Si vous êtes un investisseur dans l'immobilier, en particulier dans une grande région métropolitaine, vous pourriez avoir envisagé d'ouvrir vos locations aux locataires de la section 8. Ce programme fédéral vient en aide aux personnes à très faible revenu en subventionnant une partie de leur loyer mensuel. En tant que propriétaire, il y a des avantages et des inconvénients à accepter des bons de logement, donc avant de prendre la décision d'entrer sur ce marché de niche et de fournir des logements indispensables, il est sage de faire une recherche approfondie à quoi s'attendre.
Qu'est-ce que la section 8?
La loi de 1974 sur le logement et le développement communautaire a créé le programme de choix de logement, qui était une modification de l'article 8 de la loi de 1937 sur le logement. Ce programme aide les locataires à faible revenu en leur fournissant des bons qui paient environ 70% de leur loyer mensuel et des services publics. Supervisé par le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD), l'article 8 est administré par des agences de logement public (PHA) présentes dans les 50 États. Les PVVIH déterminent l'admissibilité à l'article 8 pour leur région en fonction du revenu et de la taille de la famille. En général, le revenu d'une famille doit être inférieur au revenu médian de 50% pour que sa région soit admissible à l'article 8, mais cela peut varier selon la ville et l'État.
Parce que la demande de coupons en vertu de l'article 8 est si élevée dans de nombreuses régions, la liste d'attente peut être très longue, certaines familles attendant de nombreuses années pour recevoir de l'aide. Les PVVIH locales ferment leur liste d'attente lorsqu'elle devient excessive - par exemple, à Los Angeles, la liste d'attente est fermée depuis 2004.
Une fois qu'une famille reçoit son bon de section 8, c'est à elle de trouver un appartement ou une maison convenable qui accepte les locataires de la section 8. Les PVVIH locales ont normalement des listes de ces propriétés, tandis que des sites Web tels que GoSection8 facilitent la recherche de locations par code postal. Le bon de logement couvre généralement 70% du loyer standard de cette zone, la famille étant responsable du paiement des 30% restants.
Avantages
- Le loyer est payé à temps: l'un des plus grands avantages de la location aux locataires de la section 8 est que (70%) de votre loyer soit payé à temps chaque mois. Si vous avez eu du mal par le passé à percevoir le loyer des locataires qui n'étaient pas aussi accommodants, vous apprécierez cet avantage. Le gouvernement déposera votre portion du loyer directement sur votre compte bancaire le même jour chaque mois. Pas de pénurie de locataires: Avec des listes d'attente remplies à pleine capacité dans de nombreuses villes, il est peu probable que vous ayez du mal à louer votre propriété de la section 8. Cela est particulièrement avantageux dans les villes où les locations ont tendance à rester vacantes pendant de longues périodes en raison d'un intérêt accru pour l'achat de maisons ou de condos. Pourriez-vous vous permettre de couvrir plusieurs mois de versements hypothécaires sans locataires?
Défis
- Inspections approfondies de la propriété: Avant de pouvoir accepter des locataires, votre propriété doit passer une inspection approfondie par le personnel de HUD. Si votre bien est jugé insuffisant, vous disposez de 30 jours pour effectuer les corrections nécessaires avant d'être réinspecté. Après l'inspection initiale, votre propriété fera l'objet d'inspections répétées, généralement sur une base annuelle. Le loyer est plafonné par la PHA locale: la PHA locale détermine le loyer du marché équitable pour votre logement, qui est le maximum que vous pouvez facturer. De plus, le loyer ne peut pas dépasser 40% des revenus d'un locataire potentiel. Cela conduit souvent les propriétaires de l'article 8 à facturer moins cher à leur locataire qu'à un locataire non visé à l'article 8. Expulsions difficiles: Bien que vous ayez le droit d'expulser les locataires de la section 8 qui ne paient pas leur part du loyer, endommagent la propriété ou créent des difficultés pour d'autres locataires, vous devrez suivre la procédure HUD, qui est généralement plus restrictive que le processus d'expulsion local.. Problèmes potentiels de criminalité: Certaines études ont montré une relation entre les logements de la section 8 et des niveaux de criminalité plus élevés. Que cela soit vrai ou non, l'hypothèse peut entraîner une baisse de l'évaluation de votre propriété.
The Bottom Line
Que vous soyez nouveau dans le monde de l'investissement immobilier ou un ancien, vous envisagerez à un moment donné d'ouvrir votre propriété aux locataires de la section 8. Avant de prendre la décision, il est prudent de vous armer de connaissances à la fois sur les avantages et les inconvénients de la location dans ce créneau particulier. Vous seul, ainsi que votre gestionnaire immobilier, pouvez décider si les avantages l'emportent sur les inconvénients dans votre situation particulière. Si vous décidez d'ouvrir votre propriété aux locataires de la section 8, vous offrirez un logement sûr et sain aux familles dans le besoin.
