Les taux d'intérêt hypothécaires ont un impact très important sur le coût global à long terme de l'achat d'une maison par financement. D'une part, les emprunteurs hypothécaires recherchent les taux les plus bas possibles; d'autre part, les prêteurs hypothécaires doivent gérer leur risque grâce aux taux d'intérêt qu'ils pratiquent. Les taux d'intérêt hypothécaires les plus bas ne sont disponibles que pour les emprunteurs disposant des finances les plus solides et des antécédents de crédit stellaires.
Alors que la santé financière des emprunteurs affecte la qualité d'un taux d'intérêt qu'ils peuvent obtenir, des facteurs économiques plus importants et la politique financière du gouvernement affectent l'ensemble de l'univers des taux hypothécaires. Vous pouvez le résumer à ces cinq facteurs importants. Tous représentent les règles de base de l'offre et de la demande sous une forme ou une autre. C'est un peu technique, mais l'apprentissage de ces principes vous donnera une bonne façon de penser à ce que vous payez maintenant et à ce qui pourrait arriver à l'avenir.
Inflation
Le mouvement progressif à la hausse des prix dû à l'inflation est un facteur essentiel dans l'économie globale et un facteur critique pour les prêteurs hypothécaires. L'inflation érode le pouvoir d'achat des dollars au fil du temps. Les prêteurs hypothécaires doivent généralement maintenir les taux d'intérêt à un niveau qui est au moins suffisant pour surmonter l'érosion du pouvoir d'achat par l'inflation afin de garantir que leurs rendements d'intérêts représentent un bénéfice net réel.
Par exemple, si les taux hypothécaires sont à 5% mais que le taux d'inflation annuel est à 2%, le rendement réel d'un prêt en termes de pouvoir d'achat des dollars que le prêteur récupère n'est que de 3%. Par conséquent, les prêteurs hypothécaires surveillent attentivement le taux d'inflation et ajustent les taux en conséquence.
Le niveau de croissance économique
Les indicateurs de croissance économique, tels que le produit intérieur brut (PIB) et le taux d'emploi, influencent également les taux hypothécaires. Des niveaux de croissance économique plus élevés produisent généralement des revenus plus élevés et des niveaux plus élevés de dépenses de consommation, y compris un plus grand nombre de consommateurs qui recherchent des prêts hypothécaires pour acheter une maison. C'est très bien, mais la reprise de la demande globale de prêts hypothécaires a tendance à faire grimper les taux hypothécaires. La raison: les prêteurs n'ont que beaucoup d'argent à prêter.
Naturellement, l'effet inverse résulte de l'affaiblissement de l'économie. L'emploi et les salaires baissent, entraînant une baisse de la demande de prêts immobiliers, ce qui exerce une pression à la baisse sur les taux d'intérêt offerts par les prêteurs hypothécaires.
Politique monétaire de la Réserve fédérale
La politique monétaire menée par la Federal Reserve Bank est l'un des facteurs les plus importants influençant à la fois l'économie en général et les taux d'intérêt en particulier, y compris les taux hypothécaires. La Réserve fédérale ne fixe pas les taux d'intérêt spécifiques sur le marché hypothécaire. Cependant, ses actions en établissant le taux des Fed Funds et en ajustant la masse monétaire à la hausse ou à la baisse ont un impact significatif sur les taux d'intérêt accessibles au public emprunteur. D'une manière générale, l'augmentation de la masse monétaire a exercé une pression à la baisse sur les taux, tout en resserrant les taux de pression sur la masse monétaire à la hausse.
Le marché obligataire
Les banques et les sociétés d'investissement commercialisent des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) comme produits d'investissement. Les rendements disponibles sur ces titres de créance doivent être suffisamment élevés pour attirer les acheteurs. Une partie de cette équation tient au fait que les obligations d'État et de sociétés offrent des placements à revenu fixe à long terme concurrents. L'argent que vous pouvez gagner sur ces produits d'investissement concurrents affecte les rendements offerts par les MBS. La condition générale d'un marché obligataire plus vaste influe indirectement sur le montant facturé par les prêteurs pour les hypothèques. Les prêteurs doivent générer des rendements suffisants pour les MBS afin de les rendre compétitifs sur le marché total des titres de créance.
Le rendement des obligations du Trésor à 10 ans est fréquemment utilisé comme référence des obligations d'État auxquelles les prêteurs hypothécaires fixent souvent leurs taux d'intérêt. En règle générale, l'écart moyen des MBS au-dessus du rendement des obligations du Trésor à 10 ans est d'environ 1, 7%. Les vendeurs de MBS doivent offrir des rendements plus élevés car le remboursement n'est pas garanti à 100%, comme c'est le cas pour les obligations d'État.
Conditions du marché du logement
Les tendances et les conditions du marché du logement affectent également les taux hypothécaires. Lorsque moins de maisons sont construites ou offertes à la revente, la baisse des achats de maisons entraîne une baisse de la demande de prêts hypothécaires et fait baisser les taux d'intérêt. Une tendance récente qui a également exercé une pression à la baisse sur les tarifs est un nombre croissant de consommateurs qui choisissent de louer plutôt que d'acheter une maison. Ces changements dans la disponibilité des logements et la demande des consommateurs affectent les niveaux auxquels les prêteurs hypothécaires fixent les taux des prêts.
The Bottom Line
Les taux hypothécaires sont liés aux règles de base de l'offre et de la demande. Des facteurs tels que l'inflation, la croissance économique, la politique monétaire de la Fed et l'état des marchés obligataire et immobilier entrent tous en jeu. Bien sûr, votre santé financière affectera également le taux d'intérêt que vous recevez. Faites donc de votre mieux pour le garder aussi sain que possible. Pour en savoir plus, consultez Comment fonctionnent les taux d'intérêt sur une hypothèque .
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