D'un point de vue quantitatif, investir dans l'immobilier est un peu comme investir dans des actions. Pour en tirer profit, les investisseurs doivent déterminer la valeur des propriétés et faire des suppositions éclairées sur le montant des bénéfices que chacun réalisera, que ce soit par l'appréciation de la propriété, les revenus de location ou les deux.
L'évaluation des actions est généralement effectuée selon deux méthodologies de base: la valeur absolue et la valeur relative. Il en va de même pour l'évaluation foncière. L'actualisation du bénéfice d'exploitation net futur (NOI) par le taux d'actualisation approprié pour l'immobilier est similaire aux évaluations des flux de trésorerie actualisés (DCF) pour les actions; l'intégration du modèle du multiplicateur de revenu brut dans l'immobilier est comparable aux évaluations de la valeur relative avec les actions. Ci-dessous, nous allons voir comment évaluer une propriété immobilière en utilisant ces méthodes.
TUTORIAL: "Guide de l'acheteur d'une première maison"
Le taux de capitalisation
L'une des hypothèses les plus importantes qu'un investisseur immobilier fait lorsqu'il évalue des propriétés est de choisir un taux de capitalisation approprié, qui est le taux de rendement requis de l'immobilier, net de la plus-value ou de l'amortissement. En termes simples, il s'agit du taux appliqué au résultat opérationnel net pour déterminer la valeur actuelle d'un bien.
Par exemple, si une propriété qui devrait générer un bénéfice d'exploitation net (NOI) de 1 million de dollars au cours des dix prochaines années est actualisée à un taux de capitalisation de 14%, la valeur marchande de la propriété est de 1000000 $ / 0, 14 = 71442857 $ (net résultat opérationnel / taux de capitalisation global = valeur de marché).
La valeur marchande de 7 142 857 $ est une bonne affaire si la propriété se vend à 6, 5 millions de dollars. C'est une mauvaise affaire si le prix de vente est de 8 millions de dollars.
La détermination du taux de capitalisation est l'un des paramètres clés de l'évaluation d'un immeuble générateur de revenus. Bien qu'il soit un peu plus compliqué que de calculer le coût moyen pondéré du capital (WACC) d'une entreprise, il existe plusieurs méthodes que les investisseurs peuvent utiliser pour trouver un taux de capitalisation approprié. (Pour une lecture connexe, voir «4 façons d'évaluer une propriété locative immobilière»)
La méthode de construction
Une approche courante est la méthode de construction. En commençant par le taux d'intérêt, ajoutez:
- La prime de liquidité appropriée (découle de la nature non liquide de l'immobilier) Prime de récupération (tient compte de l'appréciation nette des terrains) Prime de risque (révèle l'exposition globale au risque du marché immobilier)
Compte tenu d'un taux d'intérêt de 4%, d'un taux de non-liquidité de 1, 5%, d'une prime de récupération de 1, 5%. et un taux de risque de 2, 5%, le taux de capitalisation d'un immeuble de capitaux propres se résume à: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Si le bénéfice net d'exploitation est de 200 000 $, la valeur marchande de la propriété est de 200 000 $ / 0, 115 = 1 739 130 $.
De toute évidence, effectuer ce calcul est très simple. La complexité réside dans l'évaluation d'estimations précises pour les différentes composantes du taux de capitalisation, ce qui peut être difficile. L'avantage de la méthode d'accumulation est qu'elle tente de définir et de mesurer avec précision les composants individuels d'un taux d'actualisation.
La méthode d'extraction du marché
La méthode d'extraction du marché suppose qu'il existe des informations sur le résultat opérationnel net et le prix de vente courants et facilement disponibles sur des immeubles générateurs de revenus comparables. L'avantage de la méthode d'extraction sur le marché est que le taux de capitalisation rend la capitalisation du revenu direct plus significative.
La détermination du taux de capitalisation est relativement simple. Supposons qu'un investisseur envisage d'acheter un stationnement qui devrait générer un revenu d'exploitation net de 500 000 $. Dans la région, il existe trois terrains de stationnement générateurs de revenus comparables.
- Le stationnement 1 a un bénéfice d'exploitation net de 250 000 $ et un prix de vente de 3 millions de dollars. Dans ce cas, le taux de capitalisation est de: 250 000 $ / 3 000 000 $ = 8, 33%.Le lot de stationnement 2 a un bénéfice d'exploitation net de 400 000 $ et un prix de vente de 3, 95 millions de dollars. Le taux de capitalisation est de 400 000 $ / 3 950 000 $ = 10, 13%.Le lot de stationnement 3 a un bénéfice net d'exploitation de 185 000 $ et un prix de vente de 2 millions $. Le taux de capitalisation est de: 185 000 $ / 2 000 000 $ = 9, 25%.
Sur la base des taux calculés pour ces trois propriétés comparables (8, 33%, 10, 13% et 9, 25%), un taux de capitalisation global de 9, 4% serait une représentation raisonnable du marché. En utilisant ce taux de capitalisation, un investisseur peut déterminer la valeur marchande de la propriété. La valeur de l'opportunité d'investissement dans le stationnement est de 500 000 $ / 0, 094 = 5 319 149 $.
La méthode de la bande d'investissement
Le taux de capitalisation est calculé en utilisant des taux d'intérêt individuels pour les propriétés qui utilisent à la fois le financement par emprunt et par capitaux propres. L'avantage de la méthode de la bande d'investissement est qu'elle est le taux de capitalisation le plus approprié pour les investissements immobiliers financés.
La première étape consiste à calculer un facteur de fonds d'amortissement. Il s'agit du pourcentage qui doit être mis de côté à chaque période pour avoir un certain montant à un moment ultérieur. Supposons qu'un immeuble dont le bénéfice net d'exploitation est de 950 000 $ est financé à 50%, en utilisant une dette à 7% d'intérêt à amortir sur 15 ans. Le reste est payé avec des capitaux propres à un taux de rendement requis de 10%. Le facteur du fonds d'amortissement serait calculé comme suit:
La (Nombre d'années ∗ 12 mois) −112 mois Taux d'intérêt
En branchant les chiffres, nous obtenons:
.07 / 12
{ 15x12 } - 1
Cela correspond à.003154 par mois. Par an, ce pourcentage est:.003154 x 12 mois = 0, 0378. Le taux auquel un prêteur doit être payé est égal à ce facteur de fonds d'amortissement plus le taux d'intérêt. Dans cet exemple, ce taux est:.07 +.0378 = 10.78%, ou.1078.
Ainsi, le taux moyen pondéré, ou le taux global de capitalisation, utilisant la pondération de 50% pour la dette et de 50% pour les capitaux propres est: (0, 5 x 0, 1078) + (0, 5 x 10) = 10, 39%. En conséquence, la valeur marchande de la propriété est de: 950 000 $ /.1039 = 9 143 407 $.
Comment évaluer un immeuble de placement immobilier
Évaluations d'actions comparables
Les modèles de valorisation absolue déterminent la valeur actuelle des futurs flux de trésorerie entrants pour obtenir la valeur intrinsèque d'une action; les méthodes les plus courantes sont les modèles de dividendes actualisés (DDM) et les techniques d'actualisation des flux de trésorerie (DCF). D'un autre côté, les méthodes de la valeur relative suggèrent que deux titres comparables devraient avoir un prix similaire en fonction de leurs bénéfices. Des ratios tels que le prix par rapport aux bénéfices et le prix aux ventes sont comparés à ceux d'autres sociétés intra-industrielles pour déterminer si un stock est sous ou surévalué. Comme pour l'évaluation des capitaux propres, l'analyse de l'évaluation immobilière doit mettre en œuvre les deux procédures pour déterminer une plage de valeurs possibles.
Calcul du bénéfice net d'exploitation d'un bien immobilier
La Valeur marchande = r − gNOI1 = RNOI1 où: NOI = revenu d'exploitation net = taux de rendement requis sur les actifs immobiliers g = taux de croissance de NOIR = taux de capitalisation (r − g)
Le résultat net d'exploitation reflète le résultat que l'immeuble dégagera après prise en compte des charges d'exploitation mais avant déduction des impôts et intérêts. Avant de déduire les dépenses, le total des revenus tirés de l'investissement doit être déterminé. Les revenus locatifs attendus peuvent être initialement prévus sur la base de propriétés comparables à proximité. Avec une étude de marché appropriée, un investisseur peut déterminer les prix que les locataires doivent payer dans la région et supposer que des loyers au pied carré similaires peuvent être appliqués à cette propriété. Les augmentations prévues des loyers sont prises en compte dans le taux de croissance de la formule.
Étant donné que les taux d'inoccupation élevés constituent une menace potentielle pour le rendement des investissements immobiliers, une analyse de sensibilité ou des estimations réalistes prudentes devraient être utilisées pour déterminer le revenu abandonné si l'actif n'est pas utilisé à pleine capacité.
Les dépenses d'exploitation comprennent celles qui sont directement engagées dans le cadre des opérations quotidiennes de l'immeuble, telles que l'assurance des biens, les frais de gestion, les frais d'entretien et les coûts des services publics. Notez que l'amortissement n'est pas inclus dans le calcul des dépenses totales. Le bénéfice net d'exploitation d'un bien immobilier est similaire au bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement (BAIIA).
L'actualisation du bénéfice net d'exploitation d'un investissement immobilier par le taux de capitalisation boursière est analogue à l'actualisation d'un flux de dividendes futurs par le taux de rendement requis approprié, ajusté en fonction de la croissance des dividendes. Les investisseurs en actions familiers avec les modèles de croissance des dividendes devraient immédiatement voir la ressemblance. (Le DDM est l'une des théories financières les plus fondamentales, mais elle est seulement aussi bonne que ses hypothèses. Consultez la section " Digging Into the Dividend Discount Model ".)
Trouver la capacité génératrice de revenus d'une propriété
La Valeur marchande = Revenu brut × Multiplicateur de revenu brut
L'approche du multiplicateur de revenu brut est une méthode d'évaluation relative qui est basée sur l'hypothèse sous-jacente que les propriétés dans la même zone seront évaluées proportionnellement au revenu brut qu'elles contribuent à générer. Comme son nom l'indique, le revenu brut est le revenu total avant la déduction des frais d'exploitation. Cependant, les taux d'inoccupation doivent être prévus pour obtenir une estimation précise du revenu brut.
Par exemple, si un investisseur immobilier achète un immeuble de 100 000 pieds carrés, il peut déterminer à partir de données immobilières comparables que le revenu mensuel brut moyen par pied carré dans le quartier est de 10 $. Bien que l'investisseur puisse initialement supposer que le revenu annuel brut est de 12 millions de dollars (10 x 12 mois x 100 000 pieds carrés), il y aura probablement des logements vacants dans l'immeuble à un moment donné. En supposant un taux d'inoccupation de 10%, le revenu annuel brut est de 10, 8 millions de dollars (12 millions de dollars x 90%). Une approche similaire est également appliquée à l'approche du résultat opérationnel net.
L'étape suivante de l'évaluation de la valeur du bien immobilier consiste à déterminer le multiplicateur de revenu brut. Ceci est réalisé si l'on dispose de données de ventes historiques. En regardant les prix de vente de propriétés comparables et en divisant cette valeur par le revenu annuel brut généré, on obtient le multiplicateur moyen pour la région.
Ce type d'approche d'évaluation est similaire à l'utilisation de transactions ou de multiples comparables pour évaluer un titre. De nombreux analystes prévoiront les bénéfices d'une entreprise et multiplieront le résultat par action (BPA) par le ratio P / E de l'industrie. L'évaluation immobilière peut être réalisée par des mesures similaires.
Obstacles à l'évaluation immobilière
Ces deux méthodes d'évaluation immobilière semblent relativement simples. Cependant, dans la pratique, la détermination de la valeur d'un bien générateur de revenus à l'aide de ces calculs est assez compliquée. Tout d'abord, l'obtention des informations requises concernant tous les intrants de la formule, tels que le résultat opérationnel net, les primes incluses dans le taux de capitalisation et les données de ventes comparables, peut s'avérer extrêmement longue et difficile.
Deuxièmement, ces modèles de valorisation ne prennent pas correctement en compte d'éventuels changements majeurs du marché immobilier, tels qu'une crise du crédit ou un boom immobilier. Par conséquent, une analyse plus approfondie doit être effectuée pour prévoir et prendre en compte l'impact possible de l'évolution des variables économiques.
Parce que les marchés immobiliers sont moins liquides et transparents que le marché boursier, il est parfois difficile d'obtenir les informations nécessaires pour prendre une décision d'investissement en toute connaissance de cause. Cela dit, en raison de l'investissement en capital important généralement nécessaire pour acheter un grand développement, cette analyse compliquée peut produire un gain important si elle conduit à la découverte d'une propriété sous-évaluée (similaire à l'investissement en actions). Ainsi, prendre le temps de rechercher les intrants nécessaires vaut bien le temps et l'énergie.
The Bottom Line
L'évaluation immobilière est souvent basée sur des stratégies similaires à l'analyse des capitaux propres. D'autres méthodes, en plus de l'approche du résultat opérationnel net actualisé et du multiplicateur de revenu brut, sont également fréquemment utilisées - certaines étant propres à cette classe d'actifs. Certains experts de l'industrie, par exemple, ont une connaissance pratique des migrations urbaines et des schémas de développement. En conséquence, ils peuvent déterminer quelles zones locales sont les plus susceptibles de connaître le taux d'appréciation le plus rapide.
Quelle que soit l'approche utilisée, le prédicteur le plus important du succès d'une stratégie est la qualité de ses recherches.
