Qu'est-ce qu'un acte de garantie spéciale?
Un acte de garantie spéciale est un acte sur un bien immobilier où le vendeur de la propriété - connu sous le nom de constituant - ne garantit que contre tout ce qui s'est produit pendant sa propriété physique. En d'autres termes, le constituant ne garantit contre aucun défaut de titre clair qui existait avant de prendre possession du bien.
Les actes de garantie spéciale sont le plus souvent utilisés pour les transactions immobilières commerciales. Les transactions immobilières unifamiliales et autres propriétés résidentielles utiliseront généralement un acte de garantie générale. De nombreux prêteurs hypothécaires insistent sur eux pour utiliser l'acte de garantie générale.
Les actes de garantie spéciale portent de nombreux noms dans différents États, notamment l'acte d'alliance, l'acte de concession et l'acte de garantie limitée.
Points clés à retenir
- Un acte de garantie spéciale est un acte dans lequel le vendeur d'un bien ne garantit que contre des problèmes ou des charges dans le titre de propriété qui se sont produits pendant sa propriété.Un acte de garantie spéciale garantit deux choses: Le constituant possède et peut vendre le bien; et la propriété n'a encouru aucune charge pendant sa propriété. Un acte de garantie spéciale est plus limité que l'acte de garantie générale plus commun, qui couvre toute l'histoire de la propriété.
Les bases d'un acte de garantie
Un acte de garantie prévoit le transfert de propriété ou de titre à un bien immobilier commercial ou résidentiel et s'accompagne de certaines garanties faites par le vendeur. Ces garanties comprennent que le titre de propriété est transféré à l'abri des revendications de propriété, des privilèges ou des hypothèques en cours ou d'autres charges par des individus ou des entités autres que le vendeur.
Un acte de garantie spéciale - également appelé acte de garantie limitée - est une variante de l'acte de garantie générale. L'acte de garantie générale est le type d'instrument le plus courant et le plus utilisé pour transférer des titres immobiliers aux États-Unis.
Les actes de garantie générale et spéciale identifient:
- Le nom du vendeur - le cédant Le nom de l'acheteur - le concessionnaireL'emplacement physique de la propriétéLa propriété est exempte de dettes ou de charges autres que celles mentionnées dans l'acte Le cédant garantit qu'ils sont le propriétaire légitime de la propriété et ont un droit légal de transférer le titre.Le constituant garantit que le bien est libre de tout privilège et qu'il n'y a aucune créance en suspens sur le bien d'un créancier l'utilisant en garantie.Il existe une garantie que le titre résisterait à tout tiers- La partie revendique la propriété du bien. Le constituant fera tout ce qui est nécessaire pour rétablir le titre de propriété du concessionnaire.
Les deux actes offrent les mêmes protections générales à l'acheteur. Cependant, la principale différence entre une garantie spéciale et un acte de garantie générale est de savoir comment ils traitent le délai de protection accordé à la propriété du titre.
Acte de garantie spéciale
Bien que l'utilisation du mot «spécial» puisse communiquer à un acheteur l'idée que l'acte est de meilleure qualité, l'acte de garantie spéciale est moins complet et offre moins de protection en raison du délai limité qu'il couvre. Dans les propriétés résidentielles, des actes de garantie spéciaux sont fréquemment utilisés dans les saisies et la vente forcée de la propriété pour régler une dette.
Un acte de garantie générale couvre toute l'histoire de la propriété. Il garantit que la propriété est exempte de défauts ou de charges, peu importe quand ils se sont produits ou sous la propriété de qui. L'acte de garantie générale garantit à l'acheteur qu'il obtient tous les droits de propriété sans problèmes juridiques potentiels valides avec le titre.
Avec un acte de garantie spécial, la garantie ne couvre que la période où le vendeur détenait le titre de propriété. Les actes de garantie spéciale ne protègent pas contre toute erreur dans un titre libre et clair qui pourrait exister avant la propriété du vendeur. Ainsi, le constituant d'un acte de garantie spéciale n'est responsable que des dettes, problèmes ou autres charges au titre qu'ils ont causés ou qui se sont produits pendant leur propriété de la propriété. Le bénéficiaire assume la responsabilité de tous les problèmes qui surviennent des propriétaires précédents.
Par exemple, imaginez qu'une maison a eu deux propriétaires précédents avant vous. Le premier propriétaire était un amasseur, et bientôt la maison et la cour sont tombées en ruine. Le service d'application des codes de la ville a infligé des amendes au propriétaire attaché à la propriété. Le propriétaire a pris du retard sur son prêt hypothécaire et la banque a saisi, vendant la maison au deuxième propriétaire. Au grand plaisir du quartier, le nouveau propriétaire a réparé la maison et nettoyé la cour. Après 10 ans, ils ont mis la maison sur le marché et vous l'achetez en utilisant un acte de garantie spécial. Quelques années plus tard, vous décidez de vendre la maison. Cependant, comme les privilèges d'application du code restent sur la propriété, ils pourraient gêner votre vente. À tout le moins, vous devrez satisfaire le privilège de la ville pour libérer le titre.
Recherches de titres et assurance titres
La plupart du temps, une recherche de titre découvre des privilèges ou des revendications sur le titre d'une propriété. Une recherche de titre est un examen des documents publics disponibles pour déterminer la propriété d'un bien. Les avocats, les sociétés de titres et les particuliers peuvent effectuer des recherches de titres pour vérifier la propriété d'un bien. Bien que ces recherches soient approfondies, il est toujours possible que quelque chose soit oublié.
Pour cette raison, la plupart des acheteurs, quel que soit le type d'acte de garantie qu'ils utilisent, souscrivent également une assurance titres lorsqu'ils achètent une propriété. L'assurance titres est une police d'assurance responsabilité qui protège un acheteur contre les réclamations financières contre le titre d'une propriété qu'il possède.
Avantages
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Des garanties spéciales permettent le transfert du titre de propriété entre le vendeur et l'acheteur.
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L'achat d'une assurance titres peut atténuer le risque de réclamations antérieures à l'acte de garantie spéciale.
Les inconvénients
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Les actes de garantie spéciale offrent une protection étroite aux bénéficiaires ou aux acheteurs.
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Les actes de garantie spéciale ne couvrent que la période de propriété du constituant ou du vendeur.
Exemple concret d'un acte de garantie spéciale
Bien que les actes de garantie générale soient plus courants dans les transactions immobilières résidentielles, il y a un domaine où l'acte de garantie spécial devient la norme. Cette arène est réservée aux propriétés saisies, aux propriétés immobilières (REO) ou aux propriétés vendues à découvert.
La plupart des associations fédérales nationales d'hypothèques (FNMA), du logement et du développement urbain (HUD) et des résidences appartenant à des banques vendent en utilisant ce type d'acte. Peut-être que l'une des principales raisons de l'utilisation des actes de garantie spéciale est que l'autorité de vente ne souhaite pas être tenue responsable de toute situation concernant le bien avant la saisie.
Par exemple, en 2012, un couple avec une maison dans le comté de Grenada, au Mississippi, a fait défaut de rembourser le prêt de la propriété. En février 2013, la propriété a été saisie par leur prêteur, Wells Fargo Bank. Des documents juridiques ultérieurs ont indiqué que Wells Fargo "avait transféré la propriété à la FNMA dans un acte de garantie spécial".
