WeWork Cos., Également connue sous le nom de We Company, a déposé son prospectus pour son premier appel public à l'épargne (IPO) et prévoit de lever 1 milliard de dollars.
La startup flashy basée à New York offrant des espaces de travail partagés aux entrepreneurs, aux entreprises naissantes et à d'autres groupes inscrira ses actions de classe A sous le symbole "WE". Le prix et l'échange de l'action n'ont pas encore été décidés.
Évalué à 47 milliards de dollars lors d'un cycle de financement en janvier, WeWork partage au moins une caractéristique avec certains des autres décacorns technologiques très attendus qui sont devenus publics cette année: un taux de combustion élevé. L'introduction en bourse sera un test de l'appétit actuel des investisseurs pour les startups coûteuses et brûlant de l'argent, en particulier à la suite des débuts terne d'Uber. Il fournira également aux investisseurs une image plus détaillée de la situation financière de l'entreprise.
1, 9 milliard de dollars
WeWork a perdu 1, 9 milliard de dollars en 2018 sur un chiffre d'affaires de 1, 8 milliard de dollars.
Les pertes augmentent à mesure que WeWork se développe
WeWork a commencé à divulguer des informations financières limitées lorsqu'il a commencé à émettre des obligations en 2018. La société a perdu 1, 9 milliard de dollars sur 1, 8 milliard de dollars de revenus l'an dernier. Cela représente près du double des pertes de 933 millions de dollars sur les revenus de 886 millions de dollars qu'elle avait publiés en 2017, et la tendance à la perte ne semble pas s'inverser de sitôt selon son prospectus. Pour le premier semestre 2019, il a enregistré une perte nette de 689, 7 millions de dollars sur un chiffre d'affaires de 1, 54 milliard de dollars.
Pour être juste, de nombreuses entreprises affichent des pertes importantes alors qu’elles en sont encore aux premiers stades de leur croissance. Les dirigeants de WeWork ne cachent pas que la croissance, plutôt que la rentabilité à court terme, est la priorité actuelle. «Nous envisageons de développer cette activité, et pas seulement de maximiser la rentabilité au cours des deux à deux prochaines années», a déclaré plus tôt cette année le vice-président de la société, Michael Gross.
Fondé avec un seul espace de travail à Manhattan il y a neuf ans, WeWork est depuis devenu l'un des plus grands propriétaires d'entreprise au monde sur l'idée de fournir des espaces de travail flexibles aux particuliers et aux petits groupes. Fin juin, la société comptait 527 000 adhésions réparties sur 528 sites différents.
Ce modèle commercial «espace en tant que service» comble une lacune sur le marché de la location entre les baux à long terme et les réservations de nuitée via un hôtel ou AirBnB. Les entrepreneurs et les jeunes startups à la recherche d'un espace de bureau mais ne souhaitant pas s'engager dans un bail à long terme peuvent louer l'un des espaces de WeWork à un prix raisonnable. Ces espaces sont souvent équipés d'un décor tendance, d'équipements de bureau typiques et certains ont même du café, de la bière et du kombucha en fût.
Évaluation extrême pour un modèle non éprouvé
Sans aucun doute, c'est un service précieux. Même les sceptiques seraient d'accord. Le problème est de savoir s'il s'agit ou non d'un service de 47 milliards de dollars. Il est vrai que WeWork remplit un créneau particulier sur le marché de la location, tout comme le leasing de voitures comble l'écart entre la pleine propriété et les locations à court terme. Mais il n'est pas certain qu'un tel modèle d'entreprise puisse réellement réussir, selon les sceptiques.
L'entreprise n'a pas encore subi de ralentissement économique. Si l'économie entre en récession, WeWork pourrait se retrouver enfermé dans des baux à long terme tandis que la flexibilité qu'il offre permet à ses membres de résilier leurs propres baux plus tôt qu'ils ne le feraient s'ils avaient un bail plus traditionnel. Si WeWork constituait une réserve de liquidités pour puiser dans les moments difficiles, il est plus probable qu'elle pourrait survivre dans les moments difficiles. Mais c'est précisément ce que l'entreprise ne fait pas.
Reconnaissant peut-être cette faiblesse dans son propre modèle d'entreprise, la dernière idée de WeWork a été de créer un fonds de 2, 9 milliards de dollars qui investira dans la propriété pure et simple d'immeubles de bureaux. Ce n'est pas une mauvaise idée, mais il est difficile de voir en quoi cela diffère de ce que fait une société de gestion immobilière typique et il y en a beaucoup autour. Boston Properties (BXP), l'une des plus grandes sociétés de gestion immobilière aux États-Unis, a une capitalisation boursière de 20 milliards de dollars, soit moins de la moitié de la valeur actuelle de WeWork.
IWG, basé en Suisse, comme WeWork, fournit des bureaux flexibles, mais contrairement à WeWork, est une société cotée en bourse et est évaluée à environ 4, 6 milliards de dollars, soit environ un dixième de ce que WeWork est évalué. IWG est considérée comme la plus grande entreprise en termes d'espace de bureau avec 60 millions de pieds carrés dans le monde. Pendant ce temps, WeWork n'avait que 45 millions de pieds carrés en mars, selon Bloomberg.
Les événements récents ont suscité une certaine inquiétude parmi les investisseurs de la société. Le PDG Adam Neumann a vendu une partie de ses actions et a contracté des prêts contre sa participation au capital de la société, levant au moins 700 millions de dollars afin de financer certaines de ses autres entreprises. La décision de retirer des fonds avant la prochaine introduction en bourse a soulevé des critiques et des inquiétudes supplémentaires au milieu des révélations antérieures selon lesquelles Neumann avait fait des millions de WeWork en tant que propriétaire partiel de certaines des propriétés louées par la société.
La révélation de ce conflit d'intérêts est apparue peu de temps après que SoftBank, le conglomérat technologique japonais et l'un des plus grands investisseurs de WeWork, ait choisi de ne pas acheter une participation majoritaire dans l'entreprise. En janvier, SoftBank a investi 2 milliards de dollars supplémentaires dans l'entreprise, portant son investissement total au-dessus de 10 milliards de dollars. Mais les 2 milliards de dollars supplémentaires étaient bien inférieurs aux 16 milliards de dollars qui avaient été discutés lors des négociations précédentes.
Outre Softbank, certains des principaux bailleurs de fonds de WeWork incluent Goldman Sachs Group Inc. (GS), T. Rowe Price Group Inc. (TROW), Benchmark et Fidelity Investments. Les autres investisseurs incluent China Oceanwide, Hony Capital, Greenland Hong Kong Holdings Limited et Legend Holdings, tous basés en Chine.
Regarder vers l'avant
Le mois dernier, WeWork aurait prévu de lever jusqu'à 4 milliards de dollars de dette au cours des prochains mois avant son introduction en bourse. Une telle décision, combinée à l'investissement réduit inattendu de SoftBank plus tôt dans l'année, et à l'accélération surprise de WeWork de son dépôt S-1 ce mois-ci est un signe que la société cherche désespérément à obtenir des liquidités indispensables.
