. Lorsque la forme de la courbe est en pente ascendante, le marché s'attend à ce que la Réserve fédérale augmente les taux d'intérêt à court terme.
L'inclinaison de la courbe dans les deux sens est une indication de combien le marché s'attend à ce que la Réserve fédérale augmente ou baisse les taux d'intérêt à court terme. Le prix des contrats à terme sur les Fed Funds est également une indication des attentes du marché quant aux futurs taux d'intérêt à court terme.
The Bottom Line
Une compréhension de ce qui influence les taux hypothécaires à taux fixe et ajustable actuels et futurs peut vous aider à prendre des décisions hypothécaires saines sur le plan financier. Par exemple, il peut éclairer votre décision de choisir une hypothèque à taux variable plutôt qu'une hypothèque à taux fixe et vous aider à décider quand il est judicieux de refinancer une hypothèque à taux variable.
Ne croyez pas tout ce que vous entendez à la télévision. Ce n'est pas toujours «un bon moment pour refinancer votre prêt hypothécaire à taux variable avant que le taux d'intérêt n'augmente davantage.» Les taux d'intérêt pourraient augmenter davantage à l'avenir - ou ils pourraient baisser. Découvrez ce que dit la courbe des taux.
- (Pour en savoir plus, consultez Comment les taux d'intérêt fonctionnent sur un prêt hypothécaire, Consultez les taux hypothécaires actuels, Comment fonctionnent les taux d'intérêt sur un prêt hypothécaire, Comprendre la structure de paiement du prêt hypothécaire, Points hypothécaires: à quoi ça sert? Hypothèques: Taux fixe vs taux réglable, Fixe ou hypothécaire à taux variable: qu'est-ce qui est le mieux en ce moment ?, Trouver les meilleurs taux hypothécaires, obtenir un bon taux hypothécaire? Verrouillez-le !, Les facteurs les plus importants qui affectent les taux hypothécaires, Prévision des taux hypothécaires: acheter, vendre ou refi ?, Réglable Taux hypothécaire: que se passe-t-il lorsque les taux d'intérêt augmentent, le prix de la maison ou le taux d'intérêt sont-ils plus importants?, Shopping for Mortgage Rates)
