Qu'est-ce qu'un titre adossé à une hypothèque (MBS)?
Un titre adossé à une hypothèque (MBS) est un investissement similaire à une obligation composée d'un ensemble de prêts immobiliers achetés auprès des banques qui les ont émis. Les investisseurs dans MBS reçoivent des paiements périodiques similaires aux paiements de coupons obligataires.
Le MBS est un type de sécurité adossée à des actifs. Comme il est devenu évident dans la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008, un titre adossé à des créances hypothécaires n'est aussi solide que les hypothèques qui le soutiennent.
Un MBS peut également être appelé un titre hypothécaire ou une transmission hypothécaire.
Comment fonctionne un titre adossé à une hypothèque
Essentiellement, le titre adossé à des créances hypothécaires transforme la banque en un intermédiaire entre l'acheteur de maison et l'industrie de l'investissement. Une banque peut accorder des prêts hypothécaires à ses clients, puis les revendre à rabais pour les inclure dans un MBS. La banque enregistre la vente comme un plus dans son bilan et ne perd rien si l'acheteur est en défaut de paiement à un moment donné.
L'investisseur qui achète un titre adossé à une hypothèque prête essentiellement de l'argent aux acheteurs de maisons. Un MBS peut être acheté et vendu par l'intermédiaire d'un courtier. L'investissement minimum varie selon les émetteurs.
Les titres adossés à des créances hypothécaires chargés de prêts à risque ont joué un rôle central dans la crise financière qui a débuté en 2007 et a anéanti des milliards de dollars de richesse.
Ce processus fonctionne pour tous les intéressés, car chacun fait ce qu'il est censé faire. Autrement dit, la banque respecte des normes raisonnables pour l'octroi de prêts hypothécaires; le propriétaire continue de payer à temps et les agences de notation qui examinent MBS font preuve de diligence raisonnable.
Pour être vendu sur les marchés aujourd'hui, un MBS doit être émis par une entreprise publique (GSE) ou une société financière privée. Les hypothèques doivent provenir d'une institution financière réglementée et autorisée. Et le MBS doit avoir reçu l'une des deux meilleures notes émises par une agence de notation accréditée.
Comprendre les titres adossés à des créances hypothécaires
Types de titres adossés à des créances hypothécaires
Il existe deux types courants de MBS: les pass-through et les obligations hypothécaires garanties (CMO).
Pass-through
Les transmissions sont structurées comme des fiducies dans lesquelles les paiements hypothécaires sont perçus et transmis aux investisseurs. Ils ont généralement des échéances de cinq, 15 ou 30 ans. La durée de vie d'une transmission peut être inférieure à l'échéance indiquée en fonction des versements en principal sur les hypothèques qui composent la transmission.
Obligations hypothécaires garanties
Les CMO sont constitués de plusieurs pools de titres appelés tranches ou tranches. Les tranches reçoivent des notations de crédit qui déterminent les taux qui sont restitués aux investisseurs.
Le rôle des MBS dans la crise financière
Les titres adossés à des créances hypothécaires ont joué un rôle central dans la crise financière qui a débuté en 2007 et a continué à anéantir des milliards de dollars de richesse, à faire tomber Lehman Brothers et à troubler les marchés financiers mondiaux.
Rétrospectivement, il semble inévitable que l'augmentation rapide des prix des logements et la demande croissante de MBS incitent les banques à abaisser leurs normes de prêt et poussent les consommateurs à se lancer sur le marché à tout prix.
Ce fut le début du MBS subprime. Avec Freddie Mac et Fannie Mae soutenant activement le marché hypothécaire, la qualité de tous les titres adossés à des créances hypothécaires a diminué et leurs notes sont devenues vides de sens. Puis, en 2006, les prix des logements ont culminé.
Les emprunteurs de subprimes ont commencé à faire défaut et le marché du logement a commencé son long effondrement. De plus en plus de gens ont commencé à s'éloigner de leurs hypothèques parce que leurs maisons valaient moins que leurs dettes. Même les prêts hypothécaires conventionnels qui sous-tendent le marché des MBS ont connu une forte baisse de valeur. L'avalanche de non-paiements signifiait que de nombreux MBS et titres de créance garantis (CDO) basés sur des pools de prêts hypothécaires étaient largement surévalués.
Les pertes se sont accumulées alors que les investisseurs institutionnels et les banques tentaient et échouaient de décharger les mauvais investissements MBS. Le crédit s'est resserré, ce qui a fait basculer de nombreuses banques et institutions financières au bord de l'insolvabilité. Les prêts ont été perturbés au point que toute l'économie était menacée d'effondrement.
Au final, le Trésor américain est intervenu avec un plan de sauvetage du système financier de 700 milliards de dollars destiné à atténuer la crise du crédit. La Réserve fédérale a acheté 4, 5 billions de dollars en MBS sur une période de plusieurs années tandis que le Troubled Asset Relief Program (TARP) injectait des capitaux directement dans les banques.
La crise financière est finalement passée, mais l'engagement total du gouvernement était beaucoup plus élevé que le chiffre de 700 milliards de dollars souvent cité.
Points clés à retenir
- Le MBS transforme une banque en un intermédiaire entre l'acheteur de maison et le secteur de l'investissement. sûr que les prêts hypothécaires qui le soutiennent.
Titres adossés à des créances hypothécaires aujourd'hui
Les MBS sont toujours achetés et vendus aujourd'hui. Il y a encore un marché pour eux simplement parce que les gens paient généralement leurs hypothèques s'ils le peuvent.
La Fed détient toujours une énorme partie du marché des MBS, mais elle vend progressivement ses avoirs. Même les CDO sont revenus après être tombés en disgrâce pendant quelques années après la crise.
L'hypothèse est que Wall Street a appris sa leçon et remettra en question la valeur des MBS plutôt que de les acheter aveuglément. Le temps nous le dira.
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