Qu'est-ce qu'un échange inversé?
Un échange inversé est un type d'échange de propriété dans lequel la propriété de remplacement est acquise en premier, puis la propriété actuelle est échangée. Un échange inversé a été créé pour aider les acheteurs à acheter une nouvelle propriété avant d'être obligés d'échanger ou de vendre une propriété actuelle. Cela peut permettre au vendeur de détenir une propriété actuelle jusqu'à ce que sa valeur marchande augmente, augmentant ainsi son propre calendrier de vente pour un profit maximisé.
Points clés à retenir
- Un échange inversé est un échange de propriété dans lequel une propriété de remplacement est achetée sans la vente d'une propriété actuellement détenue. Les échanges inverses diffèrent des échanges différés, dans lesquels la propriété de remplacement doit être achetée après la vente de la propriété actuellement détenue. " Les règles d'échange de type similaire ne s'appliquent généralement pas aux échanges inversés. Les échanges inversés ne s'appliquent qu'à 1031 propriétés et ne sont autorisés que dans les cas où les investisseurs ont les moyens financiers d'effectuer le nouvel achat.
Comment fonctionne un échange inversé
Les règles d'échange standard de même nature ne s'appliquent généralement pas aux échanges inversés. Ces règles permettent généralement à un investisseur immobilier de suspendre le paiement de l'impôt sur les gains en capital sur un bien qu'il a vendu tant que le bénéfice de cette vente est affecté à l'achat d'un bien «de même nature». L'IRS a créé un ensemble de règles de refuge qui permettent un traitement similaire, tant que la propriété actuelle ou nouvelle est détenue dans un arrangement d'hébergement d'échange qualifié, ou QEAA. De plus, l'investisseur ne peut pas utiliser une propriété déjà possédée en remplacement de la propriété restituée.
Les échanges inversés ne s'appliquent qu'à la propriété de la section 1031, elle est donc également appelée échange 1031. Les propriétés de la section 1031 sont des propriétés que les entreprises ou celles avec des organisations éligibles échangent dans l'ordre et reportent le paiement des impôts sur tout profit tiré de leur vente. Cependant, ce n'est pas aussi simple qu'un contribuable individuel qui achète une propriété, la vend, puis utilise les bénéfices pour acheter une autre propriété. Au lieu de cela, il doit y avoir une norme d'échange définie ainsi que la présence d'un facilitateur qui est utilisé pour mettre en place le processus. Les propriétés des sections 1245 ou 1250 ne sont pas éligibles pour ce type de transaction.
Une «propriété 1031» tire son nom de l'article 1031 de l'Internal Revenue Code des États-Unis, qui permet aux investisseurs d'éviter de payer des impôts sur les gains en capital lors de la vente et de l'achat d'immeubles de placement.
Considérations particulières
L'un des aspects les plus cruciaux d'un échange inversé réussi dépend du fait que l'investisseur doit avoir les moyens financiers pour le nouvel achat. La nouvelle propriété n'aura pas été abandonnée au moment de l'échange, donc l'investisseur doit être capable de fournir le financement complet pour la nouvelle propriété sans la vente complète de l'ancienne. L'acquisition de la nouvelle propriété peut être facilitée par un prêteur, bien que seuls certains prêteurs soient disposés et capables de travailler avec un investisseur en échange inversé.
Exigences pour les échanges inversés
En règle générale, il existe une période de détention maximale qui s'applique aux propriétés dans des échanges inversés, en moyenne autour de 180 jours. L’opposé d’un échange inversé est l’échange différé ou différé, dans lequel un échangeur doit d’abord céder un bien appartenant en le négociant ou en le vendant avant d’acquérir un nouveau bien.
Les échanges inversés sont souvent utilisés dans les cas où un investisseur immobilier doit conclure la vente d'une nouvelle propriété avant de pouvoir vendre sa propriété actuelle. De tels cas incluent la découverte inattendue d'une nouvelle propriété souhaitable qui doit être achetée dans un court laps de temps ou des situations dans lesquelles la vente d'une propriété actuellement détenue échoue de manière inattendue, laissant ainsi un échange inversé comme une solution potentielle qui permet l'investisseur de poursuivre l'achat d'une nouvelle propriété.
