Les fonds immobiliers de capital-investissement permettent aux particuliers et aux institutions fortunés tels que les fonds de dotation et les fonds de pension d'investir dans des actions et des titres de créance dans des actifs immobiliers. En utilisant une stratégie de gestion active, l'immobilier en private equity adopte une approche diversifiée de la propriété immobilière. Les associés commandités investissent dans divers types de propriétés à différents endroits. Les stratégies de propriété peuvent aller du nouveau développement et des propriétés foncières brutes au réaménagement complet des propriétés existantes ou aux injections de flux de trésorerie dans les propriétés en difficulté. ( Pour en savoir plus, lisez: Qu'est-ce que le Private Equity? )
Voici un aperçu de la façon dont les investisseurs peuvent participer à l'immobilier en capital-investissement et un aperçu des opportunités, des risques et des restrictions de l'industrie.
Trouver le fonds immobilier de capital investissement idéal
Premièrement, la personne moyenne est incapable de participer à des investissements immobiliers en private equity. Le fonds traditionnel de capital-investissement oblige les investisseurs à injecter un minimum de 250000 $ dans un fonds, bien que la plupart des gestionnaires recherchent des individus ou des institutions qui sont disposés à fournir jusqu'à 20 millions à 25 millions de dollars dans un placement collectif à long terme avec d'autres investisseurs.
Comme il existe peu de réglementation sur les fonds immobiliers de capital-investissement, les opportunités sont traditionnellement limitées aux «investisseurs accrédités». Cela signifie que l'investisseur doit avoir des actifs personnels ou conjoints d'au moins 1 million de dollars (sans compter la valeur de leurs résidents principaux) ou le revenu annuel de la personne doit être d'au moins 200 000 $. Les couples qui ont cumulé un revenu d'au moins 300 000 $ au cours des deux dernières années - et qui «s'attendent raisonnablement» à ce que leur niveau de revenu se maintienne à ce niveau dans l'année en cours - sont également admissibles.
Les particuliers ou les couples qui cherchent à investir dans des biens immobiliers privés devraient trouver une entreprise spécialisée dans la discipline. Après avoir examiné les options de fonds d'une société de capital-investissement, elle doit comprendre la nature de la structure de chaque fonds de capital-investissement, qui est généralement une société en commandite.
Lors de l'adhésion à un fonds, les investisseurs externes deviendront des commanditaires, ce qui signifie qu'ils acceptent la responsabilité de l'argent qu'ils investissent dans le fonds et n'ont aucun droit de veto sur les propriétés sélectionnées par les associés commandités. L'argent d'un commanditaire sera mis en commun avec d'autres investisseurs participants, et les gestionnaires de fonds construiront un portefeuille de propriétés visant à maximiser la rentabilité et à minimiser le risque financier.
Comprendre les coûts et la structure d'investissement du Fonds
Les fonds immobiliers de private equity ont un certain nombre de frais de gestion et de performance qui doivent être payés par les investisseurs. Il est courant que les fonds de capital-investissement exigent des frais annuels de 2% du capital investi pour payer les salaires fermes, les services d'approvisionnement et juridiques, les coûts de données et de recherche, le marketing et les coûts fixes et variables supplémentaires. Cependant, il n'y a aucune limite à ces frais d'investisseur.
Les individus doivent avoir une bonne compréhension de ces coûts avant d'investir, car cela limitera le retour sur investissement total. Par exemple, si un fonds immobilier de capital investissement levait 500 millions de dollars, il collecterait 10 millions de dollars chaque année pour payer les dépenses associées. Au cours de son cycle de 10 ans, un fonds percevrait 100 millions de dollars en frais, ce qui signifie que seulement 400 millions de dollars seraient effectivement investis au cours de cette décennie.
Les gestionnaires de capital-investissement reçoivent également une «retenue», qui est une commission de performance qui représente traditionnellement 20% des bénéfices bruts excédentaires du fonds. Les investisseurs sont traditionnellement disposés à payer ces frais en raison de la capacité du fonds à aider à atténuer les problèmes de gouvernance et de gestion d'entreprise. cela pourrait affecter négativement une entreprise publique.
La plupart des fonds immobiliers de capital-investissement sont considérés comme des investissements «basés sur les besoins», ce qui signifie que les partenaires engagent le capital des partenaires généraux en versements selon les besoins. Au fur et à mesure que les généralistes localiseront des immeubles de placement potentiels, le fonds enverra une demande officielle de capital que les commanditaires ont promis au fonds immobilier au début du cycle. Connu comme un «appel de capital», il s'agit d'une obligation légale que les commanditaires doivent remplir. (Pour en savoir plus, lisez: Apprendre le lingo de l'investissement en private equity.)
Si un commanditaire ne parvient pas à répondre à un appel de capitaux, un fonds peut forcer cette personne ou institution à faire défaut et renoncer à sa part de propriété entière. D'autres commanditaires ont généralement la possibilité d'acheter des actions confisquées en cas de défaillance.
Types de stratégies immobilières de Private Equity
Lorsque vous investissez dans des biens immobiliers privés, il existe traditionnellement quatre types de stratégies d'investissement:
- Le cœur est la stratégie la plus conservatrice et pourrait n'inclure que des propriétés offrant un risque et des rendements potentiels inférieurs, car elles existent dans des endroits bien peuplés ou bien fréquentés. Cette stratégie pourrait également se concentrer fortement sur l'investissement dans des propriétés de haute qualité et de grande valeur qui nécessitent très peu de réaménagement ou d'entretien. Ces propriétés offrent des flux de trésorerie prévisibles et sont généralement composées de structures à locataires multiples entièrement louées. Core-plus nécessite un peu plus de risques, mais peut offrir un rendement supérieur à la stratégie de base. Ces propriétés nécessitent des niveaux modestes d'activité à valeur ajoutée ou d'amélioration de l'emplacement. La valeur ajoutée est une stratégie à rendement moyen à élevé et à risque modéré qui se concentre davantage sur le développement immobilier et le timing du marché. Dans cette stratégie, les gestionnaires de portefeuille achètent des propriétés, s'engagent dans un certain niveau de réaménagement et vendent lorsque le marché est performant. Les propriétés à valeur ajoutée nécessitent généralement des changements de gestion, des améliorations physiques ou la résolution des contraintes de capital. Ces étapes comprennent la rénovation des bâtiments et la recherche de moyens d'augmenter les taux de location dans l'amélioration des marchés. Les stratégies à valeur ajoutée comprennent également le redressement d'entreprises en faillite ou la prise en charge de dettes pour le contrôle des propriétés sous-jacentes. Opportunistic fournit le niveau de rendement le plus élevé mais assume le plus de risques. Avec cette stratégie, les gestionnaires achètent des propriétés qui comprennent des terres non développées ou sur des marchés peu performants ou peu trafiqués.
Accepter les risques et les perspectives à long terme
Les investisseurs dans le domaine du private equity doivent comprendre qu'en investissant dans un fonds, ils doivent être prêts à accepter que leur capital puisse être immobilisé pendant une période prédéterminée pouvant durer plusieurs années.
De plus, il existe de nombreux risques sur le marché immobilier et un investissement important pourrait être nécessaire lors d'appels de capitaux à un moment où une personne a un faible flux de trésorerie. De nombreux médecins généralistes structurent leurs fonds en placements d'une décennie ou plus et ils offrent peu ou pas d'occasions aux investisseurs de retirer ou de rembourser leur argent. La nature non liquide des fonds de capital-investissement oblige les investisseurs à comprendre les risques de garder leur argent immobilisé pendant une période prolongée.
La nature des structures des fonds de capital-investissement rend très difficile l'évaluation de la performance financière d'un fonds ou des propriétés qu'il détient. Étant donné qu'il existe une réglementation limitée des fonds immobiliers de capital-investissement, les commandités ne sont pas tenus d'offrir aux investisseurs des mises à jour sur les investissements potentiels, les évaluations du portefeuille ou toute autre information supplémentaire liée aux investissements. Pour investir dans des biens immobiliers privés, les commanditaires doivent engager un capital important et avoir pleinement confiance que le gestionnaire de fonds atteindra ses objectifs d'investissement sans avoir le niveau de transparence requis. Cependant, les gestionnaires de fonds envoient généralement des mises à jour à leurs investisseurs et peuvent choisir d'être transparents quant à la performance afin de donner confiance à tout fonds actuel ou futur.
The Bottom Line
Avant d'investir dans l'immobilier de private equity, les individus doivent déterminer s'ils sont qualifiés pour participer au processus. Ceux qui sont qualifiés voudront explorer leurs objectifs de placement personnels, leurs besoins de liquidité et leur tolérance au risque sur les marchés immobiliers. Après avoir discuté avec un conseiller financier, les investisseurs devraient étudier une variété de fonds différents pour obtenir une meilleure compréhension des stratégies de gestion des associés commandités et des performances passées d'autres fonds immobiliers.
