Qu'est-ce que la pré-forclusion?
La pré-saisie fait référence à la situation juridique dans laquelle une propriété se trouve au cours des premières étapes de la reprise de possession. Atteindre le statut de pré-forclusion commence lorsque le prêteur dépose un avis de défaut sur la propriété, qui informe le propriétaire du bien que le prêteur poursuivra une action en forclusion si la dette n'est pas payée.
Le propriétaire peut rembourser la dette en cours à ce stade, il peut inverser le statut par défaut en compensant les paiements tardifs afin que la maison ne soit plus en pré-forclusion, ou elle peut vendre la propriété avant qu'elle ne soit saisie.
Les pièges de l'achat d'une maison saisie
Comment fonctionne la pré-forclusion
Lorsqu'un acheteur contracte un prêt pour acheter une propriété, il signe un contrat avec l'institution prêteuse pour rembourser le prêt en mensualités. Ces mensualités couvrent une partie du capital et des intérêts sur l'hypothèque. On dit qu'il est en défaut s'il ne fait pas de paiements pendant au moins trois mois. La pré-saisie ne peut commencer avant qu'il ne soit en retard de trois mois au moins.
Il recevra un avis de défaut, qui sera également rendu public. Cette action commence le processus de pré-forclusion.
La période de pré-forclusion peut durer de trois à 10 mois. Une enchère publique ou une vente de syndic est organisée à la fin de cette période.
Considérations particulières
Une maison pré-saisie qui est mise en vente est généralement appelée vente à découvert. La vente peut être une transaction privée entre le propriétaire et l'acheteur, mais l'offre de l'acheteur doit être approuvée par la banque avant que la vente puisse être finalisée. Le prix d'achat peut être inférieur au solde du prêt en cours, c'est pourquoi la vente est dite «à découvert». Cependant, toutes les ventes à découvert ne sont pas des pré-saisies. Les propriétaires choisissent parfois de vendre leurs propriétés par tous les moyens possibles avant que leurs défauts de paiement atteignent ce stade.
Une maison pré-saisie peut être inspectée par l'acheteur avant de faire une offre sur la maison. L'acheteur pourrait être un investisseur cherchant à acheter le bien à un prix inférieur à sa pleine valeur marchande, puis à le vendre à un prix plus élevé pour un profit.
Si le propriétaire annonce la propriété à vendre par le biais d'un agent immobilier, les acheteurs potentiels contacteront l'agent inscripteur. La banque prêteuse doit approuver toute vente à découvert et engagera un ou plusieurs courtiers immobiliers pour préparer une opinion sur le prix du courtier (BPO) - une valeur marchande estimée basée sur une analyse de maisons similaires qui ont récemment vendu sur le marché local. La valeur marchande estimée aide la banque à décider si le prix de vente proposé est acceptable.
Les propriétaires menacés de forclusion peuvent communiquer avec le programme fédéral Making Home Affordable au 888-995-HOPE (888-955-4673) pour obtenir de l'aide pour garder leur maison ou déménager dans une nouvelle maison si ce n'est pas possible.
- La pré-saisie commence lorsque le prêteur dépose un avis de défaut sur la propriété parce que le propriétaire est en souffrance depuis au moins trois mois avec les versements hypothécaires. Un propriétaire pourrait avoir la possibilité de vendre sa maison de pré-saisie comme une vente à découvert après l'approbation du prêteur. Si le propriétaire ne couvre pas les paiements en souffrance et ne vend pas la maison pendant la période de pré-forclusion, le prêteur finira par vendre la propriété, généralement aux enchères.
Avantages et inconvénients de la pré-forclusion
Une maison vendue pendant la phase de pré-forclusion peut être avantageuse pour les trois parties concernées. Le propriétaire est en mesure de vendre la propriété tout en évitant les dommages qu'une saisie aurait sur ses antécédents de crédit. L'acheteur pourrait être en mesure d'acquérir la propriété pour une valeur inférieure à la valeur marchande. L'établissement de crédit est en mesure de transférer efficacement l'hypothèque à l'acheteur et d'éviter les frais de forclusion.
Mais les acheteurs de maisons pré-saisies doivent être conscients des privilèges immobiliers ou des taxes impayées sur ces maisons, car ceux-ci peuvent potentiellement devenir leurs responsabilités après avoir acheté les propriétés. L'acheteur doit également tenir compte des coûts de réparation et de rénovation si la maison pré-saisie est en mauvais état, ou il risque de se retrouver avec des dépenses qui dépassent son budget.
Si le propriétaire ne couvre pas les paiements dus et ne vend pas la maison pendant la période de pré-forclusion, le prêteur finira par vendre la propriété, généralement aux enchères. La banque est propriétaire de la propriété à ce stade et est plus susceptible d'essayer de vendre la propriété à un prix encore plus bas plutôt que de maintenir ses dépenses courantes, telles que les taxes et les assurances.
