Posséder un immeuble locatif peut être financièrement gratifiant. Si vous explorez ce type de bien immobilier comme un investissement, soyez conscient des risques et des responsabilités.
Propriétés locatives: un aperçu
L'idée d'acheter une maison ou un appartement à louer à des fins lucratives peut sembler séduisante. Mais l'achat d'un immeuble locatif pour un revenu et une appréciation du capital à long terme peut avoir ses hauts et ses bas. Par exemple, le marché du logement peut fluctuer en fonction de l'emplacement, de l'offre et de la demande et de l'économie.
Financièrement parlant, pour que l'immeuble locatif soit vraiment rentable, le rendement que vous récoltez doit être supérieur à ce que vous pourriez gagner en investissements conservateurs, tels que des obligations et des actions de premier ordre versant des dividendes, en raison des risques réels impliqués. Et sur le plan humain, tout le monde n'a pas la capacité de gérer les biens et les locataires.
Points clés à retenir
- Les immeubles locatifs peuvent être financièrement gratifiants et présentent de nombreux avantages fiscaux, dont les inconvénients, notamment le manque de liquidités, le coût d'entretien, le potentiel de locataires difficiles et la baisse d'attrait du quartier. Il est essentiel pour les investisseurs dans n'importe quel type d'immobilier de rester au top des taux d'intérêt et de consulter un fiscaliste.
Avantages des propriétés locatives
Il y a plusieurs avantages à posséder un immeuble locatif. Ils incluent:
Avantages fiscaux
L'Internal Revenue Service vous permet de déduire de nombreuses dépenses liées à un bien locatif dans les catégories de:
- Dépenses ordinaires et nécessaires
Cela signifie que vous pouvez déduire votre assurance, les intérêts sur votre prêt hypothécaire, les frais d'entretien et l'usure physique de votre propriété.
L'amortissement peut entraîner une perte nominale, que vous pouvez à son tour déduire des autres revenus. En d'autres termes, vous pouvez générer des flux de trésorerie positifs nets à partir des revenus de location moins les dépenses et avoir toujours une perte nette aux fins de l'impôt. Mais sachez que l'amortissement réduit également le prix de revient d'une propriété pour calculer les gains en capital lorsque vous vendez votre propriété.
De plus, la loi de 2017 sur les réductions d'impôt et les emplois, entrée en vigueur le 1er janvier 2018, offre un certain nombre de nouveaux avantages fiscaux aux propriétaires. Si vous possédez une entité intermédiaire (également connue sous le nom d'entreprise intermédiaire) et l'exploitez en tant qu'entreprise individuelle, société à responsabilité limitée, société de personnes ou société S, vous pouvez désormais déduire un montant égal à 20% de votre loyer net. revenu - tant que votre revenu annuel imposable total de toutes sources après déductions est inférieur à 157 500 $ pour les célibataires ou à 315 000 $ pour les couples mariés qui déposent conjointement.
C'est une bonne idée de consulter un fiscaliste si vous envisagez de posséder un bien locatif, compte tenu notamment des récentes modifications apportées au code des impôts.
Locations saisonnières
1031 Échange
Dans un échange 1031, vous pouvez vendre un bien locatif et investir dans un autre de «même nature» sans payer d'impôt sur les gains en capital.
Location d'espace supplémentaire
Vous pouvez également traiter une pièce ou une zone de votre maison, comme un garage, un sous-sol ou un logement accessoire, comme une location, en déduisant un pourcentage des intérêts hypothécaires et des autres dépenses de son revenu, même si vous devez pièges potentiels de la location d'un espace supplémentaire, y compris les règles de zonage locales.
Les avantages et les inconvénients de posséder un bien locatif
Inconvénients des propriétés de location
Il y a aussi des inconvénients à posséder un immeuble locatif. Ils incluent:
Manque de liquidité
L'immobilier n'est pas un actif liquide. Même sur le marché le plus chaud, une vente peut facilement prendre plusieurs mois. Et si votre timing est dicté par une urgence ou un autre événement inattendu, votre besoin de vendre rapidement pourrait ne pas rapporter le meilleur prix.
Hausse des taxes et des primes d'assurance
Les intérêts et le capital de votre hypothèque peuvent être fixes, mais rien ne garantit que les impôts n'augmenteront pas plus vite que vous ne pouvez augmenter les loyers. Les primes d'assurance peuvent également augmenter, comme elles l'ont fait à la suite de catastrophes naturelles.
Locataires difficiles
Malgré votre diligence raisonnable dans la vérification des locataires potentiels, vous pourriez vous retrouver avec des locataires qui ne sont pas idéaux. Par exemple, ils peuvent être nécessiteux ou exigeants, payer tard, oublier d'éteindre l'eau, etc. Ou ils peuvent être destructeurs, auquel cas la déduction pour amortissement dans le code des impôts peut être cruellement insuffisante. Vous pouvez cependant toujours ajouter un avenant au formulaire de location standard qui énonce les règles concernant l'occupation, les animaux domestiques, le tabagisme, l'assurance des locataires, etc. Un dépôt de garantie peut également être utile ici.
Déclin du quartier
Dans un scénario idéal, votre immeuble de placement s'épanouira au milieu d'autres logements bien entretenus et les commodités locales s'amélioreront. En conséquence, votre flux de trésorerie augmentera régulièrement et vos coûts resteront stables. Cependant, les quartiers peuvent changer et votre investissement pourrait se déprécier au fil du temps. Vous devez faire attention à la politique locale où vous investissez, tout comme vous le feriez là où vous vivez. Avec une diligence raisonnable, vous pouvez minimiser cette exposition.
Modifications défavorables du code fiscal
Le code des impôts n'est pas à l'abri du changement. Il pourrait changer de façon à réduire ou à éliminer tout ou partie des avantages fiscaux pour la propriété et les entreprises accréditives.
Rôle du propriétaire
Être propriétaire n'est pas pour tout le monde. Vous pouvez vous sentir timide à l'idée d'augmenter les loyers ou de protéger la façon dont les autres traitent votre propriété, ce qui peut entraîner des conflits. Vous pouvez même devenir ami avec vos locataires ou ils peuvent déjà être de la famille ou des amis. Si vous ne pouvez pas être ferme au sujet des augmentations de loyer ou de l'entretien de la propriété, par exemple, vous pourriez finir par percevoir un loyer bien inférieur au prix du marché ou avec une propriété sous-évaluée.
Entretien
Lors de l'entretien d'une propriété, des réparations mineures et majeures surviennent. Certains propriétaires peuvent économiser de l'argent en faisant eux-mêmes le travail. Cependant, la plupart manquent de temps, d'outils ou de compétences pour la réparation à domicile. Attendez-vous à débourser les frais périodiques des entrepreneurs.
Considérations particulières
Que vous achetiez une maison principale ou une propriété locative, il est important de considérer ce qui se passe avec les taux d'intérêt hypothécaires. La faible dette hypothécaire à taux fixe est généralement une bonne couverture contre l'inflation. Si vous êtes propriétaire, les augmentations périodiques de loyer sont un moyen de compenser les hausses inflationnistes des dépenses d'entretien immobilier.
Les taux d'intérêt en 2019 devraient se situer en moyenne entre 4, 8% et 5, 3% pour une hypothèque à taux fixe de 30 ans. Ce chiffre est en hausse par rapport à une moyenne de 4, 19% en 2018 et de 3, 99% en 2017, mais reste relativement faible. Bien que ces taux représentent une opportunité, il est également important de se rappeler que les taux hypothécaires sont généralement plus élevés pour les immeubles de placement que pour les maisons traditionnelles.
