Qu'est-ce que le contrôle des loyers?
Le contrôle des loyers est un programme gouvernemental qui limite le montant qu'un propriétaire peut exiger pour louer une maison ou pour renouveler un bail.
Les lois sur le contrôle des loyers sont généralement adoptées par les municipalités et les détails varient considérablement. Tous sont destinés à maintenir le coût de la vie à un prix abordable pour les résidents à faible revenu.
Le contrôle des loyers n'est pas très répandu aux États-Unis Selon une étude récente de l'Urban Institute, 182 municipalités aux États-Unis sur environ 89 000 ont des réglementations sur le contrôle des loyers, et toutes se trouvaient à New York, New Jersey, Californie, Maryland ou Washington DC En fait, 37 États ont des lois qui interdisent aux gouvernements locaux d'adopter des mesures de contrôle des loyers.
Cependant, la question de la réglementation des loyers a été relancée ces dernières années, en particulier dans les villes et les États où la montée en flèche du coût de la vie et la stagnation des salaires ont créé une crise de l'accessibilité au logement pour les résidents à revenu modeste et les personnes âgées à revenu fixe.
L'Oregon est le premier État des États-Unis à adopter une loi sur le contrôle des loyers à l'échelle de l'État. La loi, signée en mars 2019, limite les augmentations annuelles de loyer à 7% plus l'augmentation de l'indice des prix à la consommation.
Comment fonctionne le contrôle des loyers
Les premières lois sur le contrôle des loyers aux États-Unis datent des années 1920 et étaient souvent un gel absolu des loyers. Celles-ci se sont généralement révélées irréalisables. Dans les années 1970, l'idée du contrôle des loyers refait surface, cette fois sous une forme plus modérée souvent appelée stabilisation des loyers.
Par exemple, New York a deux programmes de contrôle des loyers:
- L'ancien programme de contrôle des loyers est en voie d'élimination depuis des décennies. Il a imposé de sévères limites aux prix de location, mais les seuls locataires encore couverts par la loi vivent depuis 1971 ou avant dans des immeubles construits avant 1947. Le programme de stabilisation des loyers des années 1970 réglemente les prix dans environ la moitié des loyers de la ville. Les loyers ne peuvent être augmentés que chaque année et les augmentations en pourcentage autorisées sont plafonnées par une agence de logement. Les règles et exceptions sont labyrinthiques et sont administrées par une combinaison d'agences de la ville et de l'État.
Le coût élevé de la vie à New York est souvent cité comme une preuve suffisante que le contrôle des loyers ne fonctionne pas. Le prix médian d'un T2 à New York était de 3070 $ en 2018.
Les défenseurs du contrôle des loyers tels que l'Institut urbain soutiennent que le contrôle des prix peut être efficace pour la population visée par les lois. C'est-à-dire que les personnes à revenu modeste et les personnes âgées à revenu fixe peuvent être en mesure de rester chez elles tandis que la gentrification fait monter les prix tout autour.
Les avantages et les inconvénients du contrôle des loyers
Le contrôle des loyers a toujours été controversé. Les réglementations de contrôle des loyers dans les villes régissent aujourd'hui le plus souvent les augmentations de prix pour les renouvellements de bail, et non les nouveaux locataires. Cela présente sans doute certains avantages pour les propriétaires, qui peuvent facturer tout ce que le marché aura sur les appartements vacants ou, dans le pire des cas, garder les locataires qui ont tout intérêt à rester sur place et à payer le loyer à temps.
Les principaux arguments contre le contrôle des loyers sont les suivants:
- Le contrôle des loyers réduit l'offre de logements décents, car les propriétaires préfèrent convertir un immeuble en condos ou l'adapter à un usage commercial plutôt que de se conformer à une loi qui limite leurs bénéfices.L'investissement dans de nouveaux logements locatifs s'interrompt. laxiste ou inexistant en raison du faible retour sur investissement.
Les principaux arguments en faveur de la réglementation sont les suivants:
- Les prix de location dans de nombreuses villes des États-Unis augmentent beaucoup plus rapidement que les salaires pour les emplois à revenu modéré.Le contrôle des loyers permet aux familles à revenu modeste et aux personnes âgées à revenu fixe de vivre décemment et sans craindre une hausse des loyers personnellement catastrophique. avec une base de résidents de longue durée dans des appartements à loyer contrôlé.
Points clés à retenir
- La plupart des lois sur le contrôle des loyers limitent le montant qu'un propriétaire peut augmenter les loyers des locataires existants. Le contrôle des loyers est controversé. En fait, 37 États ont des lois qui interdisent aux gouvernements locaux de promulguer de telles mesures. L'Oregon est devenu le premier État des États-Unis à promulguer une loi sur le contrôle des loyers à l'échelle de l'État en 2019.
